別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
大阪北 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 5-28 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　池木　俊博   TEL.
鑑定評価額 249,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 10,060,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区大深町２０７番外
｢大深町４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 10,571  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
都市再生特別地区

(100,1600)
台形
1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ38F3B		 都市機能の集積が進
む超高層ビル中心の
商業地域		 北40m市道、三方路 水道、ガス、下水 大阪近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    55 ｍ、南   120 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 超高層店舗・事務所ビル敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　     9,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市再生特別地区（大阪駅北
地区　Ａ地区）		 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 大阪駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1600)
防火 
地区計画等
都市再生特別地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当エリアは開業１０周年を迎え、多様な人々が集う大阪梅田の新たな顔として商業・業務機能が高度に集積して
いる。今後もうめきた２期地区をはじめとする梅田地区の開発事業の進展により、一層の発展が期待される。
(3)最有効使用の判定 都市再生特別地区制度による超高層店舗・事務所ビル敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 24,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 21,900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪都心部のほか東京・名古屋・福岡の繁華性が高い高度商業地域と判定した。主な需要者は国内外の機
関投資家、不動産事業法人等である。外需復活により店舗需要は回復傾向にあるものの、大阪駅周辺地区の大型ビルが
今後次々と竣工することでオフィスの需給バランスの先行きに対する懸念が強い。一方、立地競争力に優れた優良物件
についての取引需要は非常に旺盛であり、取引価格は高値安定傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、大阪市内の高度商業地に所在し、価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を
反映した実証的な価格である。収益価格は、想定項目が介在しているものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的
な価格として有用であり、市場の特性からも重視すべき価格である。以上から、類似地域に存する他の公示価格との検
討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 22,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北（府） 5-2               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 23,000,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、足元の大阪市
内中心部の不動産市況は堅調に推移している
。長期金利・海外経済の動向には十分に注意
する必要がある。

オフィス賃料は今後の大量供給により不透明
感が強いものの、商業部門は着実に回復して
いる。周辺の大型開発による相乗効果が期待
される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％ +2.6 ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１２２

-1		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東44m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
b 中央１２２

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西30m市道、
東6m、西8.4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c 中央１２２

-4		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,241,967  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,916,600 		 100
[  99.6]
22,004,618 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
24,200,000 
b (　 11,575,986) 
9,764,628  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
10,596,781 		 100
[  51.6]
20,536,397 
22,600,000 
c (　 20,178,171) 
15,912,135  		 100
[ 100.0]		 [  94.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
14,989,231 		 100
[  63.4]
23,642,320 
26,000,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -44.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -51.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 24,300,000 円／㎡]  



大阪北 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,577,655,839 
4,643,755,216 
10,933,900,623 
3,567,480,000 
7,366,420,623 		 （　0.8809）
6,489,079,927 		 （  3.2 -  0.4 ）
2.8％  
⑧収益価格 　231,752,854,536 円　　　　（　 21,900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼店舗 8,609.94 ＳＲＣ38F3B 187,945.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
都市再生特別地区		 100 ％   800 ％   1,600 ％   10,571 ㎡     75.1 m x  125.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 超高層事務所・店舗ビル、都市再生特別地区制度適用（大阪駅北地区Ａ地区）、フロア貸し・地下駐車場４０５台も合理的。 ⑦有効率　  57.8 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

10～37		 事務所
4,005.50 
66.9 
2,679.68 
9,224 
24,717,368 		 10.0  247,173,680 
0.0  0 

 1～ 9		 店舗
6,155.56 
51.5 
3,170.11 
13,764 
43,633,394 		 12.0  523,600,728 
0.0  0 

 1～ 3		 ショールーム
1,960.78 
87.5 
1,715.68 
13,764 
23,614,620 		 12.0  283,375,440 
0.0  0 
地下
 1～ 3		 その他
4,836.22 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
187,945.04 
57.8 
108,709.07 

1,155,630,710 		 12,483,395,912 
0 
⑨年額支払賃料  1,155,630,710 円　×　12ヶ月　＝　  13,867,568,520 円 
⑩a共益費（管理費）           1,361 円／㎡　×　 108,709.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　   1,775,436,531 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の不動産から比較して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　 405 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     291,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		    15,643,005,051 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　     291,600,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　   478,038,152 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,456,566,899 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）    12,483,395,912 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　     121,088,940 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　  15,577,655,839 円　　　　（　     1,473,622 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北１０８賃
　　　　-4		 7,623  
(   7,560) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
9,625 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,301 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,224 円/㎡）


　基準階  10 F     B
b 北１１３賃
　　　　-4		 6,738  
(   6,655) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
9,021 
c 北１１３賃
　　　　-2		 5,499  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 66.0]		 100
[100.0]
9,258 
大阪北 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 325,500,000 円  　　　　 65,100,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,944,021,816 円  　　　   15,934,605,051　×　　　　  12.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　1,690,683,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  553,350,000 円  　　　　 65,100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    65,100,000 円  　　　　 65,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    65,100,000 円  　　　　 65,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   4,643,755,216 円　（　　　　　　       439,292 円／㎡）　　（経費率　　  29.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.8809    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　 187,945.04 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,567,480,000 円  
（　　　　　       337,478 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,577,655,839 円      
②総費用 4,643,755,216 円      
③純収益　①－② 10,933,900,623 円      
④建物等に帰属する純収益 3,567,480,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,366,420,623 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,489,079,927 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      613,857 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　231,752,854,536 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  21,900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪北 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市北区大深町２０７番
 1203010056270-0000
2 　大阪市北区大深町２０８番
 1203010048700-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪北 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 5-28 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　土居　博輝   TEL.
鑑定評価額 249,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 10,060,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区大深町２０７番外
｢大深町４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 10,571  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
都市再生特別地区

(100,1600)
台形
1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ38F3B		 都市機能の集積が進
む超高層ビル中心の
商業地域		 北40m市道、三方路 水道、ガス、下水 大阪近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    55 ｍ、南   120 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 超高層店舗・事務所ビル敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　     9,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市再生特別地区（大阪駅北
地区　Ａ地区）		 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 大阪駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1600)
防火 
地区計画等
都市再生特別地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大阪駅の新しい高度商業地域として広域的な集客力を有しており、梅田エリアの活性化が顕在化している。隣接
ではうめきた二期区域の開発も進んでおり、中長期的には発展的に推移していくことが期待される。
(3)最有効使用の判定 都市再生特別地区制度による超高層店舗・事務所ビル敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 24,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 21,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大阪都心部の高度商業地域のほか、東京都区部等の中心的商業地域と判定した。需要者層はリート等を
中心とする国内外の機関投資家、国内外の投資目的の法人、大手不動産会社等である。梅田中心部の大型オフィス需要
は堅調であり、都心における百貨店、飲食店等についてもコロナ禍が明け回復基調が鮮明であり、さらなる回復が期待
される。取引価格の中心価格帯は、取引が少なく個別性も強く詳細な把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した説
得力の高い価格である。収益価格は、想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段とし
て有用である。従って、比準価格及び収益価格を関連付け、周辺標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 22,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北（府） 5-2               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 23,000,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な金融引締めや中東等の海外情勢等の
懸念はあるものの、コロナ禍明けの需要回復
や円安等の影響により、投資市場は拡大傾向
にある。

関西一円からの広域的な商圏を有し、商業・
業務機能の集積度が高まっている。うめきた
二期開発も先行まちびらきが予定されている
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％ +2.6 ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１２２

-1		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東44m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
b 中央１２２

-4		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c 中央１２２

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西30m市道、
東6m、西8.4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,241,967  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
21,916,600 		 100
[  98.0]
22,363,878 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +10.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 110.0]
　　　　 100
24,600,000 
b (　 20,178,171) 
15,912,135  		 100
[ 100.0]		 [  94.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
14,989,231 		 100
[  63.4]
23,642,320 
26,000,000 
c (　 11,575,986) 
9,764,628  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
10,596,781 		 100
[  52.7]
20,107,744 
22,100,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -51.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -44.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 24,400,000 円／㎡]  



大阪北 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,962,776,326 
5,164,592,541 
10,798,183,785 
3,622,280,000 
7,175,903,785 		 （　0.8809）
6,321,253,644 		 （  3.2 -  0.4 ）
2.8％  
⑧収益価格 　225,759,058,714 円　　　　（　 21,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼店舗 8,609.94 ＳＲＣ38F3B 187,945.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
都市再生特別地区		 100 ％   800 ％   1,600 ％   10,571 ㎡     75.1 m x  125.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 超高層の事務所・店舗ビル、都市再生特別地区制度適用（大阪駅北地区Ａ地区）、賃貸形式はフロア貸し、地下駐車場４０５台。 ⑦有効率　  57.8 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

10～37		 事務所
4,005.50 
66.9 
2,679.68 
9,025 
24,184,112 		 10.0  241,841,120 
0.0  0 

 1～ 9		 店舗
6,155.56 
51.5 
3,170.11 
15,000 
47,551,650 		 12.0  570,619,800 
0.0  0 

 1～ 3		 ショールーム
1,960.78 
87.5 
1,715.68 
16,200 
27,794,016 		 10.0  277,940,160 
0.0  0 
地下
 1～ 3		 その他
4,836.22 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
187,945.04 
57.8 
108,709.07 

1,188,502,034 		 12,740,950,040 
0 
⑨年額支払賃料  1,188,502,034 円　×　12ヶ月　＝　  14,262,024,408 円 
⑩a共益費（管理費）           1,361 円／㎡　×　 108,709.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　   1,775,436,531 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　 405 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     291,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		    16,037,460,939 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　     291,600,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　   489,871,828 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,839,189,111 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）    12,740,950,040 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　     123,587,215 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　  15,962,776,326 円　　　　（　     1,510,054 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北１１３賃
　　　　-3		 10,999  
(  10,890) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
9,564 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,025 円/㎡）


　基準階  10 F     B
b 北１０８賃
　　　　-4		 7,623  
(   7,560) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
8,968 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪北 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 330,500,000 円  　　　　 66,100,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,449,359,141 円  　　　   16,329,060,939　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　1,690,683,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  561,850,000 円  　　　　 66,100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    66,100,000 円  　　　　 66,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    66,100,000 円  　　　　 66,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   5,164,592,541 円　（　　　　　　       488,562 円／㎡）　　（経費率　　  32.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.8809    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 66,100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　 187,945.04 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,622,280,000 円  
（　　　　　       342,662 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,962,776,326 円      
②総費用 5,164,592,541 円      
③純収益　①－② 10,798,183,785 円      
④建物等に帰属する純収益 3,622,280,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,175,903,785 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,321,253,644 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      597,981 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　225,759,058,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  21,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪北 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市北区大深町２０７番
 1203010056270-0000
2 　大阪市北区大深町２０８番
 1203010048700-0000
3 　
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備考