別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-29 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　祐一郎   TEL.
鑑定評価額 9,270,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区城見２丁目２番６
｢城見２－２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 6,672  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,466)

1:2		 事務所

ＳＲＣ8F1B		 大規模の高層事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南36m市道、西側道 水道、ガス、下水 大阪ビジネスパーク

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南   140 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 大阪ビジネスパーク駅
東方
230m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＯＢＰ内の大規模高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域に存している。コロナ終息による店舗需要の回復や市内
中心部におけるオフィス需要等を背景に、地価は上昇基調で推移していくものと予想される。
(3)最有効使用の判定 総合設計制度による高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内中心部の高度商業地域のほか、東京都心部や国内主要都市の高度商業地域等の広範囲に及ぶものと
把握される。主たる需要者は賃貸事業収益の獲得を目的とした不動産事業者等が中心と考えられる。需要者による物件
選別は慎重さが増しているものの、需要者による物件取得意欲は旺盛である。なお、個々の取引の性質如何によって取
引の価格帯は広範にわたり、市場で需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の主たる需要者は、収益性に着目して取引の意思決定を行うものと思料され、収益価格を重視して取引を行
うものと推察される。また、類似性を有する不動産との比較という観点より、同一需給圏内における類似事例からアプ
ローチした比準価格も重視される。したがって本件では、実証性を有する比準価格と収益性を反映した収益価格を関連
づけ、標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,250,000 円／㎡		 [113.6]
100		 100
[ 95.0]		 100
[118.5]		 [110.3]
100		 1,390,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は各種政策の効果により回復傾向に
あるが、物価上昇や能登半島地震、中東地域
を巡る世界情勢等による影響が懸念される。


新型コロナの終息や取引市場における堅調な
需要を背景に、特に立地条件等に優れるエリ
アで地価の上昇幅が拡大している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -5.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -11.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-2		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
船場建築線
(100,360)
b 中央１１１

-1		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 中央１０１

-10		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7.8m市道、
中間画地
商業
船場建築線
地区計画等
(100,468)
d 中央１０１

-14		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,239,015  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.8]
1,370,935 		 100
[  95.7]
1,432,534 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　   +5.0

その他　    0.0

　　　[ 110.3]
　　　　 100
1,580,000 
b (　           ) 
982,059  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,189,383 		 100
[  87.9]
1,353,109 
1,490,000 
c (　           ) 
1,319,968  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.6]
1,730,145 		 100
[ 120.4]
1,436,998 
1,590,000 
d (　           ) 
928,286  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.2]
1,078,929 		 100
[  77.5]
1,392,166 
1,540,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.2 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.9 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -8.8 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,550,000 円／㎡]  



大阪中央 5-29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,199,339,066 
416,968,482 
782,370,584 
524,832,000 
257,538,584 		 （　0.9436）
243,013,408 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  7,839,142,194 円　　　　（　  1,170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 3,500.00 ＲＣ8F1B 31,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   466 ％   6,672 ㎡     55.0 m x  120.0 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 総合設計制度適用による１階店舗，２階以上を事務所（部分貸し又はフロア貸し，地下は機械式駐車場）を想定。 ⑦有効率　  70.5 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場等
3,500.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
3,000.00 
75.0 
2,250.00 
4,288 
9,648,000 		 10.0  96,480,000 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
3,500.00 
80.0 
2,800.00 
3,848 
10,774,400 		 10.0  107,744,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
31,000.00 
70.5 
21,850.00 

85,068,800 		 850,688,000 
0 
⑨年額支払賃料     85,068,800 円　×　12ヶ月　＝　   1,020,825,600 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　  21,850.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     238,602,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の標準的な共益費単価を採用。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  70 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      25,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,259,427,600 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　      25,200,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    93,199,932 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,191,427,668 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       850,688,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       7,911,398 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,199,339,066 円　　　　（　       179,757 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１０３賃
　　　　-9		 3,170  
(   3,111) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,594 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,880 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,848 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 北１０５賃
　　　　-3		 4,642  
(   4,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
4,161 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 46,200,000 円  　　　　  9,240,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 213,248,182 円  　　　    1,284,627,600　×　　　　  16.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   60,500,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   78,540,000 円  　　　　  9,240,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     9,240,000 円  　　　　  9,240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     9,240,000 円  　　　　  9,240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     416,968,482 円　（　　　　　　        62,495 円／㎡）　　（経費率　　  34.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 9,240,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 284,000 円／㎡　×　  31,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 524,832,000 円  
（　　　　　        78,662 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,199,339,066 円      
②総費用 416,968,482 円      
③純収益　①－② 782,370,584 円      
④建物等に帰属する純収益 524,832,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 257,538,584 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 243,013,408 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,423 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  7,839,142,194 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区城見二丁目２番６
 1200000088521-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-29 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　由里　正博   TEL.
鑑定評価額 9,410,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区城見２丁目２番６
｢城見２－２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 6,672  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,466)

1:2		 事務所

ＳＲＣ8F1B		 大規模の高層事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南36m市道、西側道 水道、ガス、下水 大阪ビジネスパーク

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南   140 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ市道 交通

施設		 大阪ビジネスパーク駅
東方
230m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　大規模の高層事務所地域として計画的に開発された地域である。建築協定の見直しにより用途の多様性が拡大
されたことから、引き続き需要の高まりが期待される。
(3)最有効使用の判定 総合設計制度による高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,480,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は大阪都心の大規模事務所ビルが集積する業務商業地域である。主な需要者は総額がかさむため資金力を
有し全国規模で展開する不動産会社や、ＯＢＰに拠点を置く大企業が自ら組成するファンド等に限定される。ＯＢＰ開
発協議会は、これまで商業・文化施設等に限定していた用途の拡大を決定しており、今後も大規模な高層ビル等の建設
期待が高まっている。需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、概ね数十億円単位になると見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は市場動向及び各取引事例の分析、適正な要因の補修正が行われており実証的な価格である。一方、収益価
格は想定需要者の観点からは有力な検証手段であるが、ＯＢＰ内での賃料水準の把握がやや難しく想定項目が介在して
おり、同エリアの今後の用途拡大等視野に入れると、長期的な将来予測に限界があり、やや信頼性に欠ける。よって、
比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、類似する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,250,000 円／㎡		 [113.6]
100		 100
[ 95.0]		 100
[117.5]		 [110.3]
100		 1,400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ポストコロナの下で、景気持ち直し期待が高
まるも、世界的な金融引締め等が続く中、物
価上昇や金融資本市場の変動等に留意する必
要がある。

当該エリアの建築協定見直しによる用途拡大
等により、需要の高まりが期待される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -5.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -11.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１１１

-9		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.9m府道、
南7.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 中央１０１

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西23.6m市道、
南6.2m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 中央１０１

-5		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東23.6m市道、
南12.7m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d 西１１２

-11		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西30m市道、
南東4.3m、
二方路
商業

(100,600)
e 福島１１３

-4		 大阪市福島区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西26m国道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,958,759  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,958,759 		 100
[ 148.8]
1,316,370 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　   +5.0

その他　    0.0

　　　[ 110.3]
　　　　 100
1,450,000 
b (　           ) 
2,175,830  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,258,719 		 100
[ 167.9]
1,345,276 
1,480,000 
c (　           ) 
1,636,525  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,745,627 		 100
[ 129.5]
1,347,975 
1,490,000 
d (　           ) 
1,720,846  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,771,960 		 100
[ 130.3]
1,359,908 
1,500,000 
e (　           ) 
1,644,636  		 100
[ 120.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,576,110 		 100
[ 116.7]
1,350,566 
1,490,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 隣地購入

 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,480,000 円／㎡]  



大阪中央 5-29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,197,479,925 
409,773,658 
787,706,267 
532,216,000 
255,490,267 		 （　0.9436）
241,080,616 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  7,776,794,065 円　　　　（　  1,170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 3,500.00 ＲＣ8F1B 31,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   466 ％   6,672 ㎡     55.0 m x  120.0 m  前面道路：市道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 総合設計制度適用による１階店舗、２～８階事務所、地下は機械室及び自走式駐車場７０台を想定。 ⑦有効率　  70.5 ％
の理由		 同種建物の標準的なレンタブル比を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室、駐車場等
3,500.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
3,000.00 
75.0 
2,250.00 
4,500 
10,125,000 		 10.0  101,250,000 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
3,500.00 
80.0 
2,800.00 
3,800 
10,640,000 		 10.0  106,400,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
31,000.00 
70.5 
21,850.00 

84,605,000 		 846,050,000 
0 
⑨年額支払賃料     84,605,000 円　×　12ヶ月　＝　   1,015,260,000 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　  21,850.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     238,602,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の標準的な共益費単価を採用。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  70 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      29,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,253,862,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　      29,400,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    93,650,340 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,189,611,660 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       846,050,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       7,868,265 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,197,479,925 円　　　　（　       179,478 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１０９賃
　　　　-1		 3,718  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,645 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,832 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中央１０９賃
　　　　-3		 4,919  
(   4,906) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
3,935 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 46,850,000 円  　　　　  9,370,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 204,038,658 円  　　　    1,283,262,000　×　　　　  15.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   60,500,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   79,645,000 円  　　　　  9,370,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     9,370,000 円  　　　　  9,370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     9,370,000 円  　　　　  9,370,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     409,773,658 円　（　　　　　　        61,417 円／㎡）　　（経費率　　  34.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 9,370,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 288,000 円／㎡　×　  31,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 532,216,000 円  
（　　　　　        79,769 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,197,479,925 円      
②総費用 409,773,658 円      
③純収益　①－② 787,706,267 円      
④建物等に帰属する純収益 532,216,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 255,490,267 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 241,080,616 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,133 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  7,776,794,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区城見二丁目２番６
 1200000088521-0000
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備考