別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-36 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　聡   TEL.
鑑定評価額 3,570,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 5,750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区難波３丁目２７番２７外
｢難波３－６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 425  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）



(100,1000)
台形
1:1		 店舗兼事務所

Ｓ10F1B		 高層の店舗兼事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 西44m国道、南側道 水道、ガス、下水 なんば近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４４ｍ国道 交通

施設		 なんば駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域。地域の土地利用形態は、当面現状を維持するものと考えられる。
位置的な希少性もあって、市場での優位性は高い。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,030,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区内の高度商業地域を中心に、隣接区等を含む。需要者層は、賃貸経営（収益獲得）目的の不動産
業者、投資家、自己の事業拠点として資金力を有する企業等が想定される。所謂、ミナミの中心部に近接し、高い商業
集積性を有している。建築資材の高騰や長期金利の動向等の懸念材料もあり、需給ギャップに注視を要する。多様な取
引動機により個別性が強く、価格帯のばらつきが大きいため、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、なんば駅に近接する高度商業地域である。比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用して求められ
たもので、市場の実情を反映している。収益価格は、試算過程において想定要素が多く、予測の精度により価格の振れ
幅が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量するに留め、実
証性の高い比準価格を中心に、周辺標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 11,000,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[108.0]		 100
[144.0]		 [108.0]
100		 8,400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,620,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、大阪市中心部
の不動産市況は堅調である。海外景気の下振
れ、物価上昇、金融資本市場の変動等の影響
に留意を要する。

なんば駅に近接する、御堂筋沿道の商業地域
。場所的な希少性もあり、土地需要は安定し
ている。地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１２２

-2		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北49.2m国道、
南7.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 中央１０１

-15		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北79.6m市道、
東6m、角地
商業
船場建築線
(100,1000)
c 北１０４

-1		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東27.2m国道、
南4.5m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,748,760  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
9,654,112 		 100
[ 116.8]
8,265,507 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
8,930,000 
b (　           ) 
7,747,060  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.1]
8,002,540 		 100
[  94.1]
8,504,293 
9,180,000 
c (　           ) 
8,942,830  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 105.0]
9,482,824 		 100
[ 113.8]
8,332,886 
9,000,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +56.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,030,000 円／㎡]  



大阪中央 5-36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

239,517,533 
82,460,738 
157,056,795 
71,040,000 
86,016,795 		 （　0.9456）
81,337,481 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  2,804,740,724 円　　　　（　  6,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 387.42 ＲＣ10F1B 4,203.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   425 ㎡     21.0 m x   22.0 m  前面道路：国道     　  44.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下部分は自走式駐車場（１０台）、１階は店舗、２階以上は事務所（部分貸し）を想定。 ⑦有効率　  71.2 ％
の理由		 この種の建物としては、標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
372.90 
60.0 
223.74 
12,000 
2,684,880 		 10.0  26,848,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
375.69 
80.0 
300.55 
5,400 
1,622,970 		 10.0  16,229,700 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
387.42 
80.0 
309.94 
5,400 
1,673,676 		 10.0  16,736,760 
0.0  0 

10～10		 事務所
373.82 
80.0 
299.06 
5,400 
1,614,924 		 10.0  16,149,240 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
368.72 
 
 
 
 		    
   

計
4,203.07 
71.2 
2,992.93 

17,638,506 		 176,385,060 
0 
⑨年額支払賃料     17,638,506 円　×　12ヶ月　＝　     211,662,072 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,992.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　      32,682,796 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       244,344,868 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    12,517,243 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 237,827,625 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       176,385,060 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,675,658 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,500,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        14,250 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     239,517,533 円　　　　（　       563,571 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１０９賃
　　　　-3		 4,919  
(   4,906) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
5,568 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,445 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 中央１０９賃
　　　　-4		 4,560  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
5,333 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,840,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 42,057,938 円  　　　      250,344,868　×　　　　  16.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   23,122,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,880,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,280,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,280,000 円  　　　　  1,280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      82,460,738 円　（　　　　　　       194,025 円／㎡）　　（経費率　　  34.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,280,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   4,203.07 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 71,040,000 円  
（　　　　　       167,153 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 239,517,533 円      
②総費用 82,460,738 円      
③純収益　①－② 157,056,795 円      
④建物等に帰属する純収益 71,040,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 86,016,795 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 81,337,481 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      191,382 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,804,740,724 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区難波三丁目２７番２７
 1200005056923-0000
2 　大阪市中央区難波三丁目２７番２８
 1200005056924-0000
3 　大阪市中央区難波三丁目２７番２９
 1200005056925-0000
4 　大阪市中央区難波三丁目２７番３０
 1200005056926-0000
5 　大阪市中央区難波三丁目２７番３１
 1200005056927-0000
6 　大阪市中央区難波三丁目２７番３２
 1200005056928-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大阪中央 5-36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-36 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　山内　正己   TEL.
鑑定評価額 3,570,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 5,750,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区難波３丁目２７番２７外
｢難波３－６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 425  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）



(100,1000)
台形
1:1		 店舗兼事務所

Ｓ10F1B		 高層の店舗兼事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 西44m国道、南側道 水道、ガス、下水 なんば近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４４ｍ国道 交通

施設		 なんば駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 なんば駅至近の御堂筋沿いに店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ地域である。インバウンド需要の急速な回復によって
、繁華性を取り戻しており、地価の回復が進んでいる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,790,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区及びその周辺区の繁華性の高い商業地域である。主たる需要者は店舗出店を目的とした事業者や収
益性に着目した投資家等であると把握される。２０２０年以降、新型コロナの影響による店舗の閉店・休業が相次ぎ、
地価が急激に下落したものの、インバウンド需要の急速な回復に伴って地価の回復が進んでいる。尚、取引の価格帯の
幅が広範に亘るため、市場での需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は、収益性に着目して取引の意思決定を行うものと思料される。加えて、代替競争関係にある不動産との
比較の観点から地域の特性が類似する取引事例から試算した比準価格も重視される。よって本件では、実証性を有する
比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、類似した標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-18              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 11,000,000 円／㎡		 [110.0]
100		 100
[108.0]		 100
[145.0]		 [108.0]
100		 8,340,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,620,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みがみられるが、緩やか
に回復している。ただし、物価上昇、中東情
勢、金融資本市場の変動等の影響に十分注意
する必要がある。

店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であ
り、新型コロナの影響を強く受けていたが、
インバウンド需要の回復に伴って、地価の回
復が進んでいる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１０２

-15		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27.1m国道、
北8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 北１１６

-3		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27.2m市道、
東5.5m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 中央１１６

-12		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21.5m市道、
東12.7m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d 中央１２２

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西30m市道、
東6m、西8.4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,793,981  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,683,619 		 100
[  66.0]
8,611,544 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
9,300,000 
b (　           ) 
3,851,225  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
4,092,530 		 100
[  56.2]
7,282,082 
7,860,000 
c (　           ) 
3,993,648  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,107,752 		 100
[  56.2]
7,309,167 
7,890,000 
d (　 11,575,986) 
9,764,628  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
10,596,781 		 100
[ 121.3]
8,736,011 
9,430,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,500,000 円／㎡]  



大阪中央 5-36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

236,867,625 
83,481,938 
153,385,687 
64,935,000 
88,450,687 		 （　0.9456）
83,638,970 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  2,884,102,414 円　　　　（　  6,790,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 387.46 ＲＣ10F1B 4,203.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   425 ㎡     21.0 m x   22.0 m  前面道路：国道     　  44.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階は自走式駐車場１０台、１階は店舗、２階以上は事務所で各階部分貸しを想定。 ⑦有効率　  71.2 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
372.90 
60.0 
223.74 
12,500 
2,796,750 		 10.0  27,967,500 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
375.69 
80.0 
300.55 
5,350 
1,607,943 		 10.0  16,079,430 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
387.42 
80.0 
309.94 
5,256 
1,629,045 		 10.0  16,290,450 
0.0  0 

10～10		 事務所
373.82 
80.0 
299.06 
5,350 
1,599,971 		 10.0  15,999,710 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
368.72 
 
 
 
 		    
   

計
4,203.07 
71.2 
2,992.93 

17,407,979 		 174,079,790 
0 
⑨年額支払賃料     17,407,979 円　×　12ヶ月　＝　     208,895,748 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,992.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　      32,682,796 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       241,578,544 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    12,378,927 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 235,199,617 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       174,079,790 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,653,758 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,500,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        14,250 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     236,867,625 円　　　　（　       557,336 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北１１３賃
　　　　-2		 5,499  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
5,786 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,256 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 北１１２賃
　　　　-2		 5,319  
(   5,142) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
5,712 
c 北１１１賃
　　　　-3		 5,016  
(   4,991) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,067 
大阪中央 5-36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,510,000 円  　　　　  1,170,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 44,564,138 円  　　　      247,578,544　×　　　　  18.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   23,122,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,945,000 円  　　　　  1,170,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,170,000 円  　　　　  1,170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,170,000 円  　　　　  1,170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      83,481,938 円　（　　　　　　       196,428 円／㎡）　　（経費率　　  35.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,170,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   4,203.07 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 64,935,000 円  
（　　　　　       152,788 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 236,867,625 円      
②総費用 83,481,938 円      
③純収益　①－② 153,385,687 円      
④建物等に帰属する純収益 64,935,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 88,450,687 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 83,638,970 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      196,798 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,884,102,414 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,790,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区難波三丁目２７番２７
 1200005056923-0000
2 　大阪市中央区難波三丁目２７番２８
 1200005056924-0000
3 　大阪市中央区難波三丁目２７番２９
 1200005056925-0000
4 　大阪市中央区難波三丁目２７番３０
 1200005056926-0000
5 　大阪市中央区難波三丁目２７番３１
 1200005056927-0000
6 　大阪市中央区難波三丁目２７番３２
 1200005056928-0000
7 　
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備考