令和6年1月10日　提出 堺堺 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -23 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　高橋　智美   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区旭ヶ丘中町４丁１１６番２外 ｢旭ヶ丘中町４－１－４｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度4種最高31m 景観地区 (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に店舗併用 住宅等が混在する住 宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 百舌鳥 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 百舌鳥駅西方 1.5km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度4種最高31m 景観地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に店舗併用住宅や事業所等が混在する住宅地域である。地域に特段の変動要因はなく、今後も一 般住宅を主とする住宅地域として現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線及び南海高野線等沿線の堺市堺区及び周辺市区の住宅地域である。近隣地域は駅から徒歩圏外 であるものの、主要駅である堺東駅や市役所へはバス等の利用によりアクセス良好である。また、街区も幅員が広く整 然としており地元志向の一次取得者を中心に不動産需要は堅調である。近年の持家志向等も影響し地価は上昇傾向にあ る。需要の中心は新築の戸建住宅（土地１００㎡前後）で三千万円台前半から半ばの物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該住宅地域は主に一般住宅が建ち並び自己居住目的の取引が中心である。典型的な需要者は居住の快適性や代替競争 関係にある他の不動産との比較を重視し取引の意思決定を行う。したがって、市場性に着目し市場の実態を反映した実 証的な価格である比準価格は説得力がある。対象標準地は画地規模から共同住宅の建築に不適であり、収益価格は試算 しなかった。本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [107.0] [101.0] 100 154,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堺区の土地取引件数は増加傾向にある。また 、土地価格と建築費ともに上昇傾向にあり、 取引総額は上がっている。 一般住宅を中心に店舗併用住宅や事業所等が 混在する住宅地域であり、地域に特段の変動 要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  +3.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％