別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
大阪北 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 5-18 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　敬一   TEL.
鑑定評価額 16,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区中之島２丁目１３番乙外
｢中之島２－２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 3,038  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
高度地区1種


(100,1062)

1:2		 事務所

ＳＲＣ15F3B		 超高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 北21.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 大江橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.5 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．５ｍ市道 交通

施設		 大江橋駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 超高層の事務所ビルが建ち並ぶ成熟した商業地域である。特に大きな地域変動要因は認められず、当面はほぼ現
状のまま推移するものと思われる。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 総合設計制度による高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,720,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,520,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪市中心部の高度商業地域である。需要者の中心は、全国規模の法人や投資法人等である。都心部を中
心に不動産市況が活況であり、市内中心部における立地条件に優れた開発素地の取引需要は堅調、地価は上昇傾向で推
移している。画地規模等の条件により価格にバラつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は超高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する事例から求
めており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、想定要素
を含んでおり相対的規範性にやや劣る。需要者は市場性や収益性等を指標とするため、本件では市場実態を反映した比
準価格を重視して収益価格を比較考量し、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪西 5-10                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,170,000 円／㎡		 [118.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 69.1]		 [107.1]
100		 5,520,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会経済活動の回復により、景気は緩やかに
持ち直している。他方、円安と世界的な物価
上昇が進行しており、景気下押しリスクとな
っている。

特に大きな変動要因は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.4
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -25.5
行政　　　　　　 -12.9
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１１６

-3		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27.2m市道、
東5.5m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 北１０２

-15		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27.1m国道、
北8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 中央１１６

-12		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21.5m市道、
東12.7m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,851,225  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
4,092,530 		 100
[  76.3]
5,363,735 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 107.1]
　　　　 100
5,740,000 
b (　           ) 
5,793,981  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,683,619 		 100
[ 106.7]
5,326,728 
5,700,000 
c (　           ) 
3,993,648  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,107,752 		 100
[  76.4]
5,376,639 
5,760,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.9 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.9 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.9 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,720,000 円／㎡]  



大阪北 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,438,807,364 
485,406,587 
953,400,777 
532,245,000 
421,155,777 		 （　0.9456）
398,244,903 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　 13,732,582,862 円　　　　（　  4,520,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 1,800.00 ＳＲＣ15F3B 31,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区1種
 100 ％   1,000 ％   1,062 ％   3,038 ㎡     37.0 m x   78.0 m  前面道路：市道     　  21.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 総合設計制度による１５階建の事務所ビルを想定。駐車場附置義務により自走式及び機械式駐車場を想定。 ⑦有効率　  65.7 ％
の理由		 同種・同規模の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 3		 駐車場外
1,500.00 
 
 
 
 		    
   

 1～15		 事務所
1,800.00 
76.7 
1,380.60 
4,463 
6,161,618 		 10.0  61,616,180 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
31,500.00 
65.7 
20,709.00 

92,424,270 		 924,242,700 
0 
⑨年額支払賃料     92,424,270 円　×　12ヶ月　＝　   1,109,091,240 円 
⑩a共益費（管理費）           1,300 円／㎡　×　  20,709.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     323,060,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  98 台　×　12ヶ月　＋　26,100,000　＝　      73,140,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,432,151,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      73,140,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    75,264,582 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,430,027,058 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       924,242,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       8,780,306 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,438,807,364 円　　　　（　       473,603 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北１１２賃
　　　　-3		 3,750  
(   3,662) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,412 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,463 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 北１０５賃
　　　　-2		 4,123  
(   4,082) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,581 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪北 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 47,950,000 円  　　　　  9,590,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 236,330,787 円  　　　    1,505,291,640　×　　　　  15.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  100,430,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   81,515,000 円  　　　　  9,590,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     9,590,000 円  　　　　  9,590,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     9,590,000 円  　　　　  9,590,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     485,406,587 円　（　　　　　　       159,778 円／㎡）　　（経費率　　  33.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 9,590,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　  31,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 532,245,000 円  
（　　　　　       175,196 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,438,807,364 円      
②総費用 485,406,587 円      
③純収益　①－② 953,400,777 円      
④建物等に帰属する純収益 532,245,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 421,155,777 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 398,244,903 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      131,088 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,732,582,862 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,520,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪北 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市北区中之島二丁目１３番乙
 1203000044305-0000
2 　大阪市北区中之島二丁目１３番丙
 1203000044307-0000
3 　大阪市北区中之島二丁目１５番２
 1203000044309-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大阪北 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 5-18 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　上原　直記   TEL.
鑑定評価額 16,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 5,450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区中之島２丁目１３番乙外
｢中之島２－２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 3,038  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
高度地区1種


(100,1062)

1:2		 事務所

ＳＲＣ15F3B		 超高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 北21.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 大江橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.5 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１．５ｍ市道 交通

施設		 大江橋駅近接

 法令

規制		 商業
(100,1000)
防火 
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 　超高層の事務所ビルが建ち並ぶ成熟した商業地域である。特に大きな地域変動要因は認められず、当面は現状
のまま推移するものと予測する。周辺の再開発も相まって、地価は上昇傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 総合設計制度による高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,520,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は北区、中央区等の大阪市内中心部の高度商業地域である。主たる需要者は、全国規模の法人や投資法人
等である。近年、事務所ビルの賃貸市場及び開発素地の取引需要は堅調で、新型コロナによる影響からは回復に転じて
おり、地価は上昇傾向で推移している。画地規模等の個別性により価格にばらつきがあり、中心価格帯の把握は困難で
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は豊富な取引事例から求めたものであり、市場実態を反映した価格である。収益価格は理論的な価格である
が、将来の収益・費用の予測等において想定事項が多く、やや信頼性に欠ける。収益性を重視すべき商業地ではあるが
、収益価格の説得力がやや劣ることから、市場を反映した実証性に優れる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、他
の標準地との検討、市場の動向を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪西 5-10                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,170,000 円／㎡		 [118.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 70.6]		 [107.1]
100		 5,400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　大阪市中心部の景気は、緩和的な金融環境
と政府の経済対策、さらにポストコロナにお
けるインバウンドの回復により緩やかな回復
を続けている。

　優良企業が集積する商的効用の高いエリア
であり、オフィス需要は概ね堅調であること
から、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１１２

-6		 大阪市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西17m市道、
北5.2m、角地
商業

(100,400)
b 西１１４

-9		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西40m府道、
北8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c 北１０２

-21		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
d 西１０９

-11		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地
商業
駐車場整備地区
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,507,134  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,507,134 		 100
[  69.9]
5,017,359 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 107.1]
　　　　 100
5,370,000 
b (　           ) 
4,629,851  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[  99.0]		 100
[ 102.9]
5,022,023 		 100
[  97.3]
5,161,380 
5,530,000 
c (　           ) 
3,580,651  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,688,071 		 100
[  72.9]
5,059,082 
5,420,000 
d (　           ) 
3,122,698  		 100
[ 150.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
3,197,048 		 100
[  63.1]
5,066,637 
5,430,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -32.0 その他　　　   0.0
d 隣地買収

 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -38.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,500,000 円／㎡]  



大阪北 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,426,904,866 
482,468,666 
944,436,200 
523,365,000 
421,071,200 		 （　0.9456）
398,164,927 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　 13,729,825,069 円　　　　（　  4,520,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 1,800.00 ＲＣ15F3B 31,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区1種
 100 ％   1,000 ％   1,062 ％   3,038 ㎡     37.0 m x   78.0 m  前面道路：市道     　  21.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 総合設計制度による１５階建の事務所ビルを想定。駐車場附置義務により機械式駐車場９８台を想定。 ⑦有効率　  65.7 ％
の理由		 同種・同規模の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 3		 駐車場外
1,500.00 
 
 
 
 		    
   

 1～15		 事務所
1,800.00 
76.7 
1,380.60 
4,413 
6,092,588 		 10.0  60,925,880 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
31,500.00 
65.7 
20,709.00 

91,388,820 		 913,888,200 
0 
⑨年額支払賃料     91,388,820 円　×　12ヶ月　＝　   1,096,665,840 円 
⑩a共益費（管理費）           1,300 円／㎡　×　  20,709.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     323,060,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  98 台　×　12ヶ月　＋　26,100,000　＝　      73,140,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,419,726,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      73,140,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    74,643,312 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,418,222,928 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       913,888,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       8,681,938 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,426,904,866 円　　　　（　       469,686 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北１０５賃
　　　　-2		 4,123  
(   4,082) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,123 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,413 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 北１１１賃
　　　　-6		 5,024  
(   4,983) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,785 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪北 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 47,150,000 円  　　　　  9,430,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 235,872,866 円  　　　    1,492,866,240　×　　　　  15.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  100,430,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   80,155,000 円  　　　　  9,430,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     9,430,000 円  　　　　  9,430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     9,430,000 円  　　　　  9,430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     482,468,666 円　（　　　　　　       158,811 円／㎡）　　（経費率　　  33.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 9,430,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　  31,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0555     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 523,365,000 円  
（　　　　　       172,273 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,426,904,866 円      
②総費用 482,468,666 円      
③純収益　①－② 944,436,200 円      
④建物等に帰属する純収益 523,365,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 421,071,200 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 398,164,927 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      131,062 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,729,825,069 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,520,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪北 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市北区中之島二丁目１３番乙
 1203000044305-0000
2 　大阪市北区中之島二丁目１３番丙
 1203000044307-0000
3 　大阪市北区中之島二丁目１５番２
 1203000044309-0000
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