別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-26 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　土居　博輝   TEL.
鑑定評価額 562,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,570,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区南船場３丁目３８番５
｢南船場３－６－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 358  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
船場建築線


(100,600)

1:4		 店舗兼事務所

ＲＣ8		 中高層の店舗兼事務
所ビルが多い商業地
域		 北7.8m市道 水道、ガス、下水 心斎橋

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 心斎橋駅北東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
船場建築線
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は中高層店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域である。コロナ禍明けにより、店舗空室率や客足も大幅に回復傾
向にある。また、事務所需要も比較的堅調であり、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 船場建築線　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,630,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,340,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、心斎橋筋商店街の背後に位置する商業地域及びその周辺地域である。需要者の中心は自社ビル需要の法
人、賃貸経営目的の不動産業者等である。コロナ禍も明け、店舗空室率や客足も大幅に回復傾向にある。また、事務所
需要も比較的堅調であり、都市部への投資需要は底堅い。取引当事者や案件の個別性が様々で、中心価格帯の把握は困
難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、中央区及び西区に位置する代替性が認められる商業地域における取引事例を採用して試算されたものであ
り、市場実態を反映した説得力の高い価格である。一方、当該地域においては、土地取引価格に比して賃料水準はやや
低位であり、収益価格はやや低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し
、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,650,000 円／㎡		 [112.7]
100		 100
[ 95.0]		 100
[117.6]		 [ 95.0]
100		 1,580,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めや中東等の海外情勢等の
懸念はあるものの、コロナ禍明けの需要回復
や円安等の影響により、投資市場は拡大傾向
にある。

コロナ禍明けにより、店舗空室率や客足も大
幅に回復傾向にある。事務所需要も比較的堅
調であり、地価も上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -5.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-12		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北12.6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
b 中央１０１

-2		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
船場建築線
(100,360)
c 中央１０１

-10		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7.8m市道、
中間画地
商業
船場建築線
地区計画等
(100,468)
d 西１０９

-9		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,081,956  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,307,965 		 100
[  77.2]
1,694,255 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　   -5.0

　　　[  95.0]
　　　　 100
1,610,000 
b (　           ) 
1,239,015  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.8]
1,370,935 		 100
[  77.6]
1,766,669 
1,680,000 
c (　           ) 
1,319,968  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.6]
1,730,145 		 100
[ 102.3]
1,691,246 
1,610,000 
d (　           ) 
1,608,861  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,693,135 		 100
[  97.7]
1,732,994 
1,650,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.2 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.9 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,630,000 円／㎡]  



大阪中央 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

66,966,596 
22,068,462 
44,898,134 
29,195,200 
15,702,934 		 （　0.9436）
14,817,289 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    477,977,065 円　　　　（　  1,340,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 290.00 ＲＣ7 1,975.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
船場建築線
 100 ％   600 ％   600 ％   358 ㎡      9.2 m x   39.0 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～７階事務所（フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  68.5 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
290.00 
60.0 
174.00 
5,600 
974,400 		 15.0  14,616,000 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
290.00 
70.0 
203.00 
3,074 
624,022 		 10.0  6,240,220 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
235.00 
70.0 
164.50 
3,074 
505,673 		 10.0  5,056,730 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,975.00 
68.5 
1,353.50 

4,600,183 		 50,873,830 
0 
⑨年額支払賃料      4,600,183 円　×　12ヶ月　＝　      55,202,196 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   1,353.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　      14,780,220 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        69,982,416 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,499,121 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 66,483,295 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        50,873,830 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         483,301 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      66,966,596 円　　　　（　       187,058 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１０３賃
　　　　-10		 3,050  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,389 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,074 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中央１０６賃
　　　　-1		 2,340  
(   2,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,925 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,570,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,497,362 円  　　　       69,982,416　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,604,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,369,000 円  　　　　    514,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       514,000 円  　　　　    514,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,068,462 円　（　　　　　　        61,644 円／㎡）　　（経費率　　  33.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 514,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 248,000 円／㎡　×　   1,975.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,195,200 円  
（　　　　　        81,551 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 66,966,596 円      
②総費用 22,068,462 円      
③純収益　①－② 44,898,134 円      
④建物等に帰属する純収益 29,195,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,702,934 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,817,289 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,389 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    477,977,065 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,340,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区南船場三丁目３８番５
 1200005065103-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-26 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　由里　正博   TEL.
鑑定評価額 555,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区南船場３丁目３８番５
｢南船場３－６－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 358  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
船場建築線


(100,600)

1:4		 店舗兼事務所

ＲＣ8		 中高層の店舗兼事務
所ビルが多い商業地
域		 北7.8m市道 水道、ガス、下水 心斎橋

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 心斎橋駅北東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
船場建築線
⑤地域要因の将
　来予測		 　心斎橋筋北商店街の背後の商業地域であり、ポストコロナを見据えて、人流の回復傾向は顕著で、地価は堅調
に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 船場建築線　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,630,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、中央区内船場地区の商業地域を中心に、その周辺商業地域を含む。需要者層は、賃貸経営（収益獲得
）目的の不動産業者、投資家、自己の事業拠点として地元資本の企業等が想定される。良質な物件が減少している状況
のもと、売手と買手の目線のズレもあり採算ベースを乖離した取引も見られる。中心価格帯は、取引当事者や案件の個
別性が強く、一概に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映している。収益価格は、
最有効使用を前提とした土地の純収益を資本還元して求めたものである。試算過程において想定要素が多く、予測の精
度により価格の変動が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、実証性の高い比準
価格を中心に、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,650,000 円／㎡		 [112.7]
100		 100
[ 95.0]		 100
[119.6]		 [ 95.0]
100		 1,550,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ポストコロナの下で、景気持ち直し期待が高
まるも、世界的な金融引締め等が続く中、物
価上昇や金融資本市場の変動等に留意する必
要がある。

国内外の観光需要等の回復を受け、人流は急
速に回復しつつあり、地価は上昇傾向となっ
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -5.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-12		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北12.6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
b 中央１０１

-10		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7.8m市道、
中間画地
商業
船場建築線
地区計画等
(100,468)
c 中央１１６

-6		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
d 中央１１１

-7		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北7.8m市道、
西4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,468)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,081,956  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,307,965 		 100
[  77.2]
1,694,255 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　   -5.0

　　　[  95.0]
　　　　 100
1,610,000 
b (　           ) 
1,319,968  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.6]
1,730,145 		 100
[ 100.4]
1,723,252 
1,640,000 
c (　           ) 
1,588,165  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,713,960 		 100
[  98.7]
1,736,535 
1,650,000 
d (　           ) 
1,414,761  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,455,968 		 100
[  83.7]
1,739,508 
1,650,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.9 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,630,000 円／㎡]  



大阪中央 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

66,766,637 
21,895,182 
44,871,455 
29,933,600 
14,937,855 		 （　0.9436）
14,095,360 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    454,689,032 円　　　　（　  1,270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 290.00 ＲＣ7 1,975.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
船場建築線
 100 ％   600 ％   600 ％   358 ㎡      9.2 m x   39.0 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～７階事務所（フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  68.5 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
290.00 
60.0 
174.00 
6,000 
1,044,000 		 15.0  15,660,000 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
290.00 
70.0 
203.00 
3,000 
609,000 		 10.0  6,090,000 
0.0  0 

 7～ 7		 事務所
235.00 
70.0 
164.50 
3,000 
493,500 		 10.0  4,935,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,975.00 
68.5 
1,353.50 

4,582,500 		 51,045,000 
0 
⑨年額支払賃料      4,582,500 円　×　12ヶ月　＝　      54,990,000 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   1,353.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　      14,780,220 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        69,770,220 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,488,511 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 66,281,709 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        51,045,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         484,928 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      66,766,637 円　　　　（　       186,499 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１１４賃
　　　　-9		 3,637  
(   3,628) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,101 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中央１０３賃
　　　　-12		 2,492  
(   2,466) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,932 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,635,000 円  　　　　    527,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,116,682 円  　　　       69,770,220　×　　　　  14.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,610,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,479,500 円  　　　　    527,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       527,000 円  　　　　    527,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       527,000 円  　　　　    527,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,895,182 円　（　　　　　　        61,160 円／㎡）　　（経費率　　  32.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 527,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 254,000 円／㎡　×　   1,975.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,933,600 円  
（　　　　　        83,613 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 66,766,637 円      
②総費用 21,895,182 円      
③純収益　①－② 44,871,455 円      
④建物等に帰属する純収益 29,933,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,937,855 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,095,360 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,373 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    454,689,032 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区南船場三丁目３８番５
 1200005065103-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考