別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月5日　提出
堺堺 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺堺 5-7 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　川東　大志   TEL.
鑑定評価額 31,500,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市堺区市之町東３丁５４番２
｢市之町東３－２－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:3		 事務所兼住宅

Ｓ5		 事務所、店舗、共同
住宅等が混在する商
業地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 堺東

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層の事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大小路筋のすぐ背後に位置し
、特定道路要因より容積率は
４００％		 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 堺東駅西方

1.0km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 未だ停滞気味のオフィス市況や未曾有の低金利を背景に、目下商業地価を牽引しているマンション用地や駐車場
用地の引合いが高まり、地価水準はそれらへの投資採算性に軸足を置いた価値形成がなされていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    247,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、当堺区内の中心的商業地域の背後商業地域。需要者は、個人富裕層や法人など多岐にわたる。最寄り駅
からやや遠く、道路幅員が狭いことから商業用途の取引はあまり見られず、継続する低金利要因や住宅取得促進税制を
背景にマンションや住宅用地の取引が主となりつつあり、マンション適地の希少性を反映して需要が競合しやすい状況
にある。当圏域で坪当り９０万円台の土地取引、大道筋など大通り沿いで坪当り１３０万円台の土地取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引事例の立地、規模等によりバラツキが生じたが、取引市場の実態を直接的に反映せしめた。一方、収益
価格は土地投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。希少性を背景に取得競争が激しく、
収益性よりも実際の取引価格や売り希望価格に地価が牽引されている現下の市場特性に鑑みれば、比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当堺区の世帯数は継続して増加、人口はここ
数年社会増が継続、土地取引件数はほぼ横ば
い、住宅着工戸数は貸家が大幅に増加してい
る。

路線価をはるかに上回るマンション用地や収
益物件の取引が依然として多く、これら取引
価格が当堺市の商業地価を牽引している。


希少性の高い大小路筋背後の土地だが、間口
がやや狭くマンション用地としての市場性は
中の下程度、戸建住宅用地としての需要とも
競合し得る土地。		 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺堺 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０５

-2		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
北東6m、角地
近商

(100,300)
b ５０６

-101		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c ５１３

-14		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(100,400)
d ５０７

-14		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
北東8m、角地
近商
駐車場整備地区
(100,300)
e ５１１

-105		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西50m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
223,970  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
216,085 		 100
[  93.1]
232,100 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
232,000 
b (　           ) 
260,202  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
262,005 		 100
[  98.0]
267,352 
267,000 
c (　           ) 
244,081  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
247,498 		 100
[ 102.0]
242,645 
243,000 
d (　           ) 
240,293  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
232,977 		 100
[  94.0]
247,848 
248,000 
e (　           ) 
240,222  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
243,585 		 100
[ 117.6]
207,130 
207,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    247,000 円／㎡]  



堺堺 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,934,283 
2,951,078 
10,983,205 
9,827,600 
1,155,605 		 （　0.9332）
1,078,411 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     26,302,707 円　　　　（　    196,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺堺 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 77.00 ＲＣ7 536.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   134 ㎡      6.4 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   36.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所、２階以上を住宅（１Ｋタイプ、平均専有面積２７㎡） ⑦有効率　  92.1 ％
の理由		 標準的数値と認められる。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
77.00 
75.0 
57.75 
2,818 
162,740 		 3.0  488,220 
3.0  488,220 

 2～ 3		 住宅
77.00 
95.0 
73.15 
2,348 
171,756 		 1.0  171,756 
1.0  171,756 

 4～ 6		 住宅
77.00 
95.0 
73.15 
2,371 
173,439 		 1.0  173,439 
1.0  173,439 

 7～ 7		 住宅
74.00 
95.0 
70.30 
2,395 
168,369 		 1.0  168,369 
1.0  168,369 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
536.00 
92.1 
493.80 

1,194,938 		 1,520,418 
1,520,418 
⑨年額支払賃料      1,194,938 円　×　12ヶ月　＝　      14,339,256 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     493.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,339,256 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       716,963 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,622,293 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,520,418 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,444 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,520,418 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         297,546 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,934,283 円　　　　（　       103,987 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１５（賃）
　　　　-19		 2,512  
(   2,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,512 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,390 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,348 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５０４（賃）
　　　　-8		 2,300  
(   2,217) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,300 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺堺 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 790,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 430,178 円  　　　       14,339,256　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,343,000 円  　　　　    158,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       158,000 円  　　　　    158,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,951,078 円　（　　　　　　        22,023 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 158,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 281,000 円／㎡　×　     536.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0622     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  35 ％　＋ 0.0908 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,827,600 円  
（　　　　　        73,340 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,934,283 円      
②総費用 2,951,078 円      
③純収益　①－② 10,983,205 円      
④建物等に帰属する純収益 9,827,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,155,605 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,078,411 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,048 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,302,707 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     196,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺堺 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市堺区市之町東三丁５４番２
 1201000323297-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
堺堺 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺堺 5-7 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　松葉　貴信   TEL.
鑑定評価額 31,500,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市堺区市之町東３丁５４番２
｢市之町東３－２－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:3		 事務所兼住宅

Ｓ5		 事務所、店舗、共同
住宅等が混在する商
業地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 堺東

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層の事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 堺東駅西方

1.0km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持するものと予
測する。新規投資需要の回復を受け、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    238,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    194,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は堺市堺区及び隣接区内における商業地域である。需要者の中心は事務所兼共同住宅を賃貸利用して収益獲
得を目論む不動産業者等である。人流・消費の持ち直しや低金利等の各種政策により、新規投資需要は改善している。
纏まった土地や高い容積率が消化可能な土地については、取得意欲は旺盛である。当地域は立地条件が良好であること
から需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は利用形態等により異なることから判別は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域に存する信頼性のある事例を多数収集し得たなど、市場実態を反映した実証的な価格である。収益
価格は事務所兼共同住宅の建設・賃貸を想定して求めたが、その試算過程には想定要素が介在しており精度はやや劣る
。ただし、主な需要者は市場性のほか、収益性にも着目して取引を行うことから、収益性を反映した理論的な収益価格
は考慮すべきである。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人流・消費の持ち直しや、各種政策効果の影
響により、新規投資需要は回復しているなど
、商業系用途の需要は全般的に改善している
。

事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であ
る。地域要因に特段の変化はない。新規投資
需要の回復を受け、地価は上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 堺堺 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０３

-35		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
b ５０４

-10		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西30m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ５０７

-37		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22.5m市
道、中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
d ５１３

-14		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
239,593  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
242,468 		 100
[ 101.9]
237,947 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
238,000 
b (　           ) 
209,979  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
212,919 		 100
[  90.3]
235,791 
236,000 
c (　           ) 
227,349  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
230,305 		 100
[  96.5]
238,658 
239,000 
d (　           ) 
244,081  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
247,498 		 100
[ 103.0]
240,289 
240,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    238,000 円／㎡]  



堺堺 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,002,745 
2,968,715 
11,034,030 
9,889,800 
1,144,230 		 （　0.9332）
1,067,795 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     26,043,780 円　　　　（　    194,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺堺 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 77.00 ＲＣ7 536.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   134 ㎡      6.4 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：   36.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所、２階以上住宅（１Ｋタイプ、平均専有面積２７㎡） ⑦有効率　  92.1 ％
の理由		 類似建物の標準的なレンタブル比に基づく。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
77.00 
75.0 
57.75 
2,800 
161,700 		 3.0  485,100 
3.0  485,100 

 2～ 3		 居宅
77.00 
95.0 
73.15 
2,364 
172,927 		 1.0  172,927 
1.0  172,927 

 4～ 6		 居宅
77.00 
95.0 
73.15 
2,387 
174,609 		 1.0  174,609 
1.0  174,609 

 7～ 7		 居宅
74.00 
95.0 
70.30 
2,411 
169,493 		 1.0  169,493 
1.0  169,493 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
536.00 
92.1 
493.80 

1,200,874 		 1,524,274 
1,524,274 
⑨年額支払賃料      1,200,874 円　×　12ヶ月　＝　      14,410,488 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     493.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,410,488 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       720,524 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,689,964 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,524,274 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,481 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,524,274 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         298,300 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,002,745 円　　　　（　       104,498 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１５（賃）
　　　　-19		 2,512  
(   2,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,513 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,407 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,364 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５１５（賃）
　　　　-20		 2,187  
(   2,187) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,301 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺堺 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 795,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 432,315 円  　　　       14,410,488　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,351,500 円  　　　　    159,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       159,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       159,000 円  　　　　    159,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,968,715 円　（　　　　　　        22,155 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 159,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 282,000 円／㎡　×　     536.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0622     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  35 ％　＋ 0.0908 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,889,800 円  
（　　　　　        73,804 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,002,745 円      
②総費用 2,968,715 円      
③純収益　①－② 11,034,030 円      
④建物等に帰属する純収益 9,889,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,144,230 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,067,795 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,969 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,043,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     194,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺堺 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市堺区市之町東三丁５４番２
 1201000323297-0000
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備考