別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-38 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　豊田　健治   TEL.
鑑定評価額 412,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,060,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区安堂寺町２丁目１６番
｢安堂寺町２－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 280  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9		 中高層の事務所が建
ち並ぶ商業地域
 南27.3m国道 水道、ガス、下水 谷町六丁目近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７．３ｍ国道 交通

施設		 谷町六丁目駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 長堀通に面して中高層の事務所ビル、共同住宅等が混在する商業地域。交通利便性が高く容積率も高いので共同
住宅が増加しており、この傾向は今後も続くものと予測される。地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,560,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区を中心に隣接区等の幹線道路沿線の商業地域。需要者は賃料収入目的または開発目的の不動産業者
、投資家等。最寄駅への近さ、大阪中心部への良好なアクセス、８００％の容積率等条件が良いので土地需要は強い。
オフィス需要はやや弱いが、分譲・賃貸ともにマンション用地需要は強い。中心となる価格帯は、画地規模が多様なた
め見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中央区及び周辺区で幹線道路沿線の取引事例の中から規範性の高いものを選択し、価格形成要因を比較して
試算したものであり、市場実勢を反映した価格である。収益価格は店舗・共同住宅を建築・賃貸したと想定して試算し
たもので、収益性を反映した価格が得られた。本件では市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、周
辺の地価公示標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍はほぼ収束し、社会は正常化しつつ
ある。中央区は利便性が高いので住宅需要が
強くタワーマンション等が増加し、人口増加
が続いている。

幹線道路に面して中高層の事務所、共同住宅
等が混在する商業地域で、マンションが増加
傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西23.6m市道、
南6.2m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 浪速１０７

-2		 大阪市浪速区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m国道、
南8m、二方路
商業

(100,600)
c 西１０９

-4		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西40m府道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d 中央１１１

-9		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.9m府道、
南7.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e 西１１２

-11		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西30m市道、
南東4.3m、
二方路
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,175,830  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,258,719 		 100
[ 145.3]
1,554,521 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,550,000 
b (　           ) 
1,403,190  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,444,869 		 100
[  91.6]
1,577,368 
1,580,000 
c (　           ) 
2,178,216  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,472,275 		 100
[ 159.9]
1,546,138 
1,550,000 
d (　           ) 
1,958,759  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,958,759 		 100
[ 124.1]
1,578,371 
1,580,000 
e (　           ) 
1,720,846  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,771,960 		 100
[ 113.4]
1,562,575 
1,560,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 +65.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,560,000 円／㎡]  



大阪中央 5-38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,927,931 
10,702,491 
41,225,440 
30,388,000 
10,837,440 		 （　0.9620）
10,425,617 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    336,310,226 円　　　　（　  1,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 250.00 ＲＣ9 2,240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   280 ㎡     18.0 m x   16.0 m  前面道路：国道     　  27.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階から９階は各階４戸（平均専有面積約５５㎡）の共同住宅。 ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
60.0 
144.00 
3,182 
458,208 		 10.0  4,582,080 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
250.00 
80.0 
200.00 
2,432 
486,400 		 2.0  972,800 
2.0  972,800 

 4～ 5		 住宅
250.00 
80.0 
200.00 
2,472 
494,400 		 2.0  988,800 
2.0  988,800 

 6～ 7		 住宅
250.00 
80.0 
200.00 
2,521 
504,200 		 2.0  1,008,400 
2.0  1,008,400 

 8～ 9		 住宅
250.00 
80.0 
200.00 
2,569 
513,800 		 2.0  1,027,600 
2.0  1,027,600 

計
2,240.00 
77.9 
1,744.00 

4,455,808 		 12,577,280 
7,995,200 
⑨年額支払賃料      4,455,808 円　×　12ヶ月　＝　      53,469,696 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,744.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,469,696 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,208,182 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,261,514 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,577,280 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         118,226 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,995,200 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,548,191 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,927,931 円　　　　（　       185,457 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１１４賃
　　　　-4		 2,634  
(   2,527) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,557 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,432 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中央１１４賃
　　　　-5		 2,382  
(   2,382) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,507 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,272,000 円  　　　　    568,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,604,091 円  　　　       53,469,696　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      862,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,828,000 円  　　　　    568,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       568,000 円  　　　　    568,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       568,000 円  　　　　    568,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,702,491 円　（　　　　　　        38,223 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9620    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 568,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 246,000 円／㎡　×　   2,240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,388,000 円  
（　　　　　       108,529 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,927,931 円      
②総費用 10,702,491 円      
③純収益　①－② 41,225,440 円      
④建物等に帰属する純収益 30,388,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,837,440 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,425,617 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,234 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    336,310,226 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区安堂寺町二丁目１６番
 1200005041076-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-38 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　真也   TEL.
鑑定評価額 412,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,060,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区安堂寺町２丁目１６番
｢安堂寺町２－２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 280  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9		 中高層の事務所が建
ち並ぶ商業地域
 南27.3m国道 水道、ガス、下水 谷町六丁目近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２７．３ｍ国道 交通

施設		 谷町六丁目駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所が中心の商業地域であるが、徐々に共同住宅が増えつつあり、今後も同様の傾向が続くものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区及び周辺区の商業地域である。需要者の中心は、収益不動産の保有やマンション分譲を目的とす
る不動産会社及び同一需給圏を営業拠点とする自用目的の一般事業会社である。大阪市内の中心商業地に近く、利便性
が高いことから事業用地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、取引される画地規模が
まちまちで、物件の個別性も強いため指摘が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場動向及び各取引事例の分析を踏まえて要因比較、比準結果のウエイト付けが行われており説得力が高
い。収益価格は、賃料の遅行性、将来予測の困難性等により低位となった。収益性を重視すべき商業地域だが、収益価
格は想定要素を多く含み説得力がやや低いため、商業地の価格水準を反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、
収益価格を関連付け、周辺の標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用、所得環境の改善、各種政策の効果によ
り、景気は緩やかに持ち直す傾向にあるが、
物価上昇や海外情勢等懸念材料も多く注意が
必要である。

地域移行はあるが、地域要因、市場特性に大
きな変動はない。マンション等の事業用地需
要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-5		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東23.6m市道、
南12.7m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 天王寺１０
３
-8		 大阪市天王寺区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西40m府道、
中間画地
商業

(100,600)
c 天王寺１０
４
-5		 大阪市天王寺区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北11m市道、
中間画地
２住居
特別用途地区
(90,400)
d 天王寺１０
３
-16		 大阪市天王寺区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東40m府道、
南8m、角地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,636,525  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,745,627 		 100
[ 108.9]
1,602,963 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,600,000 
b (　           ) 
1,100,917  		 100
[ 110.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,042,869 		 100
[  69.8]
1,494,082 
1,490,000 
c (　           ) 
979,444  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,087,698 		 100
[  72.8]
1,494,091 
1,490,000 
d (　           ) 
1,517,056  		 100
[ 125.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,183,593 		 100
[  79.4]
1,490,671 
1,490,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,550,000 円／㎡]  



大阪中央 5-38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,850,410 
10,919,572 
41,930,838 
31,083,500 
10,847,338 		 （　0.9620）
10,435,139 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    336,617,387 円　　　　（　  1,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 250.00 ＲＣ9 2,240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   280 ㎡     18.0 m x   16.0 m  前面道路：国道     　  27.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～９階各階４戸、平均専有面積約５０㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
60.0 
144.00 
3,300 
475,200 		 10.0  4,752,000 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
250.00 
80.0 
200.00 
2,500 
500,000 		 2.0  1,000,000 
2.0  1,000,000 

 4～ 5		 住宅
250.00 
80.0 
200.00 
2,500 
500,000 		 2.0  1,000,000 
2.0  1,000,000 

 6～ 7		 住宅
250.00 
80.0 
200.00 
2,550 
510,000 		 2.0  1,020,000 
2.0  1,020,000 

 8～ 9		 住宅
250.00 
80.0 
200.00 
2,600 
520,000 		 2.0  1,040,000 
2.0  1,040,000 

計
2,240.00 
77.9 
1,744.00 

4,535,200 		 12,872,000 
8,120,000 
⑨年額支払賃料      4,535,200 円　×　12ヶ月　＝　      54,422,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,744.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,422,400 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,265,344 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,157,056 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,872,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         120,997 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,120,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,572,357 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,850,410 円　　　　（　       188,751 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１１５賃
　　　　-7		 3,227  
(   2,941) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[123.0]		 100
[100.0]
2,762 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,590 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中央１１５賃
　　　　-5		 2,749  
(   2,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,411 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,324,000 円  　　　　    581,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,632,672 円  　　　       54,422,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      862,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,938,500 円  　　　　    581,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       581,000 円  　　　　    581,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       581,000 円  　　　　    581,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,919,572 円　（　　　　　　        38,998 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9620    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 581,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 252,000 円／㎡　×　   2,240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,083,500 円  
（　　　　　       111,013 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,850,410 円      
②総費用 10,919,572 円      
③純収益　①－② 41,930,838 円      
④建物等に帰属する純収益 31,083,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,847,338 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,435,139 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,268 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    336,617,387 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区安堂寺町二丁目１６番
 1200005041076-0000
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備考