別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-4 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　古谷　廣道   TEL.
鑑定評価額 1,290,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,340,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,030,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区高麗橋４丁目７番外
｢高麗橋４－６－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 963  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
船場建築線


(100,590)

1.2:1		 事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 西7.8m市道 水道、ガス、下水 肥後橋

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       960 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 肥後橋駅南東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,590)
防火 
船場建築線
⑤地域要因の将
　来予測		 中層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、特段の変動要因は見受けられず当面は現状のまま推移すると
予測される。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 船場建築線　　　　　　　　　　　  -6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区及び周辺区を中心とした店舗・事務所ビルが多い商業地域である。需要者の中心は、店舗、事務
所ビルや賃貸マンション等への投資を目論む不動産事業者等である。従来からの中小規模な店舗・事務所ビルが多い中
、近年では賃貸マンション等の建築が見られる。新型コロナによる影響は回復基調に転じ、不動産市場は安定的に推移
している。中心価格帯は画地規模、用途、取引属性等により差異があり、一定の傾向は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引事例より求めた市場性が反映されたものであり、実際の取引では投資要素も反映された実証的な価格と
言える。収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。
ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より、市場特性を勘案のうえ、実証的である比
準価格及び収益価格を相互に関連付け、代表標準地との秤量的均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,650,000 円／㎡		 [112.7]
100		 100
[ 95.0]		 100
[137.6]		 [ 94.0]
100		 1,340,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済情勢は新型コロナによる影響から回復傾
向にあるが、国際情勢の懸念、金利政策の動
向等、今後の不動産市場への影響に注視を要
する。

都心近接の立地性により不動産投資需要は依
然堅調である。一方で金利政策、国際経済情
勢など今後の動向には注視を要する。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -5.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +0.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-5		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東23.6m市道、
南12.7m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 中央１１６

-6		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
c 中央１１１

-12		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d 中央１０１

-4		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6.1m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,366)
e 中央１１１

-17		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,636,525  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,745,627 		 100
[ 120.8]
1,445,055 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　   -6.0

　　　[  94.0]
　　　　 100
1,360,000 
b (　           ) 
1,588,165  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,713,960 		 100
[ 115.4]
1,485,234 
1,400,000 
c (　           ) 
1,324,201  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,363,927 		 100
[  87.9]
1,551,680 
1,460,000 
d (　           ) 
1,272,383  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,239,995 		 100
[  83.6]
1,483,248 
1,390,000 
e (　           ) 
1,485,067  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,544,470 		 100
[  81.7]
1,890,416 
1,780,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.9 交通・接近　  -3.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  -0.1 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　  -4.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.2 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,400,000 円／㎡]  



大阪中央 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

182,657,128 
58,855,890 
123,801,238 
86,336,000 
37,465,238 		 （　0.9436）
35,352,199 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  1,140,393,516 円　　　　（　  1,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 590.00 ＲＣ9F1B 5,640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
船場建築線
 100 ％   600 ％   590 ％   963 ㎡     33.0 m x   29.0 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～９階事務所はフロア貸しを想定。地下駐車場は自走式１３台を想定。 ⑦有効率　  74.6 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
590.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
565.00 
70.0 
395.50 
2,800 
1,107,400 		 10.0  11,074,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
565.00 
85.0 
480.25 
2,950 
1,416,738 		 10.0  14,167,380 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
560.00 
85.0 
476.00 
2,800 
1,332,800 		 10.0  13,328,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,640.00 
74.6 
4,207.75 

11,853,738 		 118,537,380 
0 
⑨年額支払賃料     11,853,738 円　×　12ヶ月　＝　     142,244,856 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   4,207.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　      45,948,630 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の賃貸市場の実態を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,460,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       188,193,486 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       5,460,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　    12,110,609 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 181,542,877 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       118,537,380 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,114,251 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     182,657,128 円　　　　（　       189,675 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１０３賃
　　　　-9		 3,170  
(   3,111) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,170 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,975 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,950 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中央１０３賃
　　　　-10		 3,050  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,050 
c 中央１０３賃
　　　　-12		 2,492  
(   2,466) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,623 
大阪中央 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,560,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 30,016,290 円  　　　      193,653,486　×　　　　  15.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,319,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,920,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,520,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,520,000 円  　　　　  1,520,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      58,855,890 円　（　　　　　　        61,117 円／㎡）　　（経費率　　  32.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,520,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　   5,640.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 86,336,000 円  
（　　　　　        89,653 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 182,657,128 円      
②総費用 58,855,890 円      
③純収益　①－② 123,801,238 円      
④建物等に帰属する純収益 86,336,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 37,465,238 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 35,352,199 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,710 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,140,393,516 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区高麗橋四丁目７番
 1200000082079-0000
2 　大阪市中央区高麗橋四丁目８番
 1200000082080-0000
3 　大阪市中央区高麗橋四丁目９番２
 1200000082081-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-4 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　石丸　都子   TEL.
鑑定評価額 1,280,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,030,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区高麗橋４丁目７番外
｢高麗橋４－６－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 963  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
船場建築線


(100,590)

1.2:1		 事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 西7.8m市道 水道、ガス、下水 肥後橋

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       960 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 肥後橋駅南東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,590)
防火 
船場建築線
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。特に大きな地域変動要因は認められず、当面はほぼ現
状のまま推移するものと思われる。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 船場建築線　　　　　　　　　　　  -6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区及び周辺区内の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は、自用又は収益物
件として事務所建築を前提に用地取得する法人等である。また、都心型マンション用地等の需要も見込まれる。良好な
資金調達環境のもと立地条件に優れた土地需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移している。個別性が強く、画
地条件等により価格にばらつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する事
例から求めており、市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、想
定要素を含んでいる。中心的需要者は市場性及び収益性等を指標として意思決定を行うことから、本件では市場実態を
反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,650,000 円／㎡		 [112.7]
100		 100
[ 95.0]		 100
[138.6]		 [ 94.0]
100		 1,330,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みもみられるが緩やかに回
復している。今後は世界的な金融引締めに伴
う影響等、金融資本市場の動向に留意を要す
る。

特に大きな変動要因は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -5.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-12		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北12.6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
b 中央１１１

-11		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.8m市道、
東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,468)
c 中央１１１

-16		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7.8m市道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d 中央１１１

-21		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,081,956  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,307,965 		 100
[  85.2]
1,535,170 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　   -6.0

　　　[  94.0]
　　　　 100
1,440,000 
b (　           ) 
963,141  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
953,249 		 100
[  69.9]
1,363,732 
1,280,000 
c (　           ) 
1,208,929  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,197,415 		 100
[  78.0]
1,535,147 
1,440,000 
d (　           ) 
920,791  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
966,831 		 100
[  70.0]
1,381,187 
1,300,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -22.5
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,370,000 円／㎡]  



大阪中央 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

184,268,840 
59,951,320 
124,317,520 
87,472,000 
36,845,520 		 （　0.9436）
34,767,433 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  1,121,530,097 円　　　　（　  1,160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 590.00 ＲＣ9F1B 5,640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
船場建築線
 100 ％   600 ％   590 ％   963 ㎡     33.0 m x   29.0 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～９階は事務所フロア貸し、地下駐車場は自走式１３台を想定。 ⑦有効率　  74.6 ％
の理由		 同種・同規模の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
590.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
565.00 
70.0 
395.50 
2,800 
1,107,400 		 10.0  11,074,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
565.00 
85.0 
480.25 
2,800 
1,344,700 		 10.0  13,447,000 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
560.00 
85.0 
476.00 
2,800 
1,332,800 		 10.0  13,328,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,640.00 
74.6 
4,207.75 

11,781,700 		 117,817,000 
0 
⑨年額支払賃料     11,781,700 円　×　12ヶ月　＝　     141,380,400 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   4,207.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　      45,948,630 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,460,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       187,329,030 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       5,460,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,639,452 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 183,149,578 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       117,817,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,119,262 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     184,268,840 円　　　　（　       191,349 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１０３賃
　　　　-5		 3,822  
(   3,756) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,940 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,823 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中央１０３賃
　　　　-6		 2,215  
(   2,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
2,701 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,700,000 円  　　　　  1,540,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 27,761,620 円  　　　      192,789,030　×　　　　  14.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,319,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   13,090,000 円  　　　　  1,540,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,540,000 円  　　　　  1,540,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,540,000 円  　　　　  1,540,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      59,951,320 円　（　　　　　　        62,255 円／㎡）　　（経費率　　  32.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,540,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   5,640.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 87,472,000 円  
（　　　　　        90,833 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 184,268,840 円      
②総費用 59,951,320 円      
③純収益　①－② 124,317,520 円      
④建物等に帰属する純収益 87,472,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 36,845,520 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 34,767,433 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,103 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,121,530,097 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区高麗橋四丁目７番
 1200000082079-0000
2 　大阪市中央区高麗橋四丁目８番
 1200000082080-0000
3 　大阪市中央区高麗橋四丁目９番２
 1200000082081-0000
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備考