別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪北 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 -3 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　野々村　卓也   TEL.
鑑定評価額 438,000,000 円  １㎡当たりの価格 835,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区紅梅町１２５番
｢紅梅町６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 524  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ11		 中高層の共同住宅、
事務所等が混在する
住宅地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 南森町

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 南森町駅北東方

350m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層のマンション、事務所等が混在する住宅地域であるが、近年、マンション開発が多く認められる。建設費
の高騰が続く中においても土地需要は底堅く、地価は堅調な推移を辿るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    860,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    777,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及び周辺区内の住商混在地域と判定され、特にマンション等の住系用途の割合が増しつつある地域と
の代替性が認められる。主たる需要者は大手不動産業者、デベロッパー等が挙げられる。近年、建築価格が高騰する中
においても開発素地需要は旺盛であり、地価水準は上昇傾向で推移している。なお、画地規模等の条件により価格にば
らつきがあり中心的価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に存する類似の取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は、想定項目が介在するも
のの、土地の収益性を反映した理論的な価格として求め得た。本件では、主たる需要者の視点に立ち、実際の土地取引
価格に裏付けされた比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、周辺標準地との均衡性にも留意し、鑑定評価額を上
記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    791,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響も弱まり、急速な人流の回復
等に伴い、総じて土地需要は旺盛である。一
方、金利や為替の動向には注視が必要である
。

コロナ禍の影響も弱まり、建築価格が高騰す
る中においても、旺盛な住宅需要を牽引役と
して、地価は堅調な推移をみせている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１１６

-4		 大阪市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m市道、
南8m、角地
準工

(80,300)
b 北１０２

-5		 大阪市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.6m市道
、中間画地
準工
駐車場整備地区
(70,300)
c 西１１４

-13		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
d 西１１４

-2		 大阪市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西29.1m市
道、南東6m、
二方路
商業

(90,600)
e 西１０９

-3		 大阪市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
北6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
822,798  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
802,823 		 100
[  93.1]
862,323 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
862,000 
b (　           ) 
973,956  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
995,171 		 100
[ 113.7]
875,260 
875,000 
c (　           ) 
827,668  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
889,743 		 100
[ 105.0]
847,374 
847,000 
d (　           ) 
544,959  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
589,445 		 100
[  70.6]
834,908 
835,000 
e (　           ) 
971,109  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
1,114,468 		 100
[ 131.3]
848,795 
849,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    860,000 円／㎡]  



大阪北 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,722,315 
10,301,043 
43,421,272 
29,151,900 
14,269,372 		 （　0.9416）
13,436,041 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    407,152,758 円　　　　（　    777,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 290.00 ＲＣ8 2,020.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   524 ㎡     20.9 m x   25.3 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は自走式駐車場１１台、２階～８階は平均専有面積約３０㎡のシングルタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  77.1 ％
の理由		 同種・同規模の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
290.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 5		 住宅
290.00 
90.0 
261.00 
2,760 
720,360 		 1.0  720,360 
1.0  720,360 

 6～ 8		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,783 
475,893 		 1.0  475,893 
1.0  475,893 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,020.00 
77.1 
1,557.00 

4,309,119 		 4,309,119 
4,309,119 
⑨年額支払賃料      4,309,119 円　×　12ヶ月　＝　      51,709,428 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,557.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  21,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,772,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,709,428 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,772,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,206,977 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,274,451 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,309,119 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,368 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,309,119 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,406,496 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,722,315 円　　　　（　       102,524 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北１１２賃
　　　　-9		 2,858  
(   2,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,722 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,840 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,760 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 北１１２賃
　　　　-8		 2,440  
(   2,412) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,012 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪北 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,124,000 円  　　　　    531,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,634,443 円  　　　       54,481,428　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      967,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,513,500 円  　　　　    531,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       531,000 円  　　　　    531,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       531,000 円  　　　　    531,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,301,043 円　（　　　　　　        19,658 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 531,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   2,020.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,151,900 円  
（　　　　　        55,633 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,722,315 円      
②総費用 10,301,043 円      
③純収益　①－② 43,421,272 円      
④建物等に帰属する純収益 29,151,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,269,372 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,436,041 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,641 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    407,152,758 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     777,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪北 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市北区紅梅町１２５番
 1203000004944-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
大阪北 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪北 -3 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　敬一   TEL.
鑑定評価額 438,000,000 円  １㎡当たりの価格 835,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市北区紅梅町１２５番
｢紅梅町６－６｣		 ②地積
　(㎡)		 524  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ11		 中高層の共同住宅、
事務所等が混在する
住宅地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 南森町

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 南森町駅北東方

350m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅や事務所等が混在する地域である。利便性が高いため、近年は共同住宅用地の需要が増加している。良
好な資金調達環境のもと不動産投資意欲は堅調であり、今後も地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    868,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    751,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大阪市北区及び周辺区の住商混在地域であり、主な需要者としては、不動産事業法人、地元デベロッパ
ー、個人投資家等が挙げられる。同一需給圏内では、共同住宅開発素地の需要が強い。都心部を中心に不動産市況が好
調であり、当圏域も土地需要は堅調、地価水準は上昇傾向で推移している。なお、画地条件等により価格帯にばらつき
があり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は共同住宅、事務所等が混在する住宅地域である。類似地域の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反
映した実証的な価格であり、収益価格は収益性に着目した理論的な価格である。需要者及び市場の動向等を考慮した結
果、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    791,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 社会経済活動の回復により、景気は緩やかに
持ち直している。他方、円安と世界的な物価
上昇が進行しており、景気下押しリスクとな
っている。

都心部へ近接した利便な立地、周辺の再開発
動向から堅調な需要がある。不動産市場は安
定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪北 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１０２

-12		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
準工
駐車場整備地区
(70,300)
b 北１１６

-4		 大阪市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m市道、
南8m、角地
準工

(80,300)
c 北１０２

-24		 大阪市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西14.6m市
道、中間画地
準工

(70,300)
d 北１１６

-2		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東11m市道、
中間画地
準工

(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
672,235  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
715,203 		 100
[  87.3]
819,247 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
819,000 
b (　           ) 
822,798  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
802,823 		 100
[  92.6]
866,979 
867,000 
c (　           ) 
930,285  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
953,542 		 100
[ 108.6]
878,031 
878,000 
d (　           ) 
971,517  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
1,032,675 		 100
[ 117.6]
878,125 
878,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    868,000 円／㎡]  



大阪北 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,833,225 
10,495,785 
43,337,440 
29,810,700 
13,526,740 		 （　0.9606）
12,993,786 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    393,751,091 円　　　　（　    751,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪北 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 290.00 ＲＣ8 2,020.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   524 ㎡     20.9 m x   25.3 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は自走式駐車場、２～８階はワンルームタイプ共同住宅（平均専有面積３０㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  77.1 ％
の理由		 同種建物の標準的なレンタブル比を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
290.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 5		 住　宅
290.00 
90.0 
261.00 
2,741 
715,401 		 1.0  715,401 
1.0  715,401 

 6～ 8		 住　宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,741 
468,711 		 1.0  468,711 
1.0  468,711 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,020.00 
77.1 
1,557.00 

4,267,737 		 4,267,737 
4,267,737 
⑨年額支払賃料      4,267,737 円　×　12ヶ月　＝　      51,212,844 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,557.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,212,844 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,758,642 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,414,202 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,267,737 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,544 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,267,737 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,378,479 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,833,225 円　　　　（　       102,735 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 北１０２賃
　　　　-18		 2,500  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,924 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,821 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,741 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 北１０２賃
　　　　-17		 2,450  
(   2,450) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,715 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪北 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,172,000 円  　　　　    543,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,655,185 円  　　　       55,172,844　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      967,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,615,500 円  　　　　    543,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       543,000 円  　　　　    543,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       543,000 円  　　　　    543,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,495,785 円　（　　　　　　        20,030 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 543,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 261,000 円／㎡　×　   2,020.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,810,700 円  
（　　　　　        56,891 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,833,225 円      
②総費用 10,495,785 円      
③純収益　①－② 43,337,440 円      
④建物等に帰属する純収益 29,810,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,526,740 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,993,786 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,797 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    393,751,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     751,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪北 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市北区紅梅町１２５番
 1203000004944-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考