令和6年1月10日　提出 堺堺 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -15 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　松葉　貴信   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区南旅篭町東４丁１３番８ ｢南旅篭町東４－３－１５｣ ②地積 　(㎡) 90   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模住宅、アパ ート等が建ち並ぶ住 宅地域 北西5.7m市道 水道、ガス、下水 湊 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北、５．７ ｍ市道 交通 施設 湊駅南東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に大きな変動は認められず、当面は現状のまま推移していくもの と予測する。住宅需要の外延部への拡がりを受け、地価は横ばい乃至やや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海各線、ＪＲ阪和線等の各沿線で概ね堺市堺区を中心とする住宅地域である。需要者の中心は圏内に地 縁性を有する一次取得者であり、圏外からの流入は少ない。利便性及び住環境が良好な地域は地価上昇が著しいなど住 宅需要は高まりをみせている。当地域は利便性は劣るが、住宅需要の外延部への拡がりを受け、需要は安定しており、 地価はやや上昇傾向にある。市場の中心価格帯は土地１００㎡程度の新築戸建で３，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅建設目的での需要が中心であり、主な需要者は居住の快適性等を指標して取引を行う。比準価格は市場性に着 目して求められた価格であり、需要者の行動を反映した説得力の高い価格である。また類似地域において信頼性のある 事例を多数収集したなど規範性も高い。一方、収益価格は対象標準地の規模等から収益物件の想定が困難であるため試 算しなかった。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　堺堺 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    162,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [121.5] [101.0] 100 136,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の人口は微増、一般土地の取引件数、新 設住宅着工戸数は増加傾向にあり、住宅需要 は全般的に底堅く推移している。 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要 因に特段の変化はないが、住宅需要の外延部 への拡がりを受け、地価はやや上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％