別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-34 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　由里　正博   TEL.
鑑定評価額 1,140,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区難波２丁目２５番
｢難波２－３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 506  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）



(100,1000)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ11F2B		 高層の事務所、店舗
ビルの建ち並ぶ商業
地域		 南50m市道 水道、ガス、下水 なんば近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 阪神高速環状線の高架道路の
北側に位置する		 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 なんば駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　ナンバ近くの幹線道路沿いに高層の事務所、店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、大きな地域
変動要因は認められず、当面はほぼ現状のまま推移すると予測する。また、地価は上昇傾向で推移する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,360,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,840,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は中央区及びその周辺区内の商業地域である。需要者の中心は、不動産会社、自用目的の法人や投資法人
等である。ポストコロナにおける社会的変化等も見られるが、取引需要は総じて堅調に推移している。中心価格帯は、
取引当事者や案件の個別性が強く、一概に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は高層の事務所、店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する事例から
求めており市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、想定要素を
含んでおり相対的規範性にやや劣る。需要者は市場性及び収益性等を指標とすることから、本件では市場実態を反映し
た比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-14              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,880,000 円／㎡		 [112.2]
100		 100
[102.3]		 100
[141.1]		 [100.0]
100		 2,240,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ポストコロナの下で、景気持ち直し期待が高
まるも、世界的な金融引締め等が続く中、物
価上昇や金融資本市場の変動等に留意する必
要がある。

中高層店舗事務所が建ち並ぶ商業地域で、人
流は急速に回復しつつあり、地価は上昇傾向
となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -7.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１１１

-9		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.9m府道、
南7.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 中央１０１

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西23.6m市道、
南6.2m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 中央１０１

-5		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東23.6m市道、
南12.7m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d 西１０９

-4		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西40m府道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e 中央１１６

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23.6m市道、
西7.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,958,759  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,958,759 		 100
[  82.1]
2,385,821 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,390,000 
b (　           ) 
2,175,830  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,258,719 		 100
[  97.8]
2,309,529 
2,310,000 
c (　           ) 
1,636,525  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,745,627 		 100
[  72.9]
2,394,550 
2,390,000 
d (　           ) 
2,178,216  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,472,275 		 100
[ 106.9]
2,312,699 
2,310,000 
e (　           ) 
2,614,958  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
3,019,829 		 100
[ 125.6]
2,404,322 
2,400,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,360,000 円／㎡]  



大阪中央 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

180,857,808 
64,544,663 
116,313,145 
85,768,000 
30,545,145 		 （　0.9436）
28,822,399 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    929,754,806 円　　　　（　  1,840,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 432.00 ＲＣ11F1B 5,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   506 ㎡     21.3 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階～１１階は事務所、各階フロア貸を想定。地下１階は機械式駐車場１２台。 ⑦有効率　  75.2 ％
の理由		 同種・同規模の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場外
248.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
432.00 
70.0 
302.40 
4,000 
1,209,600 		 12.0  14,515,200 
0.0  0 

 2～11		 事務所
432.00 
80.0 
345.60 
3,100 
1,071,360 		 10.0  10,713,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,000.00 
75.2 
3,758.40 

11,923,200 		 121,651,200 
0 
⑨年額支払賃料     11,923,200 円　×　12ヶ月　＝　     143,078,400 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   3,758.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　      41,041,728 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       184,120,128 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       5,040,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,458,006 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 179,702,122 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       121,651,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,155,686 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     180,857,808 円　　　　（　       357,426 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１０９賃
　　　　-2		 3,513  
(   3,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
3,234 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,126 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中央１０６賃
　　　　-3		 2,859  
(   2,807) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
3,047 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,550,000 円  　　　　  1,510,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 33,859,663 円  　　　      189,160,128　×　　　　  17.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,280,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,835,000 円  　　　　  1,510,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,510,000 円  　　　　  1,510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,510,000 円  　　　　  1,510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      64,544,663 円　（　　　　　　       127,559 円／㎡）　　（経費率　　  35.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,510,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 287,000 円／㎡　×　   5,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 85,768,000 円  
（　　　　　       169,502 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 180,857,808 円      
②総費用 64,544,663 円      
③純収益　①－② 116,313,145 円      
④建物等に帰属する純収益 85,768,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 30,545,145 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 28,822,399 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       56,961 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    929,754,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,840,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区難波二丁目２５番
 1200005055808-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-34 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　長尾　成信   TEL.
鑑定評価額 1,160,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,290,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区難波２丁目２５番
｢難波２－３－７｣		 ②地積
　(㎡)		 506  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）



(100,1000)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ11F2B		 高層の事務所、店舗
ビルの建ち並ぶ商業
地域		 南50m市道 水道、ガス、下水 なんば近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 阪神高速環状線の高架道路の
北側に位置する		 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 なんば駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は、ホテル等もあるミナミ近く幹線沿いの一般高度商業地域。コロナ禍で店舗需要が減退し地価は下
落傾向にあったが、事務所需要の安定や店舗需要、投資回復で上昇転換、当面の間現状で推移する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,920,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、概ね中央区及び隣接区の幹線道路沿いの一般高度商業地域。主な需要者は、自社ビル、貸家の店舗兼
事務所ビルを求める事業者や収益案件を求める大手投資家等。近隣地域は、立地面で商業収益性と事務所需要が高く、
地価は、ミナミに近いことから、コロナ禍でインバウンド効果減や人流抑制で下落、一転事務所需要の安定や店舗収益
回復等から上昇転換、コロナ明けでさらに進む。中心価格帯は、需要個別性や相場の不安定性から把握が困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、事務所や居宅、路面店舗の賃貸需要があるも、新規賃料の厳しさ等のリスクから来る賃料相場の低下や
投資利回りの上昇傾向などで長期的な収益予測が不透明なことから、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや
規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-14              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,880,000 円／㎡		 [112.2]
100		 100
[102.3]		 100
[138.2]		 [100.0]
100		 2,290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　コロナ禍が明け、大阪市内の商業地全般に
人流が回復し商業収益も回復傾向、収益案件
への投資選好も引き続き強い。


　ミナミ歓楽街にほど近く、今期前半のコロ
ナ明けから、事務所需要、その他店舗回復傾
向は強まり、上昇傾向が継続している。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -7.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.6
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１１６

-12		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21.5m市道、
東12.7m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 中央１０１

-11		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北13m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1000)
c 中央１１１

-20		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北12.7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 西１１２

-17		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北46m府道、
南8m、二方路
商業

(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,993,648  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,107,752 		 100
[ 172.5]
2,381,306 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,380,000 
b (　           ) 
2,121,453  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,291,169 		 100
[ 106.3]
2,155,380 
2,160,000 
c (　           ) 
2,206,345  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
2,342,820 		 100
[  99.1]
2,364,097 
2,360,000 
d (　           ) 
3,145,553  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
3,361,424 		 100
[ 125.0]
2,689,139 
2,690,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  -3.5 環境　　　　+102.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.3 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  -4.3 環境　　　　 +43.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,400,000 円／㎡]  



大阪中央 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

178,771,783 
62,780,112 
115,991,671 
84,064,000 
31,927,671 		 （　0.9436）
30,126,950 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    971,837,097 円　　　　（　  1,920,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 432.00 ＲＣ11F1B 5,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   506 ㎡     21.3 m x   25.5 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 　標準的使用及び個別的要因から、１階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）、駐車場１２台（地下１階、機械式）も合理的と判断。 ⑦有効率　  71.3 ％
の理由		 　想定建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場外
248.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
432.00 
75.0 
324.00 
3,630 
1,176,120 		 12.0  14,113,440 
0.0  0 

 2～11		 事務所
432.00 
75.0 
324.00 
3,322 
1,076,328 		 8.0  8,610,624 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,000.00 
71.3 
3,564.00 

11,939,400 		 100,219,680 
0 
⑨年額支払賃料     11,939,400 円　×　12ヶ月　＝　     143,272,800 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   3,564.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      38,918,880 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の標準的な共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       182,191,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       5,040,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     9,411,984 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 177,819,696 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       100,219,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         952,087 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     178,771,783 円　　　　（　       353,304 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 浪速１１２賃
　　　　-6		 3,586  
(   3,518) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,485 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,344 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,322 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 西１１６賃
　　　　-1		 2,760  
(   2,630) 		 100
[100.0]		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
3,202 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,400,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 32,578,312 円  　　　      187,231,680　×　　　　  17.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,261,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,580,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,480,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,480,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      62,780,112 円　（　　　　　　       124,071 円／㎡）　　（経費率　　  35.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,480,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 281,000 円／㎡　×　   5,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 84,064,000 円  
（　　　　　       166,134 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 178,771,783 円      
②総費用 62,780,112 円      
③純収益　①－② 115,991,671 円      
④建物等に帰属する純収益 84,064,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,927,671 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 30,126,950 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       59,539 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    971,837,097 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,920,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区難波二丁目２５番
 1200005055808-0000
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備考