別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪住之江 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪住之江 5-1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　横井　敬史   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 310,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市住之江区南加賀屋２丁目５６番１
｢南加賀屋２－８－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 345  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1		 診療所、店舗兼共同
住宅等
ＲＣ8		 中高層店舗兼共同住
宅、店舗等が集まる
商業地域		 西40m府道、北側道 水道、ガス、下水 住之江公園

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地又は低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ府道 交通

施設		 住之江公園駅南東方

60m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前かつ幹線道路に面した商業地域として熟成しており、地域内に大きな変動要因はなく、当面の間は現状を維
持するものと予測される。当地域の需給動向を反映して、地価は上昇傾向で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    319,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    225,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪市南部で、住之江区及びその周辺区に存する路線商業地域である。需要者はマンションデベロッパー
や不動産業者を中心とし、自己事業目的や収益目的の法人も認められる。駅接近性に優れ、住之江区内では好立地の商
業地域であり商業集積度が高いため安定した需要が認められ、地価は上昇傾向にある。市場における中心の価格帯につ
いては、規模や建物用途により多様性が認められるため、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗兼共同住宅や店舗が集まる駅周辺及び幹線道路沿線の商業地域である。比準価格は地域的特性の類似する事例を価
格判定の基礎としており、市場性を反映した価格である。収益価格は収益性の観点から市場価値を反映した価格である
が、想定要素を含む。そこで主たる需要者の属性を考慮して、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上
、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住吉 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    495,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[176.1]		 [105.0]
100		 310,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    293,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向にあり、インバウン
ドの復調も相まって、地価は上昇傾向で推移
している。


価格形成に影響を与える地域要因の変動は認
められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +71.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪住之江 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１２

-49		 大阪市西成区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北25.5m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b ２０３

-22		 大阪市住之江区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北25.1m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
(100,400)
c ２０５

-2		 大阪市西成区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m国道、
東4m、南8m、
三方路
商業

(100,400)
d ２０３

-4		 大阪市住之江区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西27.4m国
道、
南西5.5m、
角地
商業
特別用途地区
(100,400)
e ２１３

-31		 大阪市住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m府道、
中間画地
２住居

(90,298)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
245,763  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
268,576 		 100
[  88.1]
304,854 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
320,000 
b (　           ) 
276,243  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
290,482 		 100
[  94.9]
306,093 
321,000 
c (　           ) 
319,912  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
315,469 		 100
[ 103.0]
306,281 
322,000 
d (　           ) 
287,930  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
281,897 		 100
[  94.1]
299,572 
315,000 
e (　           ) 
250,297  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
254,051 		 100
[  84.0]
302,442 
318,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    319,000 円／㎡]  



大阪住之江 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,302,724 
6,191,488 
21,111,236 
17,610,600 
3,500,636 		 （　0.9534）
3,337,506 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     77,616,419 円　　　　（　    225,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪住之江 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 187.00 ＲＣ9 1,219.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   345 ㎡     19.1 m x   18.1 m  前面道路：府道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所のフロア貸、３階以上は住宅で平均専有面積約２２㎡のシングルタイプ、平面の自走式駐車場４台 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 地域内の同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
168.94 
71.7 
121.19 
2,900 
351,451 		 8.0  2,811,608 
4.0  1,405,804 

 2～ 2		 事務所
141.32 
94.4 
133.36 
2,200 
293,392 		 10.0  2,933,920 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
129.84 
85.0 
110.40 
2,087 
230,405 		 1.0  230,405 
2.0  460,810 

 6～ 7		 住宅
129.84 
85.0 
110.40 
2,107 
232,613 		 1.0  232,613 
2.0  465,226 

 8～ 9		 住宅
129.84 
85.0 
110.40 
2,128 
234,931 		 1.0  234,931 
2.0  469,862 

計
1,219.14 
84.3 
1,027.35 

2,271,146 		 7,371,831 
4,658,410 
⑨年額支払賃料      2,271,146 円　×　12ヶ月　＝　      27,253,752 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,027.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,253,752 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,398,688 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,575,064 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,371,831 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,032 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,658,410 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         657,628 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,302,724 円　　　　（　        79,138 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２０８賃
　　　　-19		 1,899  
(   1,835) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,063 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,140 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,087 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２０５賃
　　　　-12		 2,184  
(   2,148) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,229 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪住之江 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,470,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,398,688 円  　　　       27,973,752　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      235,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,499,000 円  　　　　    294,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       294,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       294,000 円  　　　　    294,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,191,488 円　（　　　　　　        17,946 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 294,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,219.14 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0599     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 45 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,610,600 円  
（　　　　　        51,045 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,302,724 円      
②総費用 6,191,488 円      
③純収益　①－② 21,111,236 円      
④建物等に帰属する純収益 17,610,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,500,636 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,337,506 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,674 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,616,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     225,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪住之江 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市住之江区南加賀屋二丁目５６番１
 1207000239636-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪住之江 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪住之江 5-1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　富田　浩二   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 310,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市住之江区南加賀屋２丁目５６番１
｢南加賀屋２－８－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 345  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1		 診療所、店舗兼共同
住宅等
ＲＣ8		 中高層店舗兼共同住
宅、店舗等が集まる
商業地域		 西40m府道、北側道 水道、ガス、下水 住之江公園

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地又は低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ府道 交通

施設		 住之江公園駅南東方

60m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は低層店舗が多く、高層店舗兼共同住宅等も見られる路線商業地域であるが、地域要因に格別の変動要
因はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準は上昇傾向になると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    318,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね大阪市内南部の路線商業地域である。需要者の中心は不動産業者であり、開発販売業者も考えられ
る。市場においては、土地取引件数はやや上昇しているが、商業地域の取引件数は少ない。個人消費や設備投資の内需
の高まりは期待されるが、近隣地域は繁華性の程度が標準的な商業地域のため、波及効果はやや限定的である。市場の
中心となる価格帯は、立地条件、規模等により異なるため、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の標準的使用は中高層店舗事務所兼共同住宅地又は低層店舗地で、市場参加者は収益性を重視する投資用目的
の不動産業者、販売用目的の開発販売業者が中心である。市場性の観点に着目した比準価格は実証的であるが、収益性
の観点に着目した収益価格は不動産の経済価値の本質を形成するがやや低位な価格となった。従って、比準価格を重視
し、収益価格は関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住吉 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    495,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[176.1]		 [105.0]
100		 310,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    293,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我が国の景気は緩やかに回復し、インバウン
ド（訪日外国人）需要は好調のため、物価上
昇基調の影響はあるが、不動産市場は上昇傾
向にある。

住之江区は人口減少率が周辺区よりやや大き
いが、地価は上昇傾向にある。周辺の店舗跡
地に建築中が見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +71.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪住之江 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０３

-22		 大阪市住之江区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北25.1m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
(100,400)
b ２０５

-2		 大阪市西成区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m国道、
東4m、南8m、
三方路
商業

(100,400)
c ２０９

-29		 大阪市此花区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南22.2m市道、
北東4m、
二方路
２住居

(100,300)
d ２１７

-2		 大阪市東住吉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m府道、
東8m、角地
準住居

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
276,243  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
290,482 		 100
[  96.8]
300,085 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
315,000 
b (　           ) 
319,912  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
315,469 		 100
[ 105.0]
300,447 
315,000 
c (　           ) 
320,027  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
331,353 		 100
[ 109.1]
303,715 
319,000 
d (　           ) 
287,900  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
285,077 		 100
[  94.9]
300,397 
315,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    318,000 円／㎡]  



大阪住之江 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適切に把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,977,285 
6,385,653 
22,591,632 
19,143,600 
3,448,032 		 （　0.9534）
3,287,354 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     76,450,093 円　　　　（　    222,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪住之江 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 185.96 ＲＣ9 1,219.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   345 ㎡     19.1 m x   18.1 m  前面道路：府道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階の店舗はフロア貸、２階の事務所はフロア貸、３～９階の住宅はワンルームタイプ（平均専有面積約２２㎡）を想定する。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 類似建設事例の標準的な有効率と判断する。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
168.94 
71.7 
121.19 
2,962 
358,965 		 8.0  2,871,720 
4.0  1,435,860 

 2～ 2		 事務所
141.32 
94.4 
133.36 
2,100 
280,056 		 10.0  2,800,560 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
129.84 
85.0 
110.40 
2,277 
251,381 		 1.0  251,381 
2.0  502,762 

 6～ 7		 住宅
129.84 
85.0 
110.40 
2,300 
253,920 		 1.0  253,920 
2.0  507,840 

 8～ 9		 住宅
129.84 
85.0 
110.40 
2,323 
256,459 		 1.0  256,459 
2.0  512,918 

計
1,219.14 
84.3 
1,027.35 

2,413,922 		 7,447,181 
4,985,662 
⑨年額支払賃料      2,413,922 円　×　12ヶ月　＝　      28,967,064 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,027.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,967,064 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,484,353 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,202,711 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,447,181 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,748 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,985,662 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         703,826 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,977,285 円　　　　（　        83,992 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２０７賃
　　　　-12		 2,544  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
3,072 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,128 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,962 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１１賃
　　　　-2		 3,450  
(   3,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
3,276 
c ２１１賃
　　　　-10		 2,265  
(   2,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
3,036 
大阪住之江 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,505,000 円  　　　　    301,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,484,353 円  　　　       29,687,064　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      235,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,558,500 円  　　　　    301,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       301,000 円  　　　　    301,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       301,000 円  　　　　    301,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,385,653 円　（　　　　　　        18,509 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 301,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   1,219.14 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,143,600 円  
（　　　　　        55,489 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,977,285 円      
②総費用 6,385,653 円      
③純収益　①－② 22,591,632 円      
④建物等に帰属する純収益 19,143,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,448,032 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,287,354 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,529 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     76,450,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     222,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪住之江 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市住之江区南加賀屋二丁目５６番１
 1207000239636-0000
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備考