令和6年1月10日　提出 堺堺 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -26 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　谷　勝博   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区東雲西町４丁１３番９ ｢東雲西町４－２－８｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 共同住宅等が存する 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 堺市 510m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 堺市駅北方 510m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、中小規模戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の地域変動要因も認められず、現況の 当地域の需給動向等を勘案すると、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、堺市内北部のＪＲ阪和線、南海高野線沿線の中小規模戸建住宅が多い駅徒歩圏の住宅地域である。中心 的な需要者層は、堺市内に居住する一次、二次取得者である。堺市駅より徒歩圏に位置しており、駅周辺には大規模商 業施設、公園等も存し生活利便性は概ね良好な地域である。このため需要も概ね堅調で地価も安定的に推移している。 取引の中心価格帯は新築戸建住宅で（土地４０坪、建物３０坪程度）概ね５０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模住宅に共同住宅も見られる住宅地域であるが、本件標準地の地積がやや小さく、賃貸想定が困難で あることから収益価格を求めることができなかった。従って本件においては、同一需給圏内における現実の取引事例を 採用し、市場の実態を反映した実証性を有する価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    271,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [104.0] 100 [144.1] [100.0] 100 186,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    181,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの不動産市況への影響は ほぼ見られず、物価及び金利等の上昇懸念は あるものの、不動産需要は順調に回復してい る。 中小規模戸建住宅を中心とする住宅地域であ り、地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -2.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％