別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
堺堺 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺堺 5-4 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　正井　智子   TEL.
鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 372,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市堺区大町西１丁７番外
｢大町西１－１－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 348  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1.2		 事務所

ＲＣ5		 中高層の事務所ビル
、銀行等が建ち並ぶ
商業地域		 南東50m市道 水道、ガス、下水 堺

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所ビル用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 堺駅南東方

850m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で地域に特段の変動はなく、今後も現在の商業性を維持すると予測
する。地価水準は、不動産市場の回復基調を受け、緩やかな上昇基調で安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    395,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    315,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は堺市及びその周辺市域を含み、鉄道駅徒歩圏並びに幹線道路沿道に存する広域的な商業地域と判定した。
需要者の中心は、各種法人、不動産業者等様々で、利用目的は自己使用目的並びに投資目的の需要も認められる。利用
用途は、事務所、店舗等のほか、地域特性から共同住宅地としての需要も強いと思料され、当該地域の需要は安定して
認められる。なお、市場の中心価格帯は、位置、規模、行政条件等により大きく異なり見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等において、信頼性の高い取引事例を多数収集選択して試算し得た市場実態を反映
した価格である。一方、収益価格は市場特性等から、投下資本に見合う賃料の収受が困難であること等から低位に試算
され、多くの想定要素を含むこと等から相対的規範性も劣る。従って、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価
格を比較考量し、周辺標準地及び基準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    365,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　堺堺（府） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    368,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用、所得環境が改善する下で、各種政策の
効果もあり、景気は回復基調。ただし、物価
上昇、円安等不安定要素も多く、今後の動向
に注視を要する。

堺駅徒歩圏かつ幹線道路沿いの商業地域で、
地域に特段の変動要因はない。景気回復基調
が見られる中、業績が回復する企業も多く、
地価は上昇基調。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％ +1.1 ％
３　試算価格算定内訳 堺堺 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０５

-32		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北39m国道、
東7.2m、角地
近商
高度5種最高31m
(100,300)
b ５１４

-114		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m市道、
北西2m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ５１４

-19		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m府道、
南西7.1m、
角地
近商

(100,300)
d ５１４

-39		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m市道、
北東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e ５０４

-102		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南24.8m府道、
北5.4m、
二方路
近商
高度5種最高31m
景観地区
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
363,216  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
358,279 		 100
[  87.6]
408,994 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
409,000 
b (　           ) 
363,013  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
357,136 		 100
[  88.9]
401,728 
402,000 
c (　           ) 
330,367  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
304,238 		 100
[  79.9]
380,773 
381,000 
d (　           ) 
280,570  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
272,554 		 100
[  68.4]
398,471 
398,000 
e (　           ) 
309,406  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
309,406 		 100
[  80.3]
385,313 
385,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    395,000 円／㎡]  



堺堺 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,207,789 
9,956,727 
44,251,062 
39,072,000 
5,179,062 		 （　0.9300）
4,816,528 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    109,466,545 円　　　　（　    315,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺堺 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 ＲＣ12 2,255.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   348 ㎡     17.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～１２階：住宅（単身者向け、平均専有面積：約３０．５㎡） ⑦有効率　  87.6 ％
の理由		 類似建物等を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
65.0 
143.00 
3,200 
457,600 		 6.0  2,745,600 
3.0  1,372,800 

 2～12		 住宅
185.00 
90.0 
166.50 
2,226 
370,629 		 1.0  370,629 
2.0  741,258 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,255.00 
87.6 
1,974.50 

4,534,519 		 6,822,519 
9,526,638 
⑨年額支払賃料      4,534,519 円　×　12ヶ月　＝　      54,414,228 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,974.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,414,228 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     4,449,138 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,165,090 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,822,519 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,767 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,526,638 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,979,932 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,207,789 円　　　　（　       155,770 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１４（賃）
　　　　-5		 2,208  
(   2,145) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,279 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,354 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,226 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５１４（賃）
　　　　-6		 2,176  
(   2,139) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,291 
c ５１５（賃）
　　　　-19		 2,512  
(   2,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,492 
堺堺 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,776,000 円  　　　　    592,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,668,427 円  　　　       55,614,228　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      296,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,032,000 円  　　　　    592,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       592,000 円  　　　　    592,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       592,000 円  　　　　    592,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,956,727 円　（　　　　　　        28,611 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9300    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 592,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   2,255.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,072,000 円  
（　　　　　       112,276 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,207,789 円      
②総費用 9,956,727 円      
③純収益　①－② 44,251,062 円      
④建物等に帰属する純収益 39,072,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,179,062 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,816,528 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,841 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    109,466,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     315,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺堺 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市堺区大町西一丁７番
 1201000343341-0000
2 　堺市堺区大町西一丁８番
 1201000343342-0000
3 　堺市堺区大町西一丁９番１
 1201000343343-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
堺堺 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
堺堺 5-4 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　平井　正憲   TEL.
鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 372,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 堺市堺区大町西１丁７番外
｢大町西１－１－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 348  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1.2		 事務所

ＲＣ5		 中高層の事務所ビル
、銀行等が建ち並ぶ
商業地域		 南東50m市道 水道、ガス、下水 堺

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所ビル用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 堺駅南東方

850m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビル、店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、市中心部に比較的近い主要幹線道路沿いに
存することから、需要は堅調で地価水準は上昇基調で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    388,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    308,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、堺市及び大阪市に存する商業地域一円と判定した。主たる需要者は、店舗や事務所等の自己利用を目的
とした法人等の他、投資用マンションの開発を企図する開発業者等と把握される。市内における不動産市場は新型コロ
ナによる影響は、ほぼなくなってきており、コロナ前の水準に戻りつつある。なお、事業用地の取引価格は個別的要因
により様々であり、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の成約事例に基づく実証的な価格である。一方、収益価格は土地価格に見合った賃料水準が形成されて
いないことから、収益価格は低位に試算された。また、収益価格は試算過程において想定要素が介在するため、相対的
な信頼性は劣るものと判断される。以上より、比準価格を重視の上、収益価格を比較考量し、周辺標準地との検討も踏
まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    365,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　堺堺（府） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    368,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナによる影響は、ほぼなくなってき
ており、不動産市況は順調に回復基調にある
ものと思われる。


中高層の事務所ビル、店舗、共同住宅等が建
ち並ぶ商業地域であり、特段の地域要因の変
動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％ +1.1 ％
３　試算価格算定内訳 堺堺 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５０５

-303		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東50m国道、
南東4m、角地
商業

(100,600)
b ５０４

-102		 堺市堺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南24.8m府道、
北5.4m、
二方路
近商
高度5種最高31m
景観地区
(100,300)
c ５１４

-114		 堺市堺区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m市道、
北西2m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d ５０４

-103		 堺市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西24m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
386,492  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
390,909 		 100
[  99.8]
391,692 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
392,000 
b (　           ) 
309,406  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
309,406 		 100
[  80.3]
385,313 
385,000 
c (　           ) 
363,013  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
357,136 		 100
[  92.7]
385,260 
385,000 
d (　           ) 
507,050  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
549,048 		 100
[ 140.9]
389,672 
390,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    388,000 円／㎡]  



堺堺 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,100,942 
9,953,432 
44,147,510 
39,072,000 
5,075,510 		 （　0.9300）
4,720,224 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    107,277,818 円　　　　（　    308,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
堺堺 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 ＲＣ12 2,255.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   348 ㎡     17.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～１２階：共同住宅、単身者向け、平均専有面積：約３１㎡、駐車場平面自走式５台 ⑦有効率　  87.6 ％
の理由		 同規模賃貸物件の標準的割合である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
65.0 
143.00 
3,200 
457,600 		 6.0  2,745,600 
3.0  1,372,800 

 2～12		 住宅
185.00 
90.0 
166.50 
2,221 
369,797 		 1.0  369,797 
2.0  739,594 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,255.00 
87.6 
1,974.50 

4,525,367 		 6,813,367 
9,508,334 
⑨年額支払賃料      4,525,367 円　×　12ヶ月　＝　      54,304,404 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,974.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,304,404 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     4,440,352 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,064,052 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,813,367 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,683 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,508,334 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,974,207 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,100,942 円　　　　（　       155,462 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ５１５（賃）
　　　　-19		 2,512  
(   2,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,466 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,349 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,221 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ５１５（賃）
　　　　-20		 2,187  
(   2,187) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,232 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
堺堺 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,776,000 円  　　　　    592,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,665,132 円  　　　       55,504,404　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      296,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,032,000 円  　　　　    592,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       592,000 円  　　　　    592,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       592,000 円  　　　　    592,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,953,432 円　（　　　　　　        28,602 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9300    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 592,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   2,255.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,072,000 円  
（　　　　　       112,276 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,100,942 円      
②総費用 9,953,432 円      
③純収益　①－② 44,147,510 円      
④建物等に帰属する純収益 39,072,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,075,510 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,720,224 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,564 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    107,277,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     308,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 堺堺 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　堺市堺区大町西一丁７番
 1201000343341-0000
2 　堺市堺区大町西一丁８番
 1201000343342-0000
3 　堺市堺区大町西一丁９番１
 1201000343343-0000
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備考