令和6年1月14日　提出 大阪平野 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪平野 -11 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　横地　寿美子   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市平野区加美北８丁目８７番１９ ｢加美北８－１－４｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1.5:1 住宅 Ｓ3 小規模一般住宅、公 営住宅等が混在する 住宅地域 東4m私道 水道、ガス、下水 衣摺加美北 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 衣摺加美北駅南西方 650m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅、公営住宅等が混在する既成住宅地域として成熟している。公共交通利便性が向上し、住宅需要 は底堅く、地域要因は当分の間現状を維持すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    164,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲおおさか東線及び関西本線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ千日前線南巽駅勢圏の平野区北部を中心とした住 宅地域である。需要者は当区の居住者及び地縁を有する一次取得者が中心であり、圏外からの転入は少ない。駅徒歩圏 で一定の住環境を備えた地域においては需要は底堅い。土地は坪当たり５５万円程度、標準的な新築戸建は総額２，５ ００万円～３，０００万円前後が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅中心の住宅地域であり、画地規模も小さいため、賃貸住宅等の収益物件の建設による事業収益よりも自用目的 で住環境を重視した取引が中心であると判断し、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の規範性 が認められる取引事例を採用して求めており、不動産市場の動向を反映した実証的、かつ説得力を有する価格である。 以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪平野 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    174,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [104.0] 100 [106.0] [102.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    162,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の住宅地は全体的に需要が堅調である。 選好性の高い地域は地価上昇の程度が大きく 、利便性の劣る地域においても緩やかに上昇 している。 地域特性に変動はないが、ＪＲおおさか東線 が全線開業して交通利便性が向上した。需給 は改善傾向で、地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％