鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
大阪住之江 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪住之江 -4

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　藤田　康雅

TEL.

鑑定評価額

31,800,000 円

１㎡当たりの価格

229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市住之江区中加賀屋２丁目８７番７｢中加賀屋２－１６－９｣				②地積　(㎡)	139 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	北加賀屋 490m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 25 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

北加賀屋駅南方

490m

法令

規制

１住居
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しながら推移し
ていくものと思料する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 236,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＯｓａｋａＭｅｔｒｏ四つ橋線及び南海本線等の沿線で、住之江区を中心とする住宅地域及び混在地域で
ある。需要者は、地縁を有する同一需給圏内の居住者が中心となっている。近隣地域は街路が整然と配置され住環境が
良好である。また、生活利便性も高いことから区内における選好性が高く需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、
新築戸建は土地が２５坪程度で、総額３，０００万円台後半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅を中心に形成される住宅地域として自用目的の取引が中心であり、類似地域においても自用目的の多数の取引
が成立している。一方、共同住宅も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に
試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、類似する他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    224,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　住之江（府） -1            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    225,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復している。生活利便性が
良好な地域を中心に需要は堅調で地価は上昇
傾向にある。

地域要因に大きな変動はなく、既成住宅地域
として熟成している。生活利便性の良さから
、地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

+1.8 ％

３　試算価格算定内訳

大阪住之江 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１７ -15	大阪市住之江区		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２中専 (70,200)
b	２１３ -42	大阪市住之江区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居 (90,200)
c	２１３ -41	大阪市住之江区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.9m市道、中間画地		１住居 (90,200)
d	２１４ -8	大阪市住之江区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、中間画地		１住居 (90,200)
e	２１３ -9	大阪市住之江区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、西6m、角地		１住居 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 196,721	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	198,688	100 [ 93.1]	213,414	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	222,000
b	(　 ) 214,179	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	209,854	100 [ 89.0]	235,791		245,000
c	(　 ) 172,725	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	174,435	100 [ 78.3]	222,778		232,000
d	(　 ) 181,292	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	180,226	100 [ 85.0]	212,031		221,000
e	(　 ) 230,936	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	230,936	100 [ 99.9]	231,167		240,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 236,000 円／㎡]

大阪住之江 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,901,419	936,303	3,965,116	2,922,960	1,042,156	（　0.9499） 989,944	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	23,021,953 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪住之江 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.00	Ｓ3	273.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	200 ％	200 ％	139 ㎡	8.2 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプの共同住宅（平均専有面積約４１㎡）を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物として標準的な率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	91.00	90.0	81.90	1,775	145,373	1.0	145,373
							1.0	145,373
～

～

～

～

計		273.00	90.0	245.70		436,119		436,119
								436,119

⑨年額支払賃料	436,119 円　×　12ヶ月　＝　 5,233,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 245.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,233,428 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 418,674 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,814,754 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	436,119 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,012 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 436,119 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 82,653 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,901,419 円　　　　（　 35,262 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２０３賃　　　　-11	1,714 ( 1,652)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,822	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,807 円/㎡　月額支払賃料（　 1,775 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１５賃　　　　-10	1,684 ( 1,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,791
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪住之江 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,000 円	45,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	157,003 円	5,233,428　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 387,600 円	45,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,600 円	45,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,600 円	45,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 936,303 円　（　　　　　　 6,736 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,600,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 273.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,922,960 円（　　　　　 21,028 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,901,419 円
②総費用	936,303 円
③純収益　①－②	3,965,116 円
④建物等に帰属する純収益	2,922,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,042,156 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	989,944 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,122 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,021,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪住之江 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市住之江区中加賀屋二丁目８７番７	1207000196745-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
大阪住之江 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪住之江 -4

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　中村　麻貴子

TEL.

鑑定評価額

31,800,000 円

１㎡当たりの価格

229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市住之江区中加賀屋２丁目８７番７｢中加賀屋２－１６－９｣				②地積　(㎡)	139 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	北加賀屋 490m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 25 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　６ｍ
市道

交通

施設

北加賀屋駅南方

490m

法令

規制

１住居
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状の住
環境を維持するものと予測する。当地域の需給動向を受けて、地価は上昇傾向で推移するものと推測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 234,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＯｓａｋａＭｅｔｒｏ四つ橋線、南海本線、阪堺電軌阪堺線の沿線で、住之江区を中心とする大阪市南部
に存する住宅地域。需要者の中心は同一需給圏域に居住する一次取得者である。駅接近性、生活利便性が良好な既成住
宅地であるため、需給動向は比較的安定している。新築戸建住宅は、土地８０㎡程度で総額３，０００万円台後半～４
，０００万円程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺では賃貸共同住宅も散見されるが、当地域は一般住宅を主体とする住宅地域であるため自用目的の取引が多く、需
要者は収益性よりも居住の快適性や利便性等を重視する傾向にある。本件では、市場性に着目して類似の取引事例から
価格を求めた比準価格を中心とし、収益価格を比較考量して、類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇や海外景気の下振れ等不安要素が見
られるが、景気は緩やかに回復している。こ
れを受けて、住之江区住宅地の地価は上昇傾
向で推移。

価格形成に影響を与える地域要因の変動は認
められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

+1.8 ％

３　試算価格算定内訳

大阪住之江 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１３ -9	大阪市住之江区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、西6m、角地		１住居 (100,200)
b	２０３ -19	大阪市住之江区		建付地	（　）	長方形	北6.2m市道、中間画地		１住居 (90,200)
c	２１３ -42	大阪市住之江区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居 (90,200)
d	２１３ -7	大阪市住之江区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m市道、中間画地		１住居 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 230,936	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	230,936	100 [ 101.9]	226,630	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	236,000
b	(　 ) 219,118	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	221,747	100 [ 99.6]	222,638		232,000
c	(　 ) 214,179	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	209,854	100 [ 93.0]	225,649		235,000
d	(　 ) 212,226	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	207,737	100 [ 94.0]	220,997		230,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 234,000 円／㎡]

大阪住之江 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,832,468	903,420	3,929,048	2,857,680	1,071,368	（　0.9492） 1,016,943	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	23,112,341 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪住之江 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.00	Ｓ3	273.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	90 ％	200 ％	200 ％	139 ㎡	8.2 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建の共同住宅（２ＤＫ、各階２戸、平均専有面積約４１㎡）を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

この種の建物としては概ね標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	91.00	90.0	81.90	1,640	134,316	1.0	134,316
							2.0	268,632
2～ 3	住宅	91.00	90.0	81.90	1,680	137,592	1.0	137,592
							2.0	275,184
～

～

～

計		273.00	90.0	245.70		409,500		409,500
								819,000

⑨年額支払賃料	409,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,914,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 245.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,914,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 245,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,668,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	409,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,890 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 819,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 160,278 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,832,468 円　　　　（　 34,766 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１５賃　　　　-10	1,684 ( 1,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,736	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,739 円/㎡　月額支払賃料（　 1,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２１５賃　　　　-9	1,818 ( 1,788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	1,757
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大阪住之江 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	220,500 円	44,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	147,420 円	4,914,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 374,800 円	44,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	44,100 円	44,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,100 円	44,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 903,420 円　（　　　　　　 6,499 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9492

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,100,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 273.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0648	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,857,680 円（　　　　　 20,559 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,832,468 円
②総費用	903,420 円
③純収益　①－②	3,929,048 円
④建物等に帰属する純収益	2,857,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,071,368 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,016,943 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,316 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,112,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大阪住之江 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市住之江区中加賀屋二丁目８７番７	1207000196745-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考