別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大阪中央 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-24 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　山内　正己   TEL.
鑑定評価額 363,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区日本橋１丁目１６番４外
｢日本橋１－２１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 324  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,360)

1:2		 店舗兼事務所

ＬＳ3		 小売店舗、飲食店舗
が建ち並ぶ商業地域
 東6m市道 水道、ガス、下水 日本橋

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    10 ｍ、南    25 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 日本橋駅南東方

190m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、飲食店舗等が多く建ち並ぶ地域にあり、大阪の台所と呼ばれ知名度の高い商店街である。インバウン
ド需要の急速な回復によって、繁華性を取り戻しており、地価の回復が進んでいる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    755,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区及び周辺区の中小規模の店舗が連たんする商業地域である。需要者は飲食販売を中心とする店舗
利用の事業者もしくは、収益物件取得を目的とした個人及び法人である。近隣地域は鮮魚店を中心に青果等生鮮品を扱
う店舗を中心とする知名度の高いアーケード商店街である。２０２０年以降、地価が急激に下落したものの、インバウ
ンド需要の急速な回復に伴って地価の回復が進んでいる。尚、取引件数が少なく、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域にある取引事例から求められており市場性を反映した価格である。一方、収益価格
は、試算過程において想定要素が多く介在するため収益価格の精度には限界がある。したがって、比準価格を標準とし
、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪浪速 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [116.2]
100		 100
[ 99.9]		 100
[107.7]		 [100.0]
100		 1,130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    976,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みがみられるが、緩やか
に回復している。ただし、物価上昇、中東情
勢、金融資本市場の変動等の影響に十分注意
する必要がある。

小売、飲食店等建ち並ぶ地域で、新型コロナ
の影響を強く受けていた。直近においては、
インバウンド需要の回復に伴って、地価の回
復が進んでいる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +15.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 浪速１０７

-2		 大阪市浪速区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m国道、
南8m、二方路
商業

(100,600)
b 中央１１６

-10		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.8m市道、
南5.9m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,468)
c 中央１１１

-7		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北7.8m市道、
西4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,468)
d 中央１０１

-14		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,360)
e 中央１１１

-4		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
南6m、角地
２住居
駐車場整備地区
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,403,190  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,444,869 		 100
[ 120.6]
1,198,067 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,200,000 
b (　           ) 
1,053,299  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 112.4]
1,124,519 		 100
[  95.4]
1,178,741 
1,180,000 
c (　           ) 
1,414,761  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,455,968 		 100
[ 128.5]
1,133,049 
1,130,000 
d (　           ) 
928,286  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.2]
1,078,929 		 100
[ 105.0]
1,027,551 
1,030,000 
e (　           ) 
915,993  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
880,437 		 100
[  87.2]
1,009,675 
1,010,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -8.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,150,000 円／㎡]  



大阪中央 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,216,727 
6,575,880 
20,640,847 
12,463,200 
8,177,647 		 （　0.9573）
7,828,461 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    244,639,406 円　　　　（　    755,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 292.00 Ｓ3 876.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   360 ％   324 ㎡     13.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸しを想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 階層・用途等を考慮し標準的有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
292.00 
80.0 
233.60 
6,645 
1,552,272 		 10.0  15,522,720 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
292.00 
85.0 
248.20 
1,800 
446,760 		 6.0  2,680,560 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
292.00 
85.0 
248.20 
1,500 
372,300 		 3.0  1,116,900 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
876.00 
83.3 
730.00 

2,371,332 		 19,320,180 
0 
⑨年額支払賃料      2,371,332 円　×　12ヶ月　＝　      28,455,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     730.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,455,984 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,422,799 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,033,185 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,320,180 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         183,542 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,216,727 円　　　　（　        84,002 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北１１１賃
　　　　-8		 7,425  
(   7,261) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
7,655 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,645 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 北１０３賃
　　　　-2		 6,081  
(   6,051) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,142 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 648,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 853,680 円  　　　       28,455,984　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,257,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,836,000 円  　　　　    216,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       216,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       216,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用       548,400 円  　　　アーケード、振興組合費
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,575,880 円　（　　　　　　        20,296 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9573    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 216,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     876.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0447 ×　 45 ％　＋　0.0588 ×  35 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,463,200 円  
（　　　　　        38,467 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,216,727 円      
②総費用 6,575,880 円      
③純収益　①－② 20,640,847 円      
④建物等に帰属する純収益 12,463,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,177,647 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,828,461 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,162 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    244,639,406 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     755,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区日本橋一丁目１６番４
 1200005035222-0000
2 　大阪市中央区日本橋一丁目１６番２８
 1200005035245-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-24 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　豊田　健治   TEL.
鑑定評価額 360,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区日本橋１丁目１６番４外
｢日本橋１－２１－６｣		 ②地積
　(㎡)		 324  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,360)

1:2		 店舗兼事務所

ＬＳ3		 小売店舗、飲食店舗
が建ち並ぶ商業地域
 東6m市道 水道、ガス、下水 日本橋

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    10 ｍ、南    25 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 日本橋駅南東方

190m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 各種小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶアーケード商店街（通称「黒門市場」）。今後も普通商業地域として推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    693,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 主たる同一需給圏は中央区及び隣接区等の商業地域である。需要者の中心は、店舗ビル等の自用又は賃料収入を目的と
する事業者である。黒門市場は生鮮品を扱う店舗を中心とする商店街として知名度が高く、根強い土地需要がある。コ
ロナ禍で来客が減少し空き店舗が増え地価は弱含んだが、インバウンドはほぼ回復し空き店舗も減少し、地価は上昇傾
向にある。需要の中心となる価格帯は画地規模が多様なため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似した商業地域の取引事例から試算したものであり、市場実勢を反映した価格である。収益価格は店舗・
事務所を建築・賃貸したと想定して試算したもので、収益性を反映した価格が得られた。本件では市場性を反映した比
準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地「大阪浪速５－３」（日本橋４－７－２０）を規準とした価格との
均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪浪速 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [116.2]
100		 100
[ 99.9]		 100
[110.5]		 [100.0]
100		 1,110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    976,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍はほぼ収束し社会は正常化しつつあ
る。インバウンドがかなり回復し今後も増加
が見込まれる。中央区は利便性が高く人口は
増加している。

小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ商店街で、
コロナ禍で商況が悪化し空き店舗が増えたが
、インバウンドがほぼ復活し空き店舗はかな
り減少した。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +15.4
交通・接近　　　  -0.6
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１１１

-7		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北7.8m市道、
西4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,468)
b 中央１１１

-12		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c 中央１１１

-13		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d 中央１１１

-17		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,414,761  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,455,968 		 100
[ 129.5]
1,124,300 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,120,000 
b (　           ) 
1,324,201  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,363,927 		 100
[ 122.1]
1,117,057 
1,120,000 
c (　           ) 
1,354,592  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,411,485 		 100
[ 123.5]
1,142,903 
1,140,000 
d (　           ) 
1,485,067  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,544,470 		 100
[ 134.9]
1,144,900 
1,140,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　  -2.1 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.1 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,130,000 円／㎡]  



大阪中央 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,083,806 
6,459,386 
19,624,420 
12,117,000 
7,507,420 		 （　0.9573）
7,186,853 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    224,589,156 円　　　　（　    693,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 292.00 Ｓ3 876.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   360 ％   324 ㎡     13.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
292.00 
80.0 
233.60 
6,258 
1,461,869 		 10.0  14,618,690 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
292.00 
85.0 
248.20 
1,782 
442,292 		 6.0  2,653,752 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
292.00 
85.0 
248.20 
1,485 
368,577 		 3.0  1,105,731 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
876.00 
83.3 
730.00 

2,272,738 		 18,378,173 
0 
⑨年額支払賃料      2,272,738 円　×　12ヶ月　＝　      27,272,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     730.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,272,856 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,363,643 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,909,213 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,378,173 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         174,593 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,083,806 円　　　　（　        80,506 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１１０賃
　　　　-4		 9,216  
(   8,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
6,583 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,310 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,258 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 中央１１０賃
　　　　-5		 5,865  
(   5,669) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
6,174 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 630,000 円  　　　　    210,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 818,186 円  　　　       27,272,856　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,257,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,785,000 円  　　　　    210,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       210,000 円  　　　　    210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       210,000 円  　　　　    210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用       548,400 円  　　　アーケード代、振興組合費
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,459,386 円　（　　　　　　        19,936 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9573    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　     876.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0447 ×　 45 ％　＋　0.0588 ×  35 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,117,000 円  
（　　　　　        37,398 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,083,806 円      
②総費用 6,459,386 円      
③純収益　①－② 19,624,420 円      
④建物等に帰属する純収益 12,117,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,507,420 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,186,853 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,182 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    224,589,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     693,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区日本橋一丁目１６番４
 1200005035222-0000
2 　大阪市中央区日本橋一丁目１６番２８
 1200005035245-0000
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備考