別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大阪中央 5-42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-42 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　上原　直記   TEL.
鑑定評価額 1,320,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区南船場２丁目１０番
｢南船場２－３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 524  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 東21.8m府道 水道、ガス、下水 長堀橋

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    35 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．８ｍ府道 交通

施設		 長堀橋駅北方

80m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は、店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変動はなく今後も現状のまま推
移していくものと予測される。インバウンド需要の回復にけん引され、地価は上昇傾向で推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、中央区及びその周辺区における幹線道路沿道及びその背後等に存する商業地域一帯。需要者は、自社
ビルやホテル等の事業を目的とする法人、賃貸経営目的の不動産業者、投資法人等が中心となる。新型コロナの影響か
ら回復に転じており、取引価格は上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は、画地規模や取引事情等により
個別性が強く、価格にばらつきがある為、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格である
が、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが
、収益価格の説得力がやや劣ることから、市場を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代
表標準地との検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-14              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,880,000 円／㎡		 [112.2]
100		 100
[102.3]		 100
[125.8]		 [100.0]
100		 2,510,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　大阪市中心部の景気は、緩和的な金融環境
と政府の経済対策、さらにポストコロナにお
けるインバウンドの回復により緩やかな回復
を続けている。

　店舗兼事務所ビルが集積し交通利便性に優
れる地域であり、繁華性は新型コロナの影響
から回復しつつあり、地価は概ね上昇傾向に
ある。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -7.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.6
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 西１１２

-16		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西40m府道、
中間画地
商業

(100,800)
b 中央１０１

-9		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南7.8m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,468)
c 西１１４

-8		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d 中央１１１

-9		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.9m府道、
南7.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,400,960  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,653,061 		 100
[ 105.8]
2,507,619 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,510,000 
b (　           ) 
2,130,334  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.2]
2,491,485 		 100
[  99.0]
2,516,652 
2,520,000 
c (　           ) 
1,403,231  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,603,693 		 100
[  63.6]
2,521,530 
2,520,000 
d (　           ) 
1,958,759  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,958,759 		 100
[  76.0]
2,577,314 
2,580,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　  -9.5 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,550,000 円／㎡]  



大阪中央 5-42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

151,015,551 
50,750,731 
100,264,820 
61,912,000 
38,352,820 		 （　0.9436）
36,189,721 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  1,167,410,355 円　　　　（　  2,230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-42　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 400.00 ＲＣ9F1B 4,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   524 ㎡     15.3 m x   34.6 m  前面道路：府道     　  21.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗及び２階以上事務所はフロア貸しを想定。地下１階駐車場は機械式１０台。 ⑦有効率　  71.0 ％
の理由		 階層・用途等を考慮し標準的有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
400.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
400.00 
70.0 
280.00 
4,800 
1,344,000 		 10.0  13,440,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
400.00 
80.0 
320.00 
3,483 
1,114,560 		 6.0  6,687,360 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,000.00 
71.0 
2,840.00 

10,260,480 		 66,938,880 
0 
⑨年額支払賃料     10,260,480 円　×　12ヶ月　＝　     123,125,760 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      31,012,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       154,138,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,200,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     7,958,928 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 150,379,632 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        66,938,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         635,919 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     151,015,551 円　　　　（　       288,198 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１０９賃
　　　　-4		 4,560  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,965 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,483 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中央１０４賃
　　　　-1		 3,640  
(   3,629) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,309 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-42　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,450,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 25,175,831 円  　　　      158,338,560　×　　　　  15.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,679,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,265,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,090,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,090,000 円  　　　　  1,090,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      50,750,731 円　（　　　　　　        96,853 円／㎡）　　（経費率　　  33.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,090,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 61,912,000 円  
（　　　　　       118,153 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 151,015,551 円      
②総費用 50,750,731 円      
③純収益　①－② 100,264,820 円      
④建物等に帰属する純収益 61,912,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 38,352,820 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 36,189,721 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       69,064 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,167,410,355 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区南船場二丁目１０番
 1200005036124-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-42 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　豊田　健治   TEL.
鑑定評価額 1,320,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,510,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区南船場２丁目１０番
｢南船場２－３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 524  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 東21.8m府道 水道、ガス、下水 長堀橋

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    35 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．８ｍ府道 交通

施設		 長堀橋駅北方

80m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 堺筋に面して中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。オフィス需要は弱含みだが、利便性の高さ、高
容積率等のため共同住宅が増加しており、この傾向は今後も続くものと予測される。地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 主たる同一需給圏は中央区を中心に隣接区等の幹線道路沿線の商業地域。主たる需要者は、賃料収入目的の不動産業者
、マンションデベロッパー、宿泊業者、投資家等。最寄駅への接近性、８００％の容積率等条件は良い。オフィス需要
は弱含みだが、分譲または賃貸のマンション用地、ホテル用地の需要は強い。以上のように土地需要が強いため、地価
は上昇傾向にある。中心となる価格帯は、画地規模が多様なため見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例を選択し価格形成要因を比較して試算したもので、市場実勢を反映した価格である。
収益価格は店舗・事務所を建築・賃貸したと想定して試算したもので、収益性を反映した価格が得られた。本件では市
場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地「大阪中央５－１４」（高麗橋１－８－１３）を
規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-14              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,880,000 円／㎡		 [112.2]
100		 100
[102.3]		 100
[125.8]		 [100.0]
100		 2,510,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍はほぼ収束し、社会は正常化しつつ
ある。中央区は利便性が高いので住宅需要が
強くタワーマンション等が増加し、人口増加
が続いている。

中高層の事務所ビル、共同住宅等が混在する
商業地域だが、共同住宅が増加している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -7.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.6
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１１６

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23.6m市道、
西7.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 西１０９

-4		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西40m府道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 浪速１０７

-13		 大阪市浪速区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.8m府道、
中間画地
商業

(100,600)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,614,958  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
3,019,829 		 100
[ 117.4]
2,572,256 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,570,000 
b (　           ) 
2,178,216  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,472,275 		 100
[  97.6]
2,533,069 
2,530,000 
c (　           ) 
2,475,248  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,623,763 		 100
[ 105.1]
2,496,444 
2,500,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  -3.9 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.6 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,530,000 円／㎡]  



大阪中央 5-42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

151,068,787 
51,005,087 
100,063,700 
62,480,000 
37,583,700 		 （　0.9436）
35,463,979 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  1,143,999,323 円　　　　（　  2,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-42　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 400.00 ＲＣ9F1B 4,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   524 ㎡     15.3 m x   34.6 m  前面道路：府道     　  21.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～９階は事務所（フロア貸）を想定。地下１階は駐車場（平面式及び機械式１０台）を想定。 ⑦有効率　  71.0 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
400.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
400.00 
70.0 
280.00 
4,800 
1,344,000 		 12.0  16,128,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
400.00 
80.0 
320.00 
3,471 
1,110,720 		 10.0  11,107,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,000.00 
71.0 
2,840.00 

10,229,760 		 104,985,600 
0 
⑨年額支払賃料     10,229,760 円　×　12ヶ月　＝　     122,757,120 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      31,012,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の賃貸事例等より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       153,769,920 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     7,898,496 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 150,071,424 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       104,985,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         997,363 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     151,068,787 円　　　　（　       288,299 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１０９賃
　　　　-2		 3,513  
(   3,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,513 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,471 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中央１１４賃
　　　　-9		 3,637  
(   3,628) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,464 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-42　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,500,000 円  　　　　  1,100,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 25,275,187 円  　　　      157,969,920　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,679,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,350,000 円  　　　　  1,100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,100,000 円  　　　　  1,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,100,000 円  　　　　  1,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      51,005,087 円　（　　　　　　        97,338 円／㎡）　　（経費率　　  33.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 263,000 円／㎡　×　   4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 62,480,000 円  
（　　　　　       119,237 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 151,068,787 円      
②総費用 51,005,087 円      
③純収益　①－② 100,063,700 円      
④建物等に帰属する純収益 62,480,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 37,583,700 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 35,463,979 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       67,679 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,143,999,323 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区南船場二丁目１０番
 1200005036124-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考