令和6年1月15日　提出 堺堺 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -19 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　杉谷　知江子   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区陵西通１５番５ ｢陵西通２－３｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度4種最高31m 景観地区 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東7.3m市道 水道、ガス、下水 堺東 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、７． ３ｍ市道 交通 施設 堺東駅南方 1.0km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度4種最高31m 景観地区 ⑤地域要因の将 　来予測 街区が比較的整然とした「堺東」エリアの住宅地域である。地域要因の大きな変動はなく、今後も現在の住環境 を維持すると予測する。当該地域の需給動向は堅調であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線及びＪＲ阪和線沿線を中心とする堺市北部の住宅地域である。需要者の中心は、堺市及び近 隣市域に居住する一次・二次取得者である。当該地域は、堺市の中心市街地から程近い成熟した住宅地で、地域の中心 的な街路沿いに立地している。堺市内でも人気の中学校区に存するため、住宅需要は堅調に推移している。取引の中心 となる価格帯は、土地１２０㎡程度で２，０００万円台前半、新築物件で総額４，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が多く、自用目的の取引が中心である。比準価格は、規範性が高い事例から求められており、市場 の実態をよく反映している。収益価格は標準地の規模が小さく、投資採算性に見合う共同住宅の建設が困難であるため 試算しなかった。よって、市場性を反映した実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺西 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    193,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [101.0] 100 [105.2] [102.0] 100 189,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堺区では、高齢化率が低下し、人口は微増傾 向にある。新設住宅は、持家及び分譲住宅に 若干の変動が認められる程度で、貸家の比率 が上昇している。 「堺東」駅から徒歩圏内に存する住宅地域と して成熟している。価格形成に影響を及ぼす 、地域要因の大きな変動は見受けられない。 個別的要因の変動及び個別的要因による競争 力の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　  -4.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％