別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-31 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　由里　正博   TEL.
鑑定評価額 877,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区南船場１丁目１６番
｢南船場１－１１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 487  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:3		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10		 中高層の事務所ビル
が多い国道沿いの商
業地域		 南49m国道 水道、ガス、下水 長堀橋

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４９ｍ国道 交通

施設		 長堀橋駅東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　中高層の事務所ビルが多い国道沿いの商業地域で、地域要因に特段の変動はなく当面は現状を維持するものと
見込まれる。事務所用途のほかマンション用地の需要もあり、地価は堅調に推移する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,890,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,490,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、大阪市中心部における主要幹線道路沿い等の商業地域である。需要者は自社ビル用地を求める法人、
賃貸目的の事務所、店舗等の用地を求める投資家のほかマンション開発業者等が考えられる。コロナ後における社会的
変化等も見られるが、取引需要は総じて堅調に推移している。中心価格帯は、取引当事者や案件の個別性が強く、一概
に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映している。収益価格は、
最有効使用を前提とした土地の純収益を資本還元して求めたもので、試算過程において想定要素が多く、予測の精度に
より価格の変動が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、実証性の高い比準価格
を中心に、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,280,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.4]		 [100.0]
100		 1,790,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ポストコロナの下で、景気持ち直し期待が高
まるも、世界的な金融引締め等が続く中、物
価上昇や金融資本市場の変動等に留意する必
要がある。

長堀通沿いの事務所ビルが多い商業地域で、
人流の回復等から取引需要の高まりが期待さ
れる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１１１

-9		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.9m府道、
南7.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 中央１０１

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西23.6m市道、
南6.2m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 中央１０１

-5		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東23.6m市道、
南12.7m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d 西１０９

-4		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西40m府道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e 中央１１６

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東23.6m市道、
西7.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,958,759  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,958,759 		 100
[ 105.0]
1,865,485 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,870,000 
b (　           ) 
2,175,830  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,258,719 		 100
[ 118.8]
1,901,279 
1,900,000 
c (　           ) 
1,636,525  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,745,627 		 100
[  92.2]
1,893,305 
1,890,000 
d (　           ) 
2,178,216  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,472,275 		 100
[ 132.3]
1,868,689 
1,870,000 
e (　           ) 
2,614,958  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
3,019,829 		 100
[ 158.4]
1,906,458 
1,910,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,890,000 円／㎡]  



大阪中央 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

146,446,164 
55,563,423 
90,882,741 
67,024,000 
23,858,741 		 （　0.9436）
22,513,108 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    726,229,290 円　　　　（　  1,490,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 360.00 ＲＣ10F1B 3,900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   487 ㎡     13.0 m x   38.0 m  前面道路：国道     　  49.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下駐車場７台、１階店舗、２階～１０階事務所を想定。 ⑦有効率　  72.9 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
300.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
360.00 
70.0 
252.00 
3,800 
957,600 		 12.0  11,491,200 
0.0  0 

 2～10		 事務所
360.00 
80.0 
288.00 
3,500 
1,008,000 		 10.0  10,080,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,900.00 
72.9 
2,844.00 

10,029,600 		 102,211,200 
0 
⑨年額支払賃料     10,029,600 円　×　12ヶ月　＝　     120,355,200 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,844.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      31,056,480 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の標準的な共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       151,411,680 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       3,360,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     9,286,301 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 145,485,379 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       102,211,200 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         960,785 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     146,446,164 円　　　　（　       300,711 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１０９賃
　　　　-1		 3,718  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,472 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,529 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中央１０９賃
　　　　-3		 4,919  
(   4,906) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
3,784 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,900,000 円  　　　　  1,180,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 31,573,423 円  　　　      154,771,680　×　　　　  20.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,700,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,030,000 円  　　　　  1,180,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,180,000 円  　　　　  1,180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,180,000 円  　　　　  1,180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      55,563,423 円　（　　　　　　       114,093 円／㎡）　　（経費率　　  37.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,180,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 289,000 円／㎡　×　   3,900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 67,024,000 円  
（　　　　　       137,626 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 146,446,164 円      
②総費用 55,563,423 円      
③純収益　①－② 90,882,741 円      
④建物等に帰属する純収益 67,024,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,858,741 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,513,108 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       46,228 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    726,229,290 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,490,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区南船場一丁目１６番
 1200005051325-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-31 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　野口　健治   TEL.
鑑定評価額 886,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,820,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区南船場１丁目１６番
｢南船場１－１１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 487  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:3		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10		 中高層の事務所ビル
が多い国道沿いの商
業地域		 南49m国道 水道、ガス、下水 長堀橋

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４９ｍ国道 交通

施設		 長堀橋駅東方

130m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビルが多い国道沿いの商業地域で、地域要因に特段の変動はなく当面は現状を維持するものと見
込まれる。事業用地等需要が拡大しつつあり、市況は安定している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,910,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,460,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区及び周辺区の事務所ビルが多い幹線道路沿いの商業地域である。需要者は収益物件を目的とする不
動産会社や投資ファンド、自社ビル目的の事業法人にマンション等の開発業者が中心となる。インバウンド需要、国内
観光需要、人出等は順調に増加しており、店舗市況の回復が見られることから、取引需要が高まっている。市場での中
心価格帯は立地や個別性等により様々であるが、標準的画地の規模で７～１０億円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定
項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者
層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-12              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,280,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.5]		 [100.0]
100		 1,810,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区では国内外の観光需要等の回復を受け
、都心部の人出等は急速に回復しており、事
業用地の需要等の高まりが顕著に見られる。


堺筋東側で長堀通沿いの事務所ビルが多い商
業地域で、人出等は順調に回復しており店舗
等市況も回復しており、取引需要も高まって
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.9
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西23.6m市道、
南6.2m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 中央１１１

-9		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.9m府道、
南7.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 中央１０１

-5		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東23.6m市道、
南12.7m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d 中央１０１

-2		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
船場建築線
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,175,830  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,258,719 		 100
[ 113.8]
1,984,815 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,980,000 
b (　           ) 
1,958,759  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,958,759 		 100
[  99.4]
1,970,582 
1,970,000 
c (　           ) 
1,636,525  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,745,627 		 100
[  89.9]
1,941,743 
1,940,000 
d (　           ) 
1,239,015  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.8]
1,370,935 		 100
[  79.5]
1,724,447 
1,720,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -3.9 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -4.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.2 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,910,000 円／㎡]  



大阪中央 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

143,785,122 
55,135,945 
88,649,177 
65,320,000 
23,329,177 		 （　0.9436）
22,013,411 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    710,110,032 円　　　　（　  1,460,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 360.00 ＲＣ10F1B 3,900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   487 ㎡     13.0 m x   38.0 m  前面道路：国道     　  49.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下駐車場７台、１階店舗、２階～１０階事務所を想定。 ⑦有効率　  72.9 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
300.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
360.00 
70.0 
252.00 
3,900 
982,800 		 12.0  11,793,600 
0.0  0 

 2～10		 事務所
360.00 
80.0 
288.00 
3,400 
979,200 		 10.0  9,792,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,900.00 
72.9 
2,844.00 

9,795,600 		 99,921,600 
0 
⑨年額支払賃料      9,795,600 円　×　12ヶ月　＝　     117,547,200 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,844.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      31,056,480 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       148,603,680 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       3,360,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     9,117,821 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 142,845,859 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        99,921,600 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         939,263 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     143,785,122 円　　　　（　       295,247 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１０４賃
　　　　-1		 3,640  
(   3,629) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,517 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,428 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中央１０９賃
　　　　-2		 3,513  
(   3,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.5]		 100
[100.0]
3,330 
c 中央１１４賃
　　　　-7		 3,952  
(   3,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,437 
大阪中央 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,750,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 31,608,445 円  　　　      151,963,680　×　　　　  20.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,702,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,775,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      55,135,945 円　（　　　　　　       113,215 円／㎡）　　（経費率　　  38.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 281,000 円／㎡　×　   3,900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 65,320,000 円  
（　　　　　       134,127 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 143,785,122 円      
②総費用 55,135,945 円      
③純収益　①－② 88,649,177 円      
④建物等に帰属する純収益 65,320,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,329,177 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,013,411 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       45,202 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    710,110,032 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,460,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区南船場一丁目１６番
 1200005051325-0000
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備考