別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪平野 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪平野 -13 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　麻貴子   TEL.
鑑定評価額 155,000,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市平野区長吉長原西２丁目３番９
｢長吉長原西２－３－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 857  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1		 共同住宅

ＲＣ6		 共同住宅を中心に一
般住宅等が混在する
住宅地域		 南12m市道 水道、ガス、下水 出戸

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業が施行され
た比較的規模の大きな画地が
多い住宅地域		 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 出戸駅南方

500m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅を中心に戸建住宅も混在する住宅地域で地域内に大きな変動要因はなく、当面は現状を維持するものと
予測する。当地域の需給動向を反映して、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は主にＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線沿線等で、概ね大阪市南東部に存する共同住宅が多く見られる住
宅地域。需要者は画地規模が大きいため、資金力を有する共同住宅や戸建住宅の開発業者が中心である。最寄駅から徒
歩圏内に立地するが、平野区南部に位置し大阪市中心部へのアクセスが劣り、市場選好性はやや低い。大規模画地の取
引は、個別事情等が価格に反映されやすく、明確な価格水準の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺では賃貸共同住宅が見られるが、地主が節税目的で建設した物件が多く、収益物件は相対的に少
ない。地域特性を考慮の上、同一需給圏内の類似地域に存する画地規模が比較的大きい取引事例を採用して価格を求め
た比準価格を中心に、収益性の観点に着目した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪平野 -6                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    187,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [100.0]
100		 183,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇や海外景気の下振れ等不安要素が見
られるが、景気は緩やかに回復している。こ
れを受けて、平野区住宅地の地価は上昇傾向
で推移。

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認
められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪平野 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１１

-28		 大阪市平野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.7m市道、
西6.1m、角地
２中専

(80,200)
b ２１３

-37		 大阪市平野区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
北22m、
二方路
準住居
地区計画等
(90,238)
c ２０５

-25		 大阪市平野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
北6m、二方路
準工

(80,200)
d ２１３

-2		 大阪市平野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
２中専

(70,160)
e ２１４

-6		 大阪市平野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東4m私道、
中間画地
２中専

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
187,061  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
185,410 		 100
[  99.6]
186,155 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
186,000 
b (　           ) 
142,260  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
158,857 		 100
[  88.1]
180,314 
180,000 
c (　           ) 
192,461  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
186,596 		 100
[ 101.8]
183,297 
183,000 
d (　           ) 
161,009  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
161,487 		 100
[  87.6]
184,346 
184,000 
e (　           ) 
133,638  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
140,672 		 100
[  81.1]
173,455 
173,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.9 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    185,000 円／㎡]  



大阪平野 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,411,758 
5,071,605 
20,340,153 
15,392,400 
4,947,753 		 （　0.9527）
4,713,724 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    107,130,091 円　　　　（　    125,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪平野 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 333.13 ＲＣ6 1,477.58
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   857 ㎡     28.4 m x   30.2 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄筋コンクリート造６階建の共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約５６㎡）を想定。 ⑦有効率　  86.5 ％
の理由		 この種の建物としては概ね標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
333.13 
51.1 
170.23 
1,570 
267,261 		 1.0  267,261 
2.0  534,522 

 2～ 6		 住宅
228.89 
96.7 
221.45 
1,590 
352,106 		 1.0  352,106 
2.0  704,212 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,477.58 
86.5 
1,277.48 

2,027,791 		 2,027,791 
4,055,582 
⑨年額支払賃料      2,027,791 円　×　12ヶ月　＝　      24,333,492 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,277.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,560,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,333,492 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,560,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,294,675 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,598,817 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,027,791 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,264 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,055,582 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         793,677 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,411,758 円　　　　（　        29,652 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１８賃
　　　　-23		 1,667  
(   1,643) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,687 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,646 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,590 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２１８賃
　　　　-22		 1,603  
(   1,551) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,604 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪平野 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,270,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 776,805 円  　　　       25,893,492　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      357,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,159,000 円  　　　　    254,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       254,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       254,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,071,605 円　（　　　　　　         5,918 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 254,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　   1,477.58 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 45 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,392,400 円  
（　　　　　        17,961 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,411,758 円      
②総費用 5,071,605 円      
③純収益　①－② 20,340,153 円      
④建物等に帰属する純収益 15,392,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,947,753 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,713,724 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,500 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    107,130,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     125,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪平野 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市平野区長吉長原西二丁目３番９
 1207001155884-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
大阪平野 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪平野 -13 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　横地　寿美子   TEL.
鑑定評価額 155,000,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市平野区長吉長原西２丁目３番９
｢長吉長原西２－３－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 857  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1		 共同住宅

ＲＣ6		 共同住宅を中心に一
般住宅等が混在する
住宅地域		 南12m市道 水道、ガス、下水 出戸

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       850 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業が施行され
た比較的規模の大きな画地が
多い住宅地域		 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 出戸駅南方

500m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅を中心に戸建住宅も混在する住宅地域として成熟している。地域要因に特段の変化はなく、当分の間現
状を維持すると予測する。駅徒歩圏内の住宅地域で需要は堅調である。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線沿線を中心とした大阪市南東部の共同住宅の多い住宅地域である。需要者は
マンション開発や戸建のミニ開発を目論む地元業者が中心である。同一需給圏内は大阪市内中心部への利便性が劣るた
め、市場における選好性はやや劣るが、周辺の地価上昇の影響を受け、需要は回復傾向である。大規模画地の取引は個
別の事情が介在することが多く、集約された価格水準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には賃貸共同住宅が見られるが、節税目的で地主が建設した物件も多く、投資目的の収益物件は少ない。賃貸市場
において土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に求められた。一方、同一需給圏内より
画地規模の大きい取引事例を収集して試算した比準価格は市場動向を反映した実証的な価格である。以上より、比準価
格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪平野 -6                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    187,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[105.9]		 [100.0]
100		 179,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の住宅地は全体的に需要が堅調である。
選好性の高い地域は地価上昇の程度が大きく
、利便性の劣る地域においても緩やかに上昇
している。

共同住宅を中心に戸建住宅も混在しており、
地域要因に変動はないが、住宅需要は回復傾
向にあり、地価は上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪平野 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０５

-25		 大阪市平野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
北6m、二方路
準工

(80,200)
b ２０５

-27		 大阪市平野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
北4m、角地
２中専

(70,200)
c ２１１

-28		 大阪市平野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.7m市道、
西6.1m、角地
２中専

(80,200)
d ２１４

-6		 大阪市平野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東4m私道、
中間画地
２中専

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
192,461  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
186,596 		 100
[ 104.6]
178,390 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
178,000 
b (　           ) 
202,334  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
200,152 		 100
[ 104.6]
191,350 
191,000 
c (　           ) 
187,061  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
185,410 		 100
[ 101.5]
182,670 
183,000 
d (　           ) 
133,638  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
140,672 		 100
[  84.8]
165,887 
166,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    184,000 円／㎡]  



大阪平野 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,549,483 
5,292,312 
21,257,171 
16,119,600 
5,137,571 		 （　0.9527）
4,894,564 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    111,240,091 円　　　　（　    130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪平野 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 333.13 ＲＣ6 1,477.58
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   857 ㎡     28.4 m x   30.2 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ２３戸、平均専有面積約５６㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  86.5 ％
の理由		 賃貸共同住宅として標準的と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
333.13 
51.1 
170.23 
1,590 
270,666 		 1.0  270,666 
2.0  541,332 

 2～ 6		 住宅
228.89 
96.7 
221.45 
1,674 
370,707 		 1.0  370,707 
2.0  741,414 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,477.58 
86.5 
1,277.48 

2,124,201 		 2,124,201 
4,248,402 
⑨年額支払賃料      2,124,201 円　×　12ヶ月　＝　      25,490,412 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,277.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,560,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,490,412 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,560,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,352,521 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,697,891 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,124,201 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,180 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,248,402 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         831,412 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,549,483 円　　　　（　        30,980 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１８賃
　　　　-21		 1,644  
(   1,589) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,730 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,733 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,674 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２１８賃
　　　　-23		 1,667  
(   1,643) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,736 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪平野 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,330,000 円  　　　　    266,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 811,512 円  　　　       27,050,412　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      357,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,261,000 円  　　　　    266,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       266,000 円  　　　　    266,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       266,000 円  　　　　    266,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,292,312 円　（　　　　　　         6,175 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 266,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   1,477.58 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 45 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,119,600 円  
（　　　　　        18,809 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,549,483 円      
②総費用 5,292,312 円      
③純収益　①－② 21,257,171 円      
④建物等に帰属する純収益 16,119,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,137,571 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,894,564 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,711 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    111,240,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪平野 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市平野区長吉長原西二丁目３番９
 1207001155884-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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備考