鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-23

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　土居　博輝

TEL.

鑑定評価額

6,670,000,000 円

１㎡当たりの価格

15,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	10,640,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区心斎橋筋２丁目３９番１｢心斎橋筋２－８－５｣				②地積　(㎡)	436 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他） (100,360)
	1:3.5	店舗Ｓ2F1B	中層の専門店等が多い繁華な商業地域	東6m市道	水道、ガス、下水	心斎橋 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

心斎橋駅南方

220m

法令

規制

商業
(100,360)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

大阪の代表的商業エリア「心斎橋筋商店街」に位置する商業地域である。コロナ禍も明け、店舗空室率や客足も
大幅に回復傾向にあり、投資需要についても都心部は底堅く地価は上昇傾向にて推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,900,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね北区・中央区に位置する繁華性の高い商業地域である。需要者層はリート、ファンド等を中心とす
る国内外の機関投資家、国内外の投資目的の法人、大手不動産会社等である。コロナ禍も明け、店舗空室率や客足も大
幅に回復傾向にあり、投資需要についても都心部は底堅く回復基調にある。需要者の特性や画地規模等により価格水準
は異なり中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市内中心区の高度商業地に係る事例を採用して試算しており、市場実態を反映した価格である。一方、同
一需給圏内においては、堅調な土地取引価格に比して賃料水準の上昇は低位であり収益価格はやや低位に求められた。
したがって、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 18,800,000 円／㎡

[113.8]
100

100
[110.0]

100
[127.1]

[100.0]
100

15,300,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的な金融引締めや中東等の海外情勢等の
懸念はあるものの、コロナ禍明けの需要回復
や円安等の影響により、投資市場は拡大傾向
にある。

周辺ではブランド店等を中心にリテナント等
もみられ、店舗空室率や客足も大幅に回復傾
向にある。投資需要も堅調で、不動産市況は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+15.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１２２ -1	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東44m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
b	中央１２２ -2	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北49.2m国道、南7.8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	中央１２２ -3	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西30m市道、東6m、西8.4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,241,967	100 [ 100.0]	[ 113.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	21,916,600	100 [ 132.4]	16,553,323	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	16,600,000
b	(　 ) 9,748,760	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	9,654,112	100 [ 58.3]	16,559,369		16,600,000
c	(　 11,575,986) 9,764,628	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	10,596,781	100 [ 66.0]	16,055,729		16,100,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +32.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +16.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -60.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +22.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -47.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,500,000 円／㎡]

大阪中央 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	236,710,917	52,602,879	184,108,038	15,141,000	168,967,038	（　0.9633） 162,765,948	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	5,612,618,897 円　　　　（　 12,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	390.00	ＲＣ2F1B	999.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	360 ％	436 ㎡	11.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全て店舗フロアで、一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括～	店舗	999.29	100.0	999.29	20,792	20,777,238	12.0	249,326,856
							0.0	0
～

～

～

～

計		999.29	100.0	999.29		20,777,238		249,326,856
								0

⑨年額支払賃料	20,777,238 円　×　12ヶ月　＝　 249,326,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 999.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	249,326,856 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 14,959,611 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	234,367,245 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	249,326,856 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,343,672 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	236,710,917 円　　　　（　 542,915 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１０賃　　　　-3	28,993 ( 24,745)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	24,161	対象基準階の　月額実質賃料　　 21,000 円/㎡　月額支払賃料（　 20,792 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中央１０９賃　　　　-5	15,123 ( 15,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	20,164
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	882,000 円	294,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,230,479 円	249,326,856　×　　　　 2.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,403,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,499,000 円	294,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	294,000 円	294,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	294,000 円	294,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 52,602,879 円　（　　　　　　 120,649 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9633

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	294,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 999.29 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0515	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 45 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0834 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,141,000 円（　　　　　 34,727 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	236,710,917 円
②総費用	52,602,879 円
③純収益　①－②	184,108,038 円
④建物等に帰属する純収益	15,141,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	168,967,038 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	162,765,948 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 373,316 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,612,618,897 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,900,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪中央 5-23　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市中央区心斎橋筋二丁目３９番１	1200005044493-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-23

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　長尾　成信

TEL.

鑑定評価額

6,760,000,000 円

１㎡当たりの価格

15,500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	10,640,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区心斎橋筋２丁目３９番１｢心斎橋筋２－８－５｣				②地積　(㎡)	436 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他） (100,360)
	1:3.5	店舗Ｓ2F1B	中層の専門店等が多い繁華な商業地域	東6m市道	水道、ガス、下水	心斎橋 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

心斎橋駅南方

220m

法令

規制

商業
(100,360)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は、代表的な「心斎橋筋商店街」の繁華性高い商業地域。近時インバウンドで地価大幅上昇もコロナ
禍で同効果消滅し大幅下落したが一転、国内外客の急激な戻り等収益性の回復で、地価は上昇反転と予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,900,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、中央区及び北区の繁華性が高い商業地域。主たる需要者は、賃貸店舗用地等を求める法人投資家や大
手不動産会社等。著名な商業エリアたる「心斎橋筋商店街」に立地、インバウンドで海外観光客が激増し、賃料・地価
は大幅上昇したがコロナ禍で消滅し大幅な反転下落、一転今期前半のコロナ明け以降国内外客の急激な戻りや元気な店
舗の入替・地域内移転が進み、地価が上昇反転。価格中心は、事業種別等需要個別性が高く、把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、高度商業地の店舗であり、収益性を主に取引価格が決定される。また、同種案件に係る取引の実例価格
は、その収益性に対する取引当事者の最終交渉価格を示す。そこで、近時の実証性を備えた比準価格を標準として、同
種賃料相場及び取引利回りを基礎とした収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 18,800,000 円／㎡

[113.8]
100

100
[110.0]

100
[126.7]

[100.0]
100

15,400,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　コロナ禍が明け、大阪市内の商業地全般に
人流が回復し商業収益も回復傾向、収益案件
への投資選好も引き続き強い。

　コロナ明けによる人流の回復は著しく、コ
ロナ禍で建替えが進んだ高度立地も入居が増
加、回復傾向が確実となった。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.8
交通・接近　　　  -0.1
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+16.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１２２ -1	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東44m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,1000)
b	中央１２２ -3	大阪市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西30m市道、東6m、西8.4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	北１２２ -1	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、西5.1m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,241,967	100 [ 100.0]	[ 113.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	21,916,600	100 [ 132.3]	16,565,835	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	16,600,000
b	(　 11,575,986) 9,764,628	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	10,596,781	100 [ 65.8]	16,104,530		16,100,000
c	(　 10,059,587) 8,287,835	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	8,210,379	100 [ 64.5]	12,729,270		12,700,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +32.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 -47.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 -39.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,300,000 円／㎡]

大阪中央 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	240,718,335	55,142,219	185,576,116	16,872,000	168,704,116	（　0.9633） 162,512,675	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	5,603,885,345 円　　　　（　 12,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	390.00	ＲＣ2F1B	999.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	1,000 ％	360 ％	436 ㎡	11.0 m x 40.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

　標準的使用及び個別的要因から、全て店舗フロアの一括貸しを想定することも合理的と判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

　一棟貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括～	店舗	999.29	100.0	999.29	21,144	21,128,988	12.0	253,547,856
							0.0	0
～

～

～

～

計		999.29	100.0	999.29		21,128,988		253,547,856
								0

⑨年額支払賃料	21,128,988 円　×　12ヶ月　＝　 253,547,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 999.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	253,547,856 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 15,212,871 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	238,334,985 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	253,547,856 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,383,350 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	240,718,335 円　　　　（　 552,106 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１１０賃　　　　-3	28,993 ( 24,745)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	21,964	対象基準階の　月額実質賃料　　 21,355 円/㎡　月額支払賃料（　 21,144 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中央１０９賃　　　　-5	15,123 ( 15,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	20,745
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	912,000 円	304,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	9,634,819 円	253,547,856　×　　　　 3.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,403,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,584,000 円	304,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 55,142,219 円　（　　　　　　 126,473 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9633

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	304,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 999.29 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0555	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,872,000 円（　　　　　 38,697 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	240,718,335 円
②総費用	55,142,219 円
③純収益　①－②	185,576,116 円
④建物等に帰属する純収益	16,872,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	168,704,116 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	162,512,675 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 372,735 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,603,885,345 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,900,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪中央 5-23　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市中央区心斎橋筋二丁目３９番１	1200005044493-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考