別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大阪中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-2 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　山内　正己   TEL.
鑑定評価額 10,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 13,670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区宗右衛門町４６番１外
｢宗右衛門町７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 502  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:1		 店舗

Ｓ7F1B		 小売店舗、飲食店舗
等が高度に集積する
商業地域		 西19.6m市道、三方路 水道、ガス、下水 なんば

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    22 ｍ、西     0 ｍ、南    11 ｍ、北    11 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９．６ｍ市道 交通

施設		 なんば駅北東方

230m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 西日本有数の商業エリアである。インバウンド需要の急速な回復によって、繁華性を取り戻しており、地価の回
復が進んでいる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 21,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 19,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大阪市中心部において専門店等が建ち並ぶ商業地域のほか、東京都心部や国内主要都市の繁華性の高い
商業地域に及ぶものと把握される。主たる需要者は店舗出店を目的とした事業者や収益性に着目した投資家等であると
把握される。２０２０年以降、地価が急激に下落したものの、インバウンド需要の急速な回復に伴って地価の回復が進
んでいる。尚、取引の価格帯の幅が広範に亘るため需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域内の不動産は、投資採算性の観点から、特に収益価格を重視して取引される。また、代替競争関係にある不動
産との比較の観点から、地域の特性が類似する取引事例から試算した比準価格も重視される。本件では、実証性を有す
る比準価格を標準に収益性を反映した収益価格を関連付け、さらに、周辺標準地とのバランス検討をも踏まえ、鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 18,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　中央（府） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 19,500,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みがみられるが、緩やか
に回復している。ただし、物価上昇、中東情
勢、金融資本市場の変動等の影響に十分注意
する必要がある。

西日本有数の商業エリアであり、新型コロナ
の影響を強く受けていたが、インバウンド需
要の回復に伴って、地価の回復が進んでいる
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.8 ％ +9.7 ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１０４

-1		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東27.2m国道、
南4.5m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b 中央１２２

-1		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東44m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
c 中央１２２

-2		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北49.2m国道、
南7.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d 中央１２２

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西30m市道、
東6m、西8.4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,942,830  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 105.0]
9,482,824 		 100
[  53.6]
17,691,836 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
19,500,000 
b (　           ) 
19,241,967  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,916,600 		 100
[ 108.4]
20,218,266 
22,200,000 
c (　           ) 
9,748,760  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
9,654,112 		 100
[  66.5]
14,517,462 
16,000,000 
d (　 11,575,986) 
9,764,628  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
10,596,781 		 100
[  56.7]
18,689,208 
20,600,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +25.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 21,500,000 円／㎡]  



大阪中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

476,541,024 
130,252,775 
346,288,249 
50,283,000 
296,005,249 		 （　0.9456）
279,902,563 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  9,651,812,517 円　　　　（　 19,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 367.48 ＳＲＣ7F1B 2,501.09
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   502 ㎡     21.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  19.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（１～４解は一括貸し、５階以上は部分貸し）を想定。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室等
27.69 
 
 
 
 		    
   
一括
 1～ 4		 店舗
1,434.23 
95.0 
1,362.52 
21,500 
29,294,180 		 15.0  439,412,700 
0.0  0 

 5～ 7		 店舗
346.39 
85.0 
294.43 
4,642 
1,366,744 		 15.0  20,501,160 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,501.09 
89.8 
2,245.81 

33,394,412 		 500,916,180 
0 
⑨年額支払賃料     33,394,412 円　×　12ヶ月　＝　     400,732,944 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,245.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　      24,524,245 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　56,000,000　＝　      56,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       425,257,189 円　　×　　   2.0 ％                          
＋　　　      56,000,000 円　　×　　   2.0 ％　＝　　     9,625,144 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 471,632,045 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       500,916,180 円　×　　  98.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,908,979 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     476,541,024 円　　　　（　       949,285 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北１０３賃
　　　　-5		 4,985  
(   4,771) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,247 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,642 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b 北１０３賃
　　　　-4		 4,263  
(   4,065) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,395 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,624,000 円  　　　　    906,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 38,500,575 円  　　　      481,257,189　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   78,615,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,701,000 円  　　　　    906,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       906,000 円  　　　　    906,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       906,000 円  　　　　    906,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     130,252,775 円　（　　　　　　       259,468 円／㎡）　　（経費率　　  27.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 906,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   2,501.09 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 50,283,000 円  
（　　　　　       100,165 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 476,541,024 円      
②総費用 130,252,775 円      
③純収益　①－② 346,288,249 円      
④建物等に帰属する純収益 50,283,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 296,005,249 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 279,902,563 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      557,575 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  9,651,812,517 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  19,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区宗右衛門町４６番１
 1200005050603-0000
2 　大阪市中央区宗右衛門町４６番３
 1200005050605-0000
3 　大阪市中央区宗右衛門町４６番２１
 1200005050615-0000
4 　大阪市中央区宗右衛門町４６番２３
 1200005050617-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-2 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　長尾　成信   TEL.
鑑定評価額 10,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 13,670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区宗右衛門町４６番１外
｢宗右衛門町７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 502  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:1		 店舗

Ｓ7F1B		 小売店舗、飲食店舗
等が高度に集積する
商業地域		 西19.6m市道、三方路 水道、ガス、下水 なんば

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    22 ｍ、西     0 ｍ、南    11 ｍ、北    11 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９．６ｍ市道 交通

施設		 なんば駅北東方

230m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は、世界的な人流を呼び込む日本有数の高度商業地（集積地）である。近時のコロナ禍で一時インバ
ウンド効果が消滅したが今年前半に明け、観光客は急激に戻りつつある。地価は上昇反転となると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 22,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 19,900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、高度商業集積地など複合高度商業地域であり、東京都心や日本主要都市を含む広域にわたる。主な需
要者は、ＲＥＩＴ等の大手投資法人、機関投資家や大手不動産会社。インバウンド効果による海外観光客の爆増で収益
性・地価が急上昇したが、一転コロナ禍で人流・収益激減するも、今期前半に明けて後半へと観光客等人流が大幅回復
し、地価は再度上昇へ転じた。価格中心は、需要個別性や画地規模多様から把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、ミナミ複合高度商業地のトップ地に位置する収益ビルであり、収益性を主に取引価格が決定される。ま
た、同種案件に係る取引の実例価格は、その収益性に対する取引当事者の最終交渉価格を示す。そこで、近時の実証性
を備えた比準価格及び同種賃料相場及び取引利回りを基礎とした収益価格を関連づけ、ウエイトは半々、若干投資圧力
から比準価格に寄り、さらに周辺・同種標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 18,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　中央（府） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 19,500,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　コロナ禍が明け、大阪市内の商業地全般に
人流が回復し商業収益も回復傾向、収益案件
への投資選好も引き続き強い。


　コロナ禍明けの今期後半以降、人流の回復
は著しく、需給ギャップから空室だったスペ
ースも入居、地価は上昇傾向にある。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.8 ％ +9.7 ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１２２

-1		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東44m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
b 中央１２２

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西30m市道、
東6m、西8.4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c 北１２２

-1		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
西5.1m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,241,967  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,916,600 		 100
[ 105.9]
20,695,562 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
22,800,000 
b (　 11,575,986) 
9,764,628  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
10,596,781 		 100
[  52.5]
20,184,345 
22,200,000 
c (　 10,059,587) 
8,287,835  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
8,210,379 		 100
[  51.2]
16,035,896 
17,600,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.2 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +25.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.2 交通・接近　  +2.8 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.8 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 22,500,000 円／㎡]  



大阪中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

477,815,997 
121,451,380 
356,364,617 
49,561,500 
306,803,117 		 （　0.9456）
290,113,027 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　 10,003,897,483 円　　　　（　 19,900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 367.48 ＲＣ7F1B 2,501.09
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   502 ㎡     21.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  19.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 　標準的使用及び個別的要因から、店舗（１～３Ｆは一括貸し、４Ｆ以上は部分貸し）を想定することも合理的と判断。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 　想定建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 機械室等
27.69 
 
 
 
 		    
   
一括
 1～ 4		 店　舗
1,434.23 
95.0 
1,362.52 
21,144 
28,809,123 		 12.0  345,709,476 
0.0  0 

 5～ 7		 店　舗
346.39 
85.0 
294.43 
5,143 
1,514,253 		 8.0  12,114,024 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,501.09 
89.8 
2,245.81 

33,351,882 		 382,051,548 
0 
⑨年額支払賃料     33,351,882 円　×　12ヶ月　＝　     400,222,584 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,245.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　      24,524,245 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の標準的な共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　59,000,000　＝　      59,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       424,746,829 円　　×　　   2.0 ％                          
＋　　　      59,000,000 円　　×　　   2.0 ％　＝　　     9,674,937 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 474,071,892 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       382,051,548 円　×　　  98.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,744,105 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     477,815,997 円　　　　（　       951,825 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１１０賃
　　　　-3		 28,993  
(  24,745) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
21,964 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   21,355 円/㎡

　月額支払賃料
（　   21,144 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 中央１０９賃
　　　　-5		 15,123  
(  15,086) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 81.0]		 100
[100.0]
20,745 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,572,000 円  　　　　    893,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 41,118,480 円  　　　      483,746,829　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   67,384,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,590,500 円  　　　　    893,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       893,000 円  　　　　    893,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       893,000 円  　　　　    893,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     121,451,380 円　（　　　　　　       241,935 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 893,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   2,501.09 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 49,561,500 円  
（　　　　　        98,728 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 477,815,997 円      
②総費用 121,451,380 円      
③純収益　①－② 356,364,617 円      
④建物等に帰属する純収益 49,561,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 306,803,117 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 290,113,027 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      577,914 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,003,897,483 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  19,900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区宗右衛門町４６番１
 1200005050603-0000
2 　大阪市中央区宗右衛門町４６番３
 1200005050605-0000
3 　大阪市中央区宗右衛門町４６番２１
 1200005050615-0000
4 　大阪市中央区宗右衛門町４６番２３
 1200005050617-0000
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備考