別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪北 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 5-3 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　古谷　廣道   TEL.
鑑定評価額 151,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,990,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区小松原町１８番３
｢小松原町４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 57  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,330)

1:2.5		 店舗

Ｗ2		 中層の飲食店、レジ
ャー施設等が建ち並
ぶ地域		 南5.5m市道 水道、ガス、下水 東梅田

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．５ｍ市道 交通

施設		 東梅田駅北東方

230m		 法令

規制		 商業
(100,330)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店やレジャー施設等が集積する繁華街である。新型コロナの影響は落ち着き、長らく影響を受けた飲食店や
レジャー系店舗を中心とした当地域も客足が戻り、店舗需要、地価水準も回復し、当面は上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,370,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区、中央区を中心とした飲食店やレジャー施設等が集積する繁華街の商業地域である。市場参加者と
しては店経営を目的とした事業者及び賃貸目的としてた不動産事業者等が中心となる。繁華街である特性から景気に左
右されやすい傾向は否めない中、新型コロナの影響は回復基調に転じている。中心価格帯は画地規模、利用目的、取引
属性等により差異があり、一定の傾向は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引事例より比準した市場性が反映された価格である。市場では投資採算性をも考慮のうえ取引され
る傾向にあることから実証的な価格である。収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであ
り、収益性を反映した価格である。本件では実態にあった店舗ビルを想定し試算した。以上より市場特性を考慮し、比
準価格及び収益価格を相互に関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪北 5-26                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,620,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 67.1]		 [100.0]
100		 2,650,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済情勢は新型コロナによる影響から回復傾
向にあるが、国際情勢の懸念、金利政策の動
向等、今後の不動産市場への影響に注視を要
する。

地域要因に特段の変動はないが、新型コロナ
の影響は徐々に回復基調に転じ客足は戻りつ
つある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.8
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　 -35.5
行政　　　　　　  +4.8
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１０２

-21		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
b 中央１１１

-15		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c 北１０２

-16		 大阪市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
d 北１１４

-3		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
e 北１０９

-3		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,580,651  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,688,071 		 100
[ 119.9]
3,075,956 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,080,000 
b (　           ) 
3,573,298  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,680,497 		 100
[ 135.9]
2,708,239 
2,710,000 
c (　           ) 
1,579,347  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,618,831 		 100
[  62.9]
2,573,658 
2,570,000 
d (　           ) 
2,064,769  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
1,932,169 		 100
[  63.6]
3,038,002 
3,040,000 
e (　           ) 
1,817,250  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,853,595 		 100
[  66.9]
2,770,695 
2,770,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.9 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.9 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.9 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -2.7 環境　　　　 -41.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.9 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.9 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.5 交通・接近　  -5.2 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.9 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,780,000 円／㎡]  



大阪北 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,711,254 
2,139,438 
7,571,816 
3,220,560 
4,351,256 		 （　0.9620）
4,185,908 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    135,029,290 円　　　　（　  2,370,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 45.00 ＲＣ3 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   330 ％   57 ㎡      4.7 m x   12.2 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建店舗ビル（各階フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  70.0 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
50.00 
70.0 
35.00 
12,600 
441,000 		 12.0  5,292,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
50.00 
70.0 
35.00 
7,600 
266,000 		 10.0  2,660,000 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
50.00 
70.0 
35.00 
3,930 
137,550 		 6.0  825,300 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
70.0 
105.00 

844,550 		 8,777,300 
0 
⑨年額支払賃料        844,550 円　×　12ヶ月　＝　      10,134,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     105.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,134,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       506,730 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,627,870 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,777,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          83,384 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）         10 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,711,254 円　　　　（　       170,373 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北１０８賃
　　　　-1		 12,285  
(  11,994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
12,285 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,726 円/㎡

　月額支払賃料
（　   12,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 北１０８賃
　　　　-2		 15,201  
(  15,126) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
13,819 
c 北１０３賃
　　　　-1		 7,622  
(   7,553) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 100
[100.0]
11,726 
大阪北 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 226,800 円  　　　　     56,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 304,038 円  　　　       10,134,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,013,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      481,900 円  　　　　     56,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,700 円  　　　　     56,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,700 円  　　　　     56,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,139,438 円　（　　　　　　        37,534 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9620    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,220,560 円  
（　　　　　        56,501 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,711,254 円      
②総費用 2,139,438 円      
③純収益　①－② 7,571,816 円      
④建物等に帰属する純収益 3,220,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,351,256 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,185,908 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       73,437 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    135,029,290 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,370,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪北 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市北区小松原町１８番３
 1203000010052-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
大阪北 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 5-3 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　池木　俊博   TEL.
鑑定評価額 151,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,990,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区小松原町１８番３
｢小松原町４－５｣		 ②地積
　(㎡)		 57  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,330)

1:2.5		 店舗

Ｗ2		 中層の飲食店、レジ
ャー施設等が建ち並
ぶ地域		 南5.5m市道 水道、ガス、下水 東梅田

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．５ｍ市道 交通

施設		 東梅田駅北東方

230m		 法令

規制		 商業
(100,330)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の飲食店、レジャー施設等が建ち並ぶ歓楽街として熟成しており、今後も現状の利用を維持するものと思わ
れる。当面の地価動向については国内外の来街者の増加に伴い回復基調で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,740,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,450,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大阪市内中心部に所在する繁華性の高い歓楽街の存する圏域である。需要者層は店舗経営者、賃貸経営
目的の不動産会社や投資家等である。マーケットサイクルの中では高値圏内にあり物件選別の目は厳しい。優良物件に
需要が集中する傾向が強くなっている。不動産の取得意欲は引き続き強く、足元の需給環境はタイトに推移しているが
、今後の建築費、長期金利、海外経済の動向等には留意が必要である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性
が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的
な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に
、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪北 5-26                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,620,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 67.5]		 [100.0]
100		 2,640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、足元の大阪市
内中心部の不動産市況は堅調に推移している
。長期金利・海外経済の動向には十分に注意
する必要がある。

梅田の歓楽街の一角を形成しており、飲食店
が中心のエリアである。コロナ禍により店舗
の新陳代謝も見受けられ、賑わいを取り戻し
てきている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 中央１０１

-8		 大阪市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北7.8m市道、
中間画地
商業
船場建築線
地区計画等
(100,468)
b 中央１０１

-9		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南7.8m市道、
中間画地
商業
船場建築線
(100,468)
c 北１１２

-6		 大阪市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西17m市道、
北5.2m、角地
商業

(100,400)
d 浪速１０７

-13		 大阪市浪速区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.8m府道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,685,029  		 100
[ 100.0]		 [ 119.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  68.5]
2,927,277 		 100
[ 107.0]
2,735,773 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,740,000 
b (　           ) 
2,130,334  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.2]
2,491,485 		 100
[  94.4]
2,639,285 
2,640,000 
c (　           ) 
3,507,134  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,507,134 		 100
[ 125.1]
2,803,464 
2,800,000 
d (　           ) 
2,475,248  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,623,763 		 100
[  98.6]
2,661,017 
2,660,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -31.5 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　  -9.5 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,740,000 円／㎡]  



大阪北 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,795,558 
2,173,820 
7,621,738 
3,129,680 
4,492,058 		 （　0.9620）
4,321,360 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    139,398,710 円　　　　（　  2,450,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 45.00 ＲＣ3 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   330 ％   57 ㎡      4.7 m x   12.2 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建て店舗ビル（各階フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  70.0 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
50.00 
70.0 
35.00 
12,327 
431,445 		 12.0  5,177,340 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
50.00 
70.0 
35.00 
8,000 
280,000 		 10.0  2,800,000 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
50.00 
70.0 
35.00 
4,000 
140,000 		 10.0  1,400,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
70.0 
105.00 

851,445 		 9,377,340 
0 
⑨年額支払賃料        851,445 円　×　12ヶ月　＝　      10,217,340 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     105.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,217,340 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       510,867 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,706,473 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,377,340 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          89,085 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,795,558 円　　　　（　       171,852 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北１０８賃
　　　　-1		 12,285  
(  11,994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
12,757 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　   12,327 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 中央１０６賃
　　　　-5		 10,658  
(  10,588) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
12,111 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪北 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 275,500 円  　　　　     55,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 306,520 円  　　　       10,217,340　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,013,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      468,300 円  　　　　     55,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,100 円  　　　　     55,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,100 円  　　　　     55,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,173,820 円　（　　　　　　        38,137 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9620    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,129,680 円  
（　　　　　        54,907 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,795,558 円      
②総費用 2,173,820 円      
③純収益　①－② 7,621,738 円      
④建物等に帰属する純収益 3,129,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,492,058 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,321,360 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       75,813 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    139,398,710 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,450,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪北 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市北区小松原町１８番３
 1203000010052-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
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備考