別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪北 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 5-15 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　長尾　成信   TEL.
鑑定評価額 366,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,050,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区大淀南１丁目９番６
｢大淀南１－１０－９｣		 ②地積
　(㎡)		 241  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2.5		 事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の事務所ビル
等が多い商業地域
 西30m府道 水道、ガス、下水 福島

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ府道 交通

施設		 福島駅北方

520m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　近隣地域は、幹線沿いに事務所ビルやマンションが建ち並ぶ商業地域。街びらきまで１年を切ったうめきた２
期開発地域に近く、投資選好の高まりを含め需要が強い。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,660,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,360,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、北区及び隣接区を中心とする幹線道路沿いの商業地域。主な需要者は、自社ビル取得目的の法人だが
、駅に近い利便性の高いエリアでマンションの代替需要が高い。近時都心回帰継続による人口流入からマンション転換
が強く、コロナ禍中でも事務所需要安定もみられた。街びらきまで１年を切ったうめきた２期を含む梅田開発地区に近
く、地価は上昇傾向が強まっている。中心価格帯は、画地規模等個別要因にばらつきがあり、価格水準は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、梅田集積に近く事務所・居宅等の賃貸需要は高いが、近時、収益案件選別眼が厳しく、賃料収入や投資
利回りの変動リスクがあり、長期的な収益予測が不透明で、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや規範性に
劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに類似の周辺標準地との比較を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北（府） 5-11              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,400,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　コロナ禍が明け、大阪市内の商業地全般に
人流が回復し商業収益も回復傾向、収益案件
への投資選好も引き続き強い。


　梅田周辺オフィス地区の事務所需要は安定
化、かつ、マンション転用需要は継続、特に
開発完成間近から地価の上昇が強まっている
。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.0 ％ +8.6 ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１０２

-14		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m市道、
北1.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 北１１４

-3		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
c 北１０８

-1		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西39.5m府道、
東8m、
南10.9m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 北１０２

-16		 大阪市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
e 福島１１３

-4		 大阪市福島区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西26m国道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,245,015  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 103.0]
2,313,073 		 100
[ 139.5]
1,658,117 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,660,000 
b (　           ) 
2,064,769  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
1,932,169 		 100
[ 107.9]
1,790,703 
1,790,000 
c (　           ) 
2,231,043  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
2,369,249 		 100
[ 113.1]
2,094,827 
2,090,000 
d (　           ) 
1,579,347  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,618,831 		 100
[ 100.1]
1,617,214 
1,620,000 
e (　           ) 
1,644,636  		 100
[ 120.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,576,110 		 100
[ 100.6]
1,566,710 
1,570,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  +2.7 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +40.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  +3.2 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 隣地購入

 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  +5.7 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,660,000 円／㎡]  



大阪北 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,616,018 
7,686,363 
31,929,655 
21,186,000 
10,743,655 		 （　0.9436）
10,137,713 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    327,023,000 円　　　　（　  1,360,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 180.00 ＲＣ8F1B 1,570.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   241 ㎡     10.0 m x   24.0 m  前面道路：府道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 　標準的使用より１階店舗はフロア貸し、２階以上共同住宅は１Ｒ・専有面積約３２㎡、駐車場は平面式（機械式）８台も合理的。 ⑦有効率　  70.5 ％
の理由		 　想定建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
55.0 
99.00 
2,880 
285,120 		 10.0  2,851,200 
0.0  0 

 2～ 8		 住宅
180.00 
80.0 
144.00 
2,847 
409,968 		 1.0  409,968 
1.0  409,968 
地下
 1～ 1		 駐車場
130.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,570.00 
70.5 
1,107.00 

3,154,896 		 5,720,976 
2,869,776 
⑨年額支払賃料      3,154,896 円　×　12ヶ月　＝　      37,858,752 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,107.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,858,752 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,634,350 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,624,402 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,720,976 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,921 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,869,776 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         936,695 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,616,018 円　　　　（　       164,382 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 福島１０４賃
　　　　-2		 3,008  
(   2,869) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[107.0]
2,729 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,930 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,847 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 北１１４賃
　　　　-1		 3,098  
(   2,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,130 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪北 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,584,000 円  　　　　    396,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,207,763 円  　　　       40,258,752　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      736,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,366,000 円  　　　　    396,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       396,000 円  　　　　    396,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       396,000 円  　　　　    396,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,686,363 円　（　　　　　　        31,894 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 396,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   1,570.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,186,000 円  
（　　　　　        87,909 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,616,018 円      
②総費用 7,686,363 円      
③純収益　①－② 31,929,655 円      
④建物等に帰属する純収益 21,186,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,743,655 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,137,713 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,065 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    327,023,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,360,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪北 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市北区大淀南一丁目９番６
 1203000009584-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪北 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 5-15 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　野口　健治   TEL.
鑑定評価額 366,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,050,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区大淀南１丁目９番６
｢大淀南１－１０－９｣		 ②地積
　(㎡)		 241  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2.5		 事務所

ＳＲＣ9F1B		 中高層の事務所ビル
等が多い商業地域
 西30m府道 水道、ガス、下水 福島

520m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ府道 交通

施設		 福島駅北方

520m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所ビル、共同住宅等が混在する地域で、住宅系の需要がより堅調である。利便性の高い都市部での不動産需
要は旺盛で、地価は今後も堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,190,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区及び周辺区の幹線道路沿道に面する商業地域及びその周辺地域である。需要者層は自用の事務所等
を所有目的とする法人、賃貸経営目的の不動産会社等で、規模によってはマンション開発業者も考えられる。周辺では
マンション適地を中心に需要は堅調であり、うめきた２期開発等周辺を含む発展が期待されることから、取得需要は旺
盛である。需要者の特性や画地規模等により価格水準は異なり中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内における代替性が認められる事例を採用して試算しており、市場実態を反映した説得力の高
い価格である。一方、当該地域においては、堅調な土地取引価格に比して賃料水準はやや低位であり、収益価格はやや
低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、他の標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北（府） 5-11              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,400,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区では国内外の需要、人出等は順調に回復
しており店舗売上等も回復基調にて推移。事
業用地取引需要も回復している。


マンション、事務所需要が堅調に推移してい
る。市内中心部のオフィスでは、企業活動の
活性化がみられ、当該エリアでも同様の傾向
がみられる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.0 ％ +8.6 ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１０２

-7		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b 北１０２

-16		 大阪市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
c 北１０２

-14		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m市道、
北1.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d 中央１１１

-10		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東23.7m市道、
西6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,339,382  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,399,654 		 100
[  89.3]
1,567,362 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,570,000 
b (　           ) 
1,579,347  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,618,831 		 100
[  95.9]
1,688,041 
1,690,000 
c (　           ) 
2,245,015  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 103.0]
2,313,073 		 100
[ 144.9]
1,596,324 
1,600,000 
d (　           ) 
777,585  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
800,233 		 100
[  54.8]
1,460,279 
1,460,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +1.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  +3.2 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,600,000 円／㎡]  



大阪北 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,525,695 
7,541,092 
29,984,603 
20,758,000 
9,226,603 		 （　0.9620）
8,875,992 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    286,322,323 円　　　　（　  1,190,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 180.00 ＲＣ8F1B 1,570.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   241 ㎡     10.0 m x   24.0 m  前面道路：府道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階以上共同住宅は１Ｋ・平均専有面積約２９㎡を想定、駐車場は機械式８台。 ⑦有効率　  70.5 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
180.00 
55.0 
99.00 
3,250 
321,750 		 10.0  3,217,500 
0.0  0 

 2～ 8		 居宅
180.00 
80.0 
144.00 
2,730 
393,120 		 1.0  393,120 
1.0  393,120 
地下
  ～ 1		 駐車場
130.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,570.00 
70.5 
1,107.00 

3,073,590 		 5,969,340 
2,751,840 
⑨年額支払賃料      3,073,590 円　×　12ヶ月　＝　      36,883,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,107.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,883,080 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       2,400,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　     2,692,985 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,590,095 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,969,340 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,112 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,751,840 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         879,488 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,525,695 円　　　　（　       155,708 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北１０２賃
　　　　-3		 2,857  
(   2,857) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,721 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,810 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,730 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 北１０２賃
　　　　-10		 3,615  
(   3,548) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.9]		 100
[100.0]
2,990 
c 北１０２賃
　　　　-22		 2,800  
(   2,723) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,718 
大阪北 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,552,000 円  　　　　    388,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,178,492 円  　　　       39,283,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      736,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,298,000 円  　　　　    388,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       388,000 円  　　　　    388,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       388,000 円  　　　　    388,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,541,092 円　（　　　　　　        31,291 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9620    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 388,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,570.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,758,000 円  
（　　　　　        86,133 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,525,695 円      
②総費用 7,541,092 円      
③純収益　①－② 29,984,603 円      
④建物等に帰属する純収益 20,758,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,226,603 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,875,992 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,830 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    286,322,323 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,190,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪北 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市北区大淀南一丁目９番６
 1203000009584-0000
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備考