鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-19

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　中野　聡

TEL.

鑑定評価額

1,500,000,000 円

１㎡当たりの価格

6,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	3,960,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区道頓堀１丁目３７番外｢道頓堀１－６－１０｣				②地積　(㎡)	242 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1.2	店舗ＳＲＣ6F2B	中高層の飲食店舗等が建ち並ぶ商業地域	南10.9m市道、背面道	水道、ガス、下水	なんば 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 65 ｍ、南 0 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．９ｍ市道

交通

施設

なんば駅北東方

260m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域。所謂、ミナミの商業中心地にある。インバウンド需要の回復を受け、
浮遊客の増加が認められる。地価は強調的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,670,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,500,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央区内の高度商業地域を中心とする範囲で、一部隣接区にも及ぶものと把握される。需要者層は、賃
貸経営（収益獲得）目的の不動産業者、自己の営業拠点として資金力を有する企業、投資家等が想定される。知名度の
ある道頓堀エリアであり、需要は堅調である。インバウンドの回復により、繁華性は高まっている。多様な取引動機に
より個別性が強く、価格帯のばらつきが大きいため、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層の飲食店舗等が建ち並ぶ道頓堀エリアの繁華な商業地域である。比準価格は効用面で比較可能な事
例を採用して試算したもので、説得力に富む。収益価格は、試算過程において想定要素が多く、予測の精度により価格
の振れ幅が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量するに留
め、実証性の高い比準価格を中心に、周辺標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しており、大阪市中心部
の不動産市況は堅調である。海外景気の下振
れ、物価上昇、金融資本市場の変動等の影響
に留意を要する。

道頓堀エリアの商業地域。各種商店街に接続
し、繁華性は高く、店舗需要は強い。客単価
水準は相応に維持されており、地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+25.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１２２ -2	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北49.2m国道、南7.8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	中央１１１ -15	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北12.8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	北１２２ -1	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、西5.1m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	北１１６ -3	大阪市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南27.2m市道、東5.5m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,748,760	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	9,654,112	100 [ 145.9]	6,616,938	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,620,000
b	(　 ) 3,573,298	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,680,497	100 [ 53.5]	6,879,434		6,880,000
c	(　 10,059,587) 8,287,835	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	8,210,379	100 [ 123.2]	6,664,269		6,660,000
d	(　 ) 3,851,225	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	4,092,530	100 [ 62.7]	6,527,161		6,530,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -47.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +31.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,670,000 円／㎡]

大阪中央 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	88,837,257	28,325,001	60,512,256	19,702,500	40,809,756	（　0.9456） 38,589,705	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	1,330,679,483 円　　　　（　 5,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	186.35	ＲＣ7	1,208.97
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	242 ㎡	13.8 m x 17.5 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの店舗ビルを想定。

⑦有効率　 95.7 ％
の理由

この種の建物としては、標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	172.71	87.0	150.27	13,000	1,953,510	15.0	29,302,650
							0.0	0
2～ 2	店舗	172.71	97.2	167.87	9,000	1,510,830	15.0	22,662,450
							0.0	0
3～ 7	店舗	172.71	97.2	167.87	4,000	671,480	15.0	10,072,200
							0.0	0
～

～

計		1,208.97	95.7	1,157.49		6,821,740		102,326,100
								0

⑨年額支払賃料	6,821,740 円　×　12ヶ月　＝　 81,860,880 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 1,157.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,639,791 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣地域の標準的な共益費単価を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	94,500,671 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,615,047 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	87,885,624 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	102,326,100 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 951,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	88,837,257 円　　　　（　 367,096 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０６賃　　　　-4	9,281 ( 9,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	12,890	対象基準階の　月額実質賃料　　 13,163 円/㎡　月額支払賃料（　 13,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中央１１０賃　　　　-4	9,216 ( 8,661)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	13,395
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪中央 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,775,000 円	355,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	14,269,601 円	94,500,671　×　　　　 15.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,552,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,017,500 円	355,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	355,000 円	355,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	355,000 円	355,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 28,325,001 円　（　　　　　　 117,045 円／㎡）　　（経費率　　 31.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9456

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	355,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,208.97 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0555	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,702,500 円（　　　　　 81,415 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	88,837,257 円
②総費用	28,325,001 円
③純収益　①－②	60,512,256 円
④建物等に帰属する純収益	19,702,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	40,809,756 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	38,589,705 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,462 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,330,679,483 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,500,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪中央 5-19　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市中央区道頓堀一丁目３７番	1200005050851-0000
2	大阪市中央区道頓堀一丁目３７番１	1200005050852-0000
3	大阪市中央区道頓堀一丁目３７番２	1200005050853-0000
4	大阪市中央区道頓堀一丁目３８番	1200005050861-0000
5	大阪市中央区道頓堀一丁目３９番１４	1200005050891-0000
6	大阪市中央区道頓堀一丁目３９番１８	1200005050895-0000
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪中央 5-19

大阪府

大阪第１

氏名

不動産鑑定士　古谷　廣道

TEL.

鑑定評価額

1,500,000,000 円

１㎡当たりの価格

6,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	3,960,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市中央区道頓堀１丁目３７番外｢道頓堀１－６－１０｣				②地積　(㎡)	242 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1.2	店舗ＳＲＣ6F2B	中高層の飲食店舗等が建ち並ぶ商業地域	南10.9m市道、背面道	水道、ガス、下水	なんば 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 65 ｍ、南 0 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．９ｍ市道

交通

施設

なんば駅北東方

260m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は飲食店を中心とした大阪を代表する繁華街の商業地域である。新型コロナ後の回復は顕著であり、イ
ンバウンを含め客足は新型コロナ禍前に戻り、当面は店舗需要、地価水準は好調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,520,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,810,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内を代表するいわゆるキタ・ミナミをはじめとした店舗集積の高い繁華街である。想定される需要者は
店舗展開を目論む事業者、賃貸経営を前提とする不動産会社、投資家等が中心である。新型コロナの感染拡大により長
らく低迷が続いたが、インバウンド客など再び賑わいを取り戻し回復に向かうものと予測する。中心価格帯は個別性が
強く把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は取引事例より求めた市場性が反映されたものであり、実際の取引では投資要素も反映された実証的な価格と
言える。収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。
ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より、市場特性を勘案のうえ、比準価格及び収
益価格を相互に関連付け、近時の市場動向等を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場は新型コロナによる影響は徐々に
持ち直しつつある中で、不動産の属性による
影響の度合いにより二極化が生じている。

長引く新型コロナ感染症の影響は徐々に回復
に向かい、客足が戻りつつある。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+25.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪中央 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中央１２２ -2	大阪市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北49.2m国道、南7.8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	西１１２ -17	大阪市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北46m府道、南8m、二方路		商業 (100,800)
c	北１０２ -21	大阪市北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	西１１４ -9	大阪市西区		建付地	（　）	不整形	西40m府道、北8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,748,760	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	9,654,112	100 [ 151.5]	6,372,351	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,370,000
b	(　 ) 3,145,553	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	3,361,424	100 [ 56.1]	5,991,843		5,990,000
c	(　 ) 3,580,651	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,688,071	100 [ 51.2]	7,203,264		7,200,000
d	(　 ) 4,629,851	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ 99.0]	100 [ 102.9]	5,022,023	100 [ 77.3]	6,496,796		6,500,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.1	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.1	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 -56.5
b	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.9	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -42.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.1	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +1.50	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,520,000 円／㎡]

大阪中央 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	90,454,240	27,599,011	62,855,229	19,702,500	43,152,729	（　0.9456） 40,805,221	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	1,407,076,586 円　　　　（　 5,810,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪中央 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	186.35	ＲＣ7	1,208.97
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	242 ㎡	13.8 m x 17.5 m	前面道路：市道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの店舗ビルを想定。

⑦有効率　 95.7 ％
の理由

同種、同規模の建物として標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	172.71	87.0	150.27	14,000	2,103,780	15.0	31,556,700
							0.0	0
2～ 2	店舗	172.71	97.2	167.87	10,300	1,729,061	15.0	25,935,915
							0.0	0
3～ 7	店舗	172.71	97.2	167.87	3,630	609,368	15.0	9,140,520
							0.0	0
～

～

計		1,208.97	95.7	1,157.49		6,879,681		103,195,215
								0

⑨年額支払賃料	6,879,681 円　×　12ヶ月　＝　 82,556,172 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 1,157.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,639,791 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸市場の実態を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	95,195,963 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,711,758 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	89,484,205 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	103,195,215 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 970,035 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	90,454,240 円　　　　（　 373,778 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中央１０９賃　　　　-5	15,123 ( 15,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	15,919	対象基準階の　月額実質賃料　　 14,175 円/㎡　月額支払賃料（　 14,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中央１１１賃　　　　-1	14,312 ( 13,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	14,312
c	中央１０６賃　　　　-4	9,281 ( 9,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	13,259

大阪中央 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,420,000 円	355,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	13,898,611 円	95,195,963　×　　　　 14.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,552,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,017,500 円	355,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	355,000 円	355,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	355,000 円	355,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 27,599,011 円　（　　　　　　 114,046 円／㎡）　　（経費率　　 30.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9456

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	355,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,208.97 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0555	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,702,500 円（　　　　　 81,415 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	90,454,240 円
②総費用	27,599,011 円
③純収益　①－②	62,855,229 円
④建物等に帰属する純収益	19,702,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	43,152,729 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	40,805,221 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,617 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,407,076,586 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,810,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪中央 5-19　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市中央区道頓堀一丁目３７番	1200005050851-0000
2	大阪市中央区道頓堀一丁目３７番１	1200005050852-0000
3	大阪市中央区道頓堀一丁目３７番２	1200005050853-0000
4	大阪市中央区道頓堀一丁目３８番	1200005050861-0000
5	大阪市中央区道頓堀一丁目３９番１４	1200005050891-0000
6	大阪市中央区道頓堀一丁目３９番１８	1200005050895-0000
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考