令和6年1月10日　提出 堺堺 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   堺堺 -2 大阪府 大阪第５ 氏名  不動産鑑定士　藤岡　秀夫   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 堺市堺区神明町東２丁４番２ ｢神明町東２－２－５｣ ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 軒下占用地域 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 住宅、店舗等が混在 する既成住宅地域 北西5.3m市道 水道、ガス、下水 堺東 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ３ｍ市道（市道幅員 ５．３ｍ） 交通 施設 堺東駅北西方 1.3km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 軒下占用地域 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模店舗、一般住宅及び共同住宅等が混在する既成住宅地域である。地域要因はほぼ現状のまま推移すると見 込まれる。地価水準は上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線、南海高野線等沿線の堺市内の北部を中心とする住宅地域である。地縁的選好性が強く、想定 需要者の中心は、同一需給圏に居住する一次及び二次取得者層等が認められる。需給動向については、取引件数は増加 傾向にあり、地価水準は概ね堅調に推移している。新築戸建住宅の場合、総額４，０００万円前後が中心価格帯となっ ている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、周辺では賃貸共同住宅等も散見されるものの、一般住宅が多い既成住宅地域であり、画地規模の観点から も市場性のある賃貸住宅の想定が困難であるため収益価格の試算を断念した。取引の中心は戸建住宅を中心とする自己 使用目的が支配的であり、取引価格を指標とし価格が形成されている。本件では、他の標準地との検討を踏まえ、多数 の信頼性のある取引事例を収集し得たことから、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    162,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堺区の人口は若干の増加傾向にある。この一 年における土地取引件数も対前年同期比、増 加傾向にある。 特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推 移することが予測される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％