別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-13 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　由里　正博   TEL.
鑑定評価額 648,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,510,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区平野町３丁目５５番１外
｢平野町３－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 258  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:4		 事務所、店舗兼駐車
場等
ＲＣ9F2B		 中高層の事務所ビル
、店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 北12.7m市道 水道、ガス、下水 淀屋橋

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２．７ｍ市道 交通

施設		 淀屋橋駅南東方

280m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　当地域は、船場地区内の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。比較的堅調なオフィス用地需要を中心
に、利便性に着目したマンション需要も認められ、地価は堅調に推移する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,640,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,050,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、主として中央区の商業地域と把握される。需要者としては、自社ビル用地や投資物件としての賃貸事
務所ビルの取得を目論む法人が中心となる。コロナ後もオフィス賃料は比較的安定しており、良好な資金調達環境を背
景としたファンド等による投資意欲は引き続き堅調である。投資適格物件の供給不足もあって取引価格は堅調に推移し
ている。取引の中心価格帯は規模等によりばらつきがあり、一概に水準を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は自社及び賃貸ビルが併存した商業地域である。同地域では収益価格は説得力が認められ検証手段としても
有効であるものの、想定要素を含みかつ長期的な収益の予測に限界がある。一方、比準価格は複数の類似事例を中心に
求めており、地域の特性を踏まえた実証的な観点から市場性を反映し、より説得力を有する。したがって、比準価格を
重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,650,000 円／㎡		 [112.7]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 78.3]		 [100.0]
100		 2,500,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ポストコロナの下で、景気持ち直し期待が高
まるも、世界的な金融引締め等が続く中、物
価上昇や金融資本市場の変動等に留意する必
要がある。

オフィスの安定的な需要のほか、マンション
の開発素地の取得需要も旺盛で、地価は堅調
に推移する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -5.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-11		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北13m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1000)
b 中央１１１

-5		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 中央１１１

-20		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北12.7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 中央１０１

-9		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南7.8m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,468)
e 中央１１１

-15		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,121,453  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,291,169 		 100
[  87.6]
2,615,490 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,620,000 
b (　           ) 
1,575,523  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.0]
2,178,501 		 100
[  81.1]
2,686,191 
2,690,000 
c (　           ) 
2,206,345  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
2,342,820 		 100
[  90.2]
2,597,361 
2,600,000 
d (　           ) 
2,130,334  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.2]
2,491,485 		 100
[  94.3]
2,642,084 
2,640,000 
e (　           ) 
3,573,298  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,680,497 		 100
[ 141.1]
2,608,432 
2,610,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -19.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　  -9.5 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,640,000 円／㎡]  



大阪中央 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,239,543 
22,392,607 
41,846,936 
24,703,600 
17,143,336 		 （　0.9579）
16,421,602 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    529,729,097 円　　　　（　  2,050,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 200.00 Ｓ8 1,520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   258 ㎡      8.3 m x   31.5 m  前面道路：市道     　  12.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階事務所（フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  70.3 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
200.00 
60.0 
120.00 
5,450 
654,000 		 12.0  7,848,000 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
200.00 
75.0 
150.00 
4,250 
637,500 		 10.0  6,375,000 
0.0  0 

 8～ 8		 事務所
120.00 
40.0 
48.00 
4,250 
204,000 		 10.0  2,040,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,520.00 
70.3 
1,068.00 

4,683,000 		 48,138,000 
0 
⑨年額支払賃料      4,683,000 円　×　12ヶ月　＝　      56,196,000 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   1,068.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      11,662,560 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        67,858,560 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,071,514 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,787,046 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        48,138,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         452,497 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,239,543 円　　　　（　       248,990 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１１４賃
　　　　-7		 3,952  
(   3,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,182 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,285 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中央１１３賃
　　　　-1		 4,366  
(   4,326) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,366 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,045,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 11,943,107 円  　　　       67,858,560　×　　　　  17.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,110,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,476,500 円  　　　　    409,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       409,000 円  　　　　    409,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,392,607 円　（　　　　　　        86,793 円／㎡）　　（経費率　　  34.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9579    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 409,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 256,000 円／㎡　×　   1,520.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0604     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0440 ×　 40 ％　＋　0.0582 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,703,600 円  
（　　　　　        95,750 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,239,543 円      
②総費用 22,392,607 円      
③純収益　①－② 41,846,936 円      
④建物等に帰属する純収益 24,703,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,143,336 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,421,602 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       63,650 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    529,729,097 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,050,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区平野町三丁目５５番１
 1200000075741-0000
2 　大阪市中央区平野町三丁目５３番１
 1200000075740-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-13 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　中野　聡   TEL.
鑑定評価額 658,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区平野町３丁目５５番１外
｢平野町３－３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 258  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:4		 事務所、店舗兼駐車
場等
ＲＣ9F2B		 中高層の事務所ビル
、店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 北12.7m市道 水道、ガス、下水 淀屋橋

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２．７ｍ市道 交通

施設		 淀屋橋駅南東方

280m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 御堂筋東方背後の商業地域。地域の土地利用形態は、当面現状を維持するものと考えられる。用途の多様性が顕
著であり、位置的要因も相俟って、市場での優位性は高い。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区内の普通商業地域を中心に、一部隣接区等を含む。需要者層は、賃貸経営（収益獲得）目的の不
動産業者、開発業者、投資家、自己の事業拠点として地元資本の企業等が想定される。緩和的な金融環境のもと、マン
ション適地や優良な投資物件への需要は依然強い。建築資材の高騰や長期金利の動向等の懸念材料もあり、需給ギャッ
プに注視を要する。多様な取引動機により個別性が強く、総額としての中心価格帯の指摘は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層の事務所ビル、店舗が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は、地域的に類似性を有する事例を採用
して求められたもので、市場の実情を反映している。収益価格は、試算過程において想定要素が多く、予測の精度によ
り価格の振れ幅が大きくなるという傾向を持つ。市場価格が競争過程を経て成立する実態から、収益価格は比較考量す
るに留め、実証性の高い比準価格を中心に、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,650,000 円／㎡		 [112.7]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 76.5]		 [100.0]
100		 2,560,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、大阪市中心部
の不動産市況は堅調である。海外景気の下振
れ、物価上昇、金融資本市場の変動等の影響
に留意を要する。

御堂筋東方背後、船場地区内の商業地域。用
途の多様性もあり、土地需要は安定している
。地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -5.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-9		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南7.8m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,468)
b 中央１１１

-20		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北12.7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 中央１０１

-7		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西7.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,468)
d 中央１０１

-18		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北7.8m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,468)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,130,334  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.2]
2,491,485 		 100
[  90.0]
2,768,317 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,770,000 
b (　           ) 
2,206,345  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
2,342,820 		 100
[  85.3]
2,746,565 
2,750,000 
c (　           ) 
2,655,103  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,814,409 		 100
[ 101.1]
2,783,787 
2,780,000 
d (　           ) 
1,701,926  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.3]
1,961,036 		 100
[  72.6]
2,701,152 
2,700,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　  -9.5 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -8.7 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,750,000 円／㎡]  



大阪中央 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,847,028 
22,255,891 
42,591,137 
25,066,000 
17,525,137 		 （　0.9579）
16,787,329 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    541,526,742 円　　　　（　  2,100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 200.00 Ｓ8 1,520.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   258 ㎡      8.3 m x   31.5 m  前面道路：市道     　  12.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を事務所（フロア貸し）と想定した。 ⑦有効率　  70.3 ％
の理由		 この種の建物としては、標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店　舗
200.00 
60.0 
120.00 
5,500 
660,000 		 12.0  7,920,000 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
200.00 
75.0 
150.00 
4,300 
645,000 		 10.0  6,450,000 
0.0  0 

 8～ 8		 事務所
120.00 
40.0 
48.00 
4,300 
206,400 		 10.0  2,064,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,520.00 
70.3 
1,068.00 

4,736,400 		 48,684,000 
0 
⑨年額支払賃料      4,736,400 円　×　12ヶ月　＝　      56,836,800 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   1,068.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      11,662,560 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費として上記の通り査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        68,499,360 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,109,962 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 64,389,398 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        48,684,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         457,630 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,847,028 円　　　　（　       251,345 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１０９賃
　　　　-1		 3,718  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,406 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,336 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中央１１４賃
　　　　-10		 3,054  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
4,228 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,075,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 11,713,391 円  　　　       68,499,360　×　　　　  17.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,110,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,527,500 円  　　　　    415,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       415,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       415,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,255,891 円　（　　　　　　        86,263 円／㎡）　　（経費率　　  34.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9579    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 415,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,520.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0604     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0440 ×　 40 ％　＋　0.0582 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,066,000 円  
（　　　　　        97,155 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,847,028 円      
②総費用 22,255,891 円      
③純収益　①－② 42,591,137 円      
④建物等に帰属する純収益 25,066,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,525,137 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,787,329 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       65,067 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    541,526,742 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区平野町三丁目５５番１
 1200000075741-0000
2 　大阪市中央区平野町三丁目５３番１
 1200000075740-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考