令和6年1月12日　提出 大阪平野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪平野 -2 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　秋田　佳紀   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市平野区長吉川辺３丁目５０６番１７外 ｢長吉川辺３－６－２３｣ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (100,200) 2:1 住宅 Ｗ3 住宅、倉庫、マンシ ョン等が混在する住 宅地域 南4m市道、西側道 水道、ガス、下水 八尾南 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　   7.6 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 八尾南駅西方 550m 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は住宅、倉庫、マンション等が混在する住宅地域で、特段、地域要因の変動は認められず、当面は現状 の住環境を維持しつつ推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 準角地　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄谷町線、ＪＲ関西本線、近鉄南大阪線沿線で、概ね平野区を中心に大阪市南東部の圏域に存する混 在住宅地域である。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する一次取得者が中心であり、圏外からの転入は少ない。大阪 都心部への交通接近性が劣るものの堅調な不動産市況のもとで、需給動向は安定的である。中心価格帯は新築戸建住宅 で総額２７００万円～３２００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣及び周辺地域には賃貸マンションも存するが、土地価格と相応の賃料水準が形成されるには至っておらず、自己使 用目的での取引が中心の住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められ、比準価 格の規範性は高い。事業収支の観点から、標準地に経済合理的な共同住宅の想定は現実性が乏しいので収益価格は試算 しなかった。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪平野 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    187,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [137.7] [105.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平野区は市内上位の高率な高齢化傾向が続く 。需給は地下鉄平野駅、喜連瓜破駅徒歩圏を 中心に堅調であるが、地価上昇はほぼ全域に 及んでいる。 都心から遠く、住宅選好性が低いものの、市 況の改善もあり、需給動向は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％