令和6年1月15日　提出 大阪中央 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪中央 -1 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　豊田　健治   TEL.

鑑定評価額 78,800,000 円  １㎡当たりの価格 597,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 450,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市中央区森ノ宮中央１丁目２５番７ ｢森ノ宮中央１－２５－５｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:3.5 住宅 ＬＳ3 住宅、事務所、営業 所等が混在する住宅 地域 東8m市道 水道、ガス、下水 森ノ宮 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 森ノ宮駅南方 300m 法令 規制 ２住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 居宅、事務所等の混在する地域。森ノ宮駅は地下鉄中央線とＪＲ大阪環状線の２路線が利用でき利便性は高い。 周辺では中層の共同住宅が増加しており、この傾向は今後も続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    597,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 主たる同一需給圏は中央区を中心に、隣接する天王寺区等の住宅地域。需要者は同一需給圏の居住者が中心だが、広域 的な流入も見られる。都心部にありながら環境良好なため住宅需要は安定している。利便性の高い地域なので土地需要 は強く、地価は上昇傾向にある。標準的な画地（４０坪程度）で概ね８０００万円前後。建物価格を加味すると高額と なるので相応の所得・資産を要する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の一般住宅の多い住宅地域であり、このような住宅地域では収益性よりも快適性・安全性等を優先した売買がなさ れ地価が形成されるので、収益還元法は適用せず取引事例比較法による比準価格のみを試算した。比準価格は、中央区 及び天王寺区の住宅地域で売買された事例のなかから規範性の高いものを選択して試算したところ、市場性を反映した 価格が得られた。さらに代表標準地「大阪中央－２」を規準とした価格との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪中央 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    505,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [102.0] 100 [ 88.3] [102.0] 100 595,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    563,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍はほぼ収束し、社会は正常化しつつ ある。中央区は利便性が高いので住宅需要が 強くタワーマンション等が増加し、人口増加 が続いている。 住宅と事務所等の混在する地域で、地域要因 の変動は特に見られない。森ノ宮地区の住宅 需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％