別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　石丸　都子   TEL.
鑑定評価額 11,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 5,850,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区備後町３丁目２８番外
｢備後町３－６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
地区計画等
船場建築線

(100,1000)
不整形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F2B		 高層の事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 西43.6m国道、北側道 水道、ガス、下水 本町

50m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４３．６ｍ国道 交通

施設		 本町駅北方

50m		 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
地区計画等
船場建築線
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。特に大きな地域変動要因は認められず、当面は
ほぼ現状のまま推移するものと思われる。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
船場建築線　　　　　　　　　　　  -6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,560,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,850,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区及び周辺区内の高度商業地域である。主たる需要者は、自用又は収益物件として事務所建築を前提
に用地取得する法人等である。また、都心型マンション用地の需要等も見込まれる。良好な資金調達環境のもと立地条
件に優れた土地需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向で推移している。画地条件等により価格にばらつきがあり、中
心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する事例から求
めており市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、想定要素を
含み相対的規範性はやや劣る。需要者は市場性や収益性等を指標とするため、本件では市場の実態を反映した比準価格
を重視して収益価格を比較考量し、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-41              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  9,580,000 円／㎡		 [112.7]
100		 100
[100.4]		 100
[131.5]		 [101.5]
100		 8,300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みもみられるが緩やかに回
復している。今後は世界的な金融引締めに伴
う影響等、金融資本市場の動向に留意を要す
る。

特に大きな変動要因は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -7.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１２２

-1		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
西5.1m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b 北１０４

-1		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東27.2m国道、
南4.5m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 中央１２２

-2		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北49.2m国道、
南7.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　 10,059,587) 
8,287,835  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
8,210,379 		 100
[  92.7]
8,856,935 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　   -6.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
8,990,000 
b (　           ) 
8,942,830  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 105.0]
9,482,824 		 100
[ 109.8]
8,636,452 
8,770,000 
c (　           ) 
9,748,760  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
9,654,112 		 100
[ 123.5]
7,817,095 
7,930,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +59.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +49.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,560,000 円／㎡]  



大阪中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

723,828,856 
229,132,608 
494,696,248 
215,895,000 
278,801,248 		 （　0.9456）
263,634,460 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  9,090,843,448 円　　　　（　  6,850,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,122.00 ＲＣ10F1B 12,342.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
船場建築線		 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   1,327 ㎡     28.5 m x   41.5 m  前面道路：国道     　  43.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～１０階は事務所（各階フロア貸し）、屋内駐車場５８台を想定。 ⑦有効率　  75.0 ％
の理由		 同種・同規模の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,122.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,122.00 
78.0 
875.16 
7,300 
6,388,668 		 12.0  76,664,016 
0.0  0 

 2～10		 事務所
1,122.00 
83.0 
931.26 
5,400 
5,028,804 		 10.0  50,288,040 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,342.00 
75.0 
9,256.50 

51,647,904 		 529,256,376 
0 
⑨年額支払賃料     51,647,904 円　×　12ヶ月　＝　     619,774,848 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   9,256.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　     101,080,980 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  58 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      27,840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       720,855,828 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      27,840,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    29,947,833 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 718,747,995 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       529,256,376 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       5,080,861 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     723,828,856 円　　　　（　       545,463 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１１４賃
　　　　-8		 3,647  
(   3,629) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
5,363 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,445 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中央１１４賃
　　　　-9		 3,637  
(   3,628) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
5,557 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,670,000 円  　　　　  3,890,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 106,314,808 円  　　　      748,695,828　×　　　　  14.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   70,302,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   33,065,000 円  　　　　  3,890,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,890,000 円  　　　　  3,890,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,890,000 円  　　　　  3,890,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     229,132,608 円　（　　　　　　       172,670 円／㎡）　　（経費率　　  31.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,890,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　  12,342.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 215,895,000 円  
（　　　　　       162,694 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 723,828,856 円      
②総費用 229,132,608 円      
③純収益　①－② 494,696,248 円      
④建物等に帰属する純収益 215,895,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 278,801,248 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 263,634,460 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      198,670 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  9,090,843,448 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,850,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区備後町三丁目２８番
 1200000076467-0000
2 　大阪市中央区備後町三丁目２８番４
 1200000076471-0000
3 　大阪市中央区備後町三丁目２９番２
 1200000076472-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪中央 5-1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　長尾　成信   TEL.
鑑定評価額 10,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 5,850,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市中央区備後町３丁目２８番外
｢備後町３－６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,327  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
船場建築線
地区計画等

(100,1000)
不整形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F2B		 高層の事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
 西43.6m国道、北側道 水道、ガス、下水 本町

50m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４３．６ｍ国道 交通

施設		 本町駅北方

50m		 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
船場建築線
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は、路面店舗が展開する高層事務所ビルが建ち並ぶ御堂筋沿いの業務高度商業地域で、コロナ禍で一
時事務所市場が減退するも、事務所賃料・空室安定と需要回復から上昇反転、同傾向が強まると予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +8.0
船場建築線　　　　　　　　　　　  -6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,580,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,830,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、大阪中心区に立地する業務中心の高度商業地。主たる需要者は、長期安定の収益物件を求める投資法
人、大手不動産会社等の機関投資家。ここ数年の供給限定を背景に事務所賃料相場が上昇し地価も上がった。一時コロ
ナ禍の企業投資減退で微減へ転じたが、事務所市場が安定、需要回復で上昇転換、同傾向は強まっている。中心価格帯
は、需要個別性や相場の不安定性から幅があり、画地規模も多岐に渡るため、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、御堂筋ブランドや集積性から路面店舗・上層事務所の賃貸需要あるも、コロナ禍影響期間を含む新規賃
料の厳しさ等リスクによる賃料相場の低下や投資利回りの上昇傾向などで長期的な収益予測が不透明で、収益価格の低
下や信頼性の減退を招き、やや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格を中心に、収益価格を比較考量
し、さらに類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪中央 5-41              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  9,580,000 円／㎡		 [112.7]
100		 100
[100.4]		 100
[134.0]		 [101.5]
100		 8,150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　コロナ禍が明け、大阪市内の商業地全般に
人流が回復し商業収益も回復傾向、収益案件
への投資選好も引き続き強い。


　コロナ禍でも御堂筋沿い事務所需要は底堅
く、近時市場が安定、路面店舗も需要が強ま
り、上昇傾向が継続している。


　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -7.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１２２

-2		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北49.2m国道、
南7.8m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 中央１０１

-15		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北79.6m市道、
東6m、角地
商業
船場建築線
(100,1000)
c 北１０４

-1		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東27.2m国道、
南4.5m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,748,760  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
9,654,112 		 100
[ 115.5]
8,358,539 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　   -6.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
8,480,000 
b (　           ) 
7,747,060  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.1]
8,002,540 		 100
[  97.0]
8,250,041 
8,370,000 
c (　           ) 
8,942,830  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 105.0]
9,482,824 		 100
[ 108.2]
8,764,163 
8,900,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.6 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +47.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,580,000 円／㎡]  



大阪中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

719,763,050 
228,623,793 
491,139,257 
213,120,000 
278,019,257 		 （　0.9456）
262,895,009 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  9,065,345,138 円　　　　（　  6,830,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,122.00 ＲＣ10F1B 12,342.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
船場建築線
地区計画等		 100 ％   1,000 ％   1,000 ％   1,327 ㎡     28.5 m x   41.5 m  前面道路：国道     　  43.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 　標準的使用・個別的要因より、１階店舗、２階以上事務所（屋内駐車場５８台）も合理的と判断。 ⑦有効率　  75.0 ％
の理由		 　想定建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,122.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,122.00 
78.0 
875.16 
6,960 
6,091,114 		 10.0  60,911,140 
0.0  0 

 2～10		 事務所
1,122.00 
83.0 
931.26 
5,395 
5,024,148 		 10.0  50,241,480 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
12,342.00 
75.0 
9,256.50 

51,308,446 		 513,084,460 
0 
⑨年額支払賃料     51,308,446 円　×　12ヶ月　＝　     615,701,352 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   9,256.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　     101,080,980 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の標準的な共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  58 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      27,840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       716,782,332 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      27,840,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    29,784,893 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 714,837,439 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       513,084,460 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,925,611 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     719,763,050 円　　　　（　       542,399 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１０４賃
　　　　-2		 4,934  
(   4,893) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
5,607 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,440 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,395 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 中央１１３賃
　　　　-1		 4,366  
(   4,326) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
5,273 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,520,000 円  　　　　  3,840,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 106,480,993 円  　　　      744,622,332　×　　　　  14.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   70,302,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   32,640,000 円  　　　　  3,840,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,840,000 円  　　　　  3,840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,840,000 円  　　　　  3,840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     228,623,793 円　（　　　　　　       172,286 円／㎡）　　（経費率　　  31.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,840,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 296,000 円／㎡　×　  12,342.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 213,120,000 円  
（　　　　　       160,603 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 719,763,050 円      
②総費用 228,623,793 円      
③純収益　①－② 491,139,257 円      
④建物等に帰属する純収益 213,120,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 278,019,257 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 262,895,009 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      198,112 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  9,065,345,138 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,830,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市中央区備後町三丁目２８番
 1200000076467-0000
2 　大阪市中央区備後町三丁目２８番４
 1200000076471-0000
3 　大阪市中央区備後町三丁目２９番２
 1200000076472-0000
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備考