別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-35　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-35 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　土居　博輝   TEL.
鑑定評価額 57,900,000 円  １㎡当たりの価格 629,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区千日前２丁目１５６番９
｢千日前２－４－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 92  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,468)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ5F1B		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ繁華な商業
地域		 北7.8m市道、背面道 水道、ガス、下水 日本橋

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 日本橋駅西方

140m		 法令

規制		 商業
(100,468)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 各種飲食店が多く見られる商業地域で、今後も現状にて推移するものと予測される。近時ではコロナ禍も明け、
飲食店舗の客足の回復は鮮明であり、地価は緩やかながらも上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    656,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    514,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区南部の歓楽街を中心に、一部隣接の浪速区を含む範囲と把握される。主な需要者は、賃貸経営目
的の不動産会社、店舗経営目的の法人・個人等が想定される。近時ではコロナ禍も明け、飲食店舗の客足の回復は鮮明
であり、さらなる回復が期待される。需要者の特性や画地規模等により価格水準は異なり、中心価格帯の把握は困難で
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、中央区及び浪速区に位置する代替性が認められる商業地域における取引事例を採用して試算されたもので
あり、市場実態を反映した説得力の高い価格である。一方、当該地域においては、土地取引価格に比して賃料水準はや
や低位であり、収益価格はやや低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量
し、他の標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-17              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    668,000 円／㎡		 [110.8]
100		 100
[100.0]		 100
[119.7]		 [102.0]
100		 631,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    599,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めや中東等の海外情勢等の
懸念はあるものの、コロナ禍明けの需要回復
や円安等の影響により、投資市場は拡大傾向
にある。

なんば地区から黒門市場へのアクセス道路沿
いに位置する。近時では飲食店舗の客足の回
復は鮮明であり、地価も上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-35　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１１１

-11		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.8m市道、
東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,468)
b 中央１１１

-6		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西11m市道、
南7.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 浪速１０７

-14		 大阪市浪速区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南15m市道、
西6m、角地
商業

(100,600)
d 浪速１０８

-15		 大阪市浪速区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8m市道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
963,141  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
953,249 		 100
[ 144.0]
661,978 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
675,000 
b (　           ) 
438,813  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
472,246 		 100
[  74.8]
631,345 
644,000 
c (　           ) 
365,513  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
364,796 		 100
[  56.1]
650,260 
663,000 
d (　           ) 
436,505  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
428,191 		 100
[  67.2]
637,189 
650,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    656,000 円／㎡]  



大阪中央 5-35　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,802,144 
2,268,422 
8,533,722 
6,752,200 
1,781,522 		 （　0.9547）
1,700,819 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     47,244,972 円　　　　（　    514,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-35　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 70.00 Ｓ5F1B 410.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   468 ％   92 ㎡      5.3 m x   15.6 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上２階店舗、３以上を事務所（分割貸し）を想定した。 ⑦有効率　  75.2 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
60.00 
65.0 
39.00 
3,000 
117,000 		 12.0  1,404,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
70.00 
65.0 
45.50 
3,911 
177,951 		 12.0  2,135,412 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
70.00 
80.0 
56.00 
3,100 
173,600 		 12.0  2,083,200 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
70.00 
80.0 
56.00 
2,800 
156,800 		 10.0  1,568,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
410.00 
75.2 
308.50 

938,951 		 10,326,612 
0 
⑨年額支払賃料        938,951 円　×　12ヶ月　＝　      11,267,412 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     308.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,267,412 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       563,371 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,704,041 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,326,612 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          98,103 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,802,144 円　　　　（　       117,415 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１１０賃
　　　　-5		 5,865  
(   5,669) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[155.0]		 100
[ 90.0]
4,204 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,911 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 北１０３賃
　　　　-3		 4,560  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[ 90.0]
3,619 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-35　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 424,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 338,022 円  　　　       11,267,412　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      393,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      901,000 円  　　　　    106,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       106,000 円  　　　　    106,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,268,422 円　（　　　　　　        24,657 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 106,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　     410.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,752,200 円  
（　　　　　        73,393 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,802,144 円      
②総費用 2,268,422 円      
③純収益　①－② 8,533,722 円      
④建物等に帰属する純収益 6,752,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,781,522 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,700,819 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,487 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,244,972 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     514,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-35　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区千日前二丁目１５６番９
 1200005049670-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-35　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-35 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　豊田　健治   TEL.
鑑定評価額 57,800,000 円  １㎡当たりの価格 628,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区千日前２丁目１５６番９
｢千日前２－４－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 92  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,468)

1:3		 店舗兼住宅

Ｓ5F1B		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ繁華な商業
地域		 北7.8m市道、背面道 水道、ガス、下水 日本橋

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 日本橋駅西方

140m		 法令

規制		 商業
(100,468)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域で、今後も特に変わらず現状程度で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    641,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    512,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 主たる同一需給圏は中央区の南部（ミナミ）を中心とする商業地域。需要者は飲食店等を経営する個人事業者や法人、
あるいは収益用不動産を開発する不動産業者、投資家等。インバウンドはほぼ回復し、繁華性は戻り、地価も上昇傾向
にある。中心となる価格帯は画地の規模が多様なため把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中央区内商業地域の取引事例の中から規範性の高い事例を採用し、価格形成要因の比較をして試算されたも
のであり、市場性を反映した価格である。収益価格は店舗・事務所ビルを建築・賃貸したと想定して試算し、収益性を
反映した価格が得られた。本件では比準価格を標準に、収益価格を関連付け、地価公示標準地「大阪中央５－１７」（
道頓堀１－東５－５）を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-17              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    668,000 円／㎡		 [110.8]
100		 100
[100.0]		 100
[120.2]		 [102.0]
100		 628,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    599,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍はほぼ収束し社会は正常化しつつあ
る。インバウンドがかなり回復し今後も増加
が見込まれる。中央区は利便性が高く人口は
増加している。

小規模な小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ商
業地域で、地域要因の変動は特に見られない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.1
交通・接近　　　  -1.1
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -3.4
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-35　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-14		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,360)
b 中央１１１

-2		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.8m市道、
東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c 中央１１１

-11		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.8m市道、
東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,468)
d 中央１１６

-9		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,660)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
928,286  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.2]
1,078,929 		 100
[ 166.7]
647,228 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
660,000 
b (　           ) 
765,586  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
776,735 		 100
[ 125.7]
617,928 
630,000 
c (　           ) 
963,141  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
953,249 		 100
[ 154.1]
618,591 
631,000 
d (　           ) 
687,607  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
714,572 		 100
[ 113.3]
630,690 
643,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 +80.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -8.8 行政　　　　  -5.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.7 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.2 交通・接近　  -1.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.6 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    641,000 円／㎡]  



大阪中央 5-35　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,234,162 
2,152,535 
8,081,627 
6,306,300 
1,775,327 		 （　0.9547）
1,694,905 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     47,080,694 円　　　　（　    512,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-35　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 70.00 Ｓ5F1B 410.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   468 ％   92 ㎡      5.3 m x   15.6 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～地上２階店舗、３～５階事務所（区分貸し）を想定。 ⑦有効率　  75.2 ％
の理由		 階層・用途等を考慮し標準的有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
  ～ 1		 店舗
60.00 
65.0 
39.00 
2,970 
115,830 		 12.0  1,389,960 
0.0  0 

  ～ 1		 店舗
70.00 
65.0 
45.50 
3,931 
178,861 		 12.0  2,146,332 
0.0  0 

  ～ 2		 店舗
70.00 
80.0 
56.00 
3,366 
188,496 		 12.0  2,261,952 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
70.00 
80.0 
56.00 
2,475 
138,600 		 10.0  1,386,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
410.00 
75.2 
308.50 

898,987 		 9,956,244 
0 
⑨年額支払賃料        898,987 円　×　12ヶ月　＝　      10,787,844 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     308.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,787,844 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       647,271 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,140,573 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,956,244 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          93,589 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,234,162 円　　　　（　       111,241 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１１０賃
　　　　-1		 3,735  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,735 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,970 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,931 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 中央１１０賃
　　　　-5		 5,865  
(   5,669) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
4,189 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-35　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 396,000 円  　　　　     99,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 323,635 円  　　　       10,787,844　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      393,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      841,500 円  　　　　     99,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        99,000 円  　　　　     99,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,000 円  　　　　     99,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,152,535 円　（　　　　　　        23,397 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     410.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,306,300 円  
（　　　　　        68,547 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,234,162 円      
②総費用 2,152,535 円      
③純収益　①－② 8,081,627 円      
④建物等に帰属する純収益 6,306,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,775,327 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,694,905 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,423 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,080,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     512,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-35　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区千日前二丁目１５６番９
 1200005049670-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考