別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪鶴見 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪鶴見 9-3 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　持田　泰輔   TEL.
鑑定評価額 69,900,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市鶴見区今津南２丁目４番５外
｢今津南２－４－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 341  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 中小工場、倉庫にマ
ンションも見られる
工業地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 放出

980m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 放出駅北東方

980m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の工場や倉庫、共同住宅が混在する工業地域であり、周辺では住宅地への転用が散見されるが、暫くは
現況の土地利用の継続が見込まれる。堅調な取引需要を反映し、地価は上昇傾向で推移することが予測される。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    209,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鶴見区を中心に大阪市東部及び周辺各市に存する工業地域と判定される。主な需要者としては、自用の
工場、倉庫等として利用することを企図する中小企業等が想定される。市場の需給動向については、近年における事業
所や配送センター等に対するニーズを受けて、安定的に推移しているものと把握される。中心価格帯については、取引
の個別性が強くその把握は困難であるが、６５万円／坪から７０万円／坪程度が一定の目安になるものと判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例については、信頼性の高い事例を収集し得た。一方、中小工場等については自用の物件が中心であり、土地価
格に見合う賃料水準が形成されていないことから、投資採算性の観点から収益価格は低位に求められた。以上より本件
では、市場実態を適切に反映した比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪鶴見 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    157,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.3]		 [100.0]
100		 205,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    193,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界経済及び金融環境等、景気の先行きには
不透明感があるが、配送センターや中小規模
倉庫等の需要は高まっている。


地域要因の変動は特段認められない。倉庫や
住居系転用等への底堅い需要を背景に、地価
は強含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪鶴見 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３１２

-32		 大阪市鶴見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
準工

(70,200)
b ３０２

-7		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m市道、
北5.5m、角地
準工

(80,200)
c ３０２

-36		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
北東8m、角地
準工

(80,200)
d ３０２

-35		 大阪市淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南4m道路、
中間画地
準工

(70,200)
e ３０２

-22		 大阪市淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m私道、
中間画地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
222,722  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
227,433 		 100
[ 115.4]
197,082 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
197,000 
b (　           ) 
228,157  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
225,986 		 100
[ 104.0]
217,294 
217,000 
c (　           ) 
206,398  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
204,995 		 100
[ 101.0]
202,965 
203,000 
d (　           ) 
226,668  		 100
[ 125.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
186,774 		 100
[  85.7]
217,939 
218,000 
e (　           ) 
178,838  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
182,169 		 100
[  85.6]
212,814 
213,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    209,000 円／㎡]  



大阪鶴見 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,713,886 
1,448,520 
5,265,366 
3,019,380 
2,245,986 		 （　0.9760）
2,192,082 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     52,192,429 円　　　　（　    153,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪鶴見 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 200.00 Ｓ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   341 ㎡     13.8 m x   24.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一括貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しを想定したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
400.00 
100.0 
400.00 
1,480 
592,000 		 3.0  1,776,000 
2.0  1,184,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

592,000 		 1,776,000 
1,184,000 
⑨年額支払賃料        592,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,104,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,104,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       568,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,535,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,776,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,339 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,184,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         161,867 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,713,886 円　　　　（　        19,689 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３１８賃
　　　　-203		 1,347  
(   1,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,447 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,480 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ３１８賃
　　　　-201		 1,509  
(   1,487) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,588 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪鶴見 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 189,600 円  　　　　     47,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 213,120 円  　　　        7,104,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      548,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      402,900 円  　　　　     47,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,400 円  　　　　     47,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,400 円  　　　　     47,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,448,520 円　（　　　　　　         4,248 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 115,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0655 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,019,380 円  
（　　　　　         8,854 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,713,886 円      
②総費用 1,448,520 円      
③純収益　①－② 5,265,366 円      
④建物等に帰属する純収益 3,019,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,245,986 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,192,082 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,428 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,192,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     153,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪鶴見 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市鶴見区今津南二丁目４番５
 1200000109032-0000
2 　大阪市鶴見区今津南二丁目４番１２
 1200000109035-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
大阪鶴見 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪鶴見 9-3 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　記子   TEL.
鑑定評価額 69,900,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市鶴見区今津南２丁目４番５外
｢今津南２－４－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 341  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 中小工場、倉庫にマ
ンションも見られる
工業地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 放出

980m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 放出駅北東方

980m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅も混在する工業地域であり、長期的には住宅の割合が増えていくものと予測する。都心近接の利便性の高い
工業地の需要は堅調で、地価は上昇傾向を示しており、当面同様に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大阪市及び隣接市の中小規模工場・倉庫等を中心とした工業地域。主な需要者は自用の工場、倉庫等を利
用目的とする法人事業者である。近隣に住宅が混在する地域であっても、ある程度まとまった画地規模を有する内陸型
工業地は希少性があり、工業地の供給自体も少ないことから需要は安定的に認められるが、物価上昇等の価格への影響
に留意する必要がある。取引件数は少なく、条件によって価格はまちまちで、中心価格帯の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 現実の利用状況、画地規模から、倉庫兼事務所を想定したが、契約の個別性が強く、賃料水準の把握が難しいことに加
え、収益価格は想定要素が多く、やや実証性に欠ける。地域的に取引相場や売買希望価格から価格形成される傾向が強
いと判断し、価格牽連性を有する周辺工業地等から求めた比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地の価
格との均衡、単価と総額との関連等にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪鶴見 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    157,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.3]		 [100.0]
100		 205,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    193,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅と混在する工業地の地価は、住宅地の価
格上昇の影響もあって、総じて上昇幅が昨年
より拡大している。


やや最寄駅から距離があるものの、街路条件
は概ね良好で、需要は安定的に認められる。
地域における特段の変化はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪鶴見 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０４

-20		 大阪市東淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4.1m市道、
南4m、角地
準工

(80,200)
b ３０７

-211		 大阪市城東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
c ３１２

-36		 大阪市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
工専

(60,200)
d ３０９

-2		 守口市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
中間画地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
196,465  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
201,377 		 100
[  94.9]
212,199 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
212,000 
b (　           ) 
229,486  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
243,485 		 100
[ 113.3]
214,903 
215,000 
c (　           ) 
166,038  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
169,359 		 100
[  81.8]
207,040 
207,000 
d (　           ) 
140,089  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
154,098 		 100
[  75.8]
203,296 
203,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    208,000 円／㎡]  



大阪鶴見 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,846,455 
1,460,452 
5,386,003 
3,280,550 
2,105,453 		 （　0.9760）
2,054,922 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     48,926,714 円　　　　（　    143,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪鶴見 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 200.00 Ｓ2 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   341 ㎡     13.8 m x   24.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しを想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
400.00 
100.0 
400.00 
1,508 
603,200 		 4.0  2,412,800 
2.0  1,206,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
100.0 
400.00 

603,200 		 2,412,800 
1,206,400 
⑨年額支払賃料        603,200 円　×　12ヶ月　＝　       7,238,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,238,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       579,072 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,659,328 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,412,800 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,198 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,206,400 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         164,929 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,846,455 円　　　　（　        20,078 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３１８賃
　　　　-201		 1,509  
(   1,487) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,509 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,508 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ３１８賃
　　　　-208		 1,575  
(   1,532) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,575 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪鶴見 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 154,500 円  　　　　     51,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 217,152 円  　　　        7,238,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      548,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      437,700 円  　　　　     51,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,500 円  　　　　     51,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,500 円  　　　　     51,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,460,452 円　（　　　　　　         4,283 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 125,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0655 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,280,550 円  
（　　　　　         9,620 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,846,455 円      
②総費用 1,460,452 円      
③純収益　①－② 5,386,003 円      
④建物等に帰属する純収益 3,280,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,105,453 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,054,922 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,026 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,926,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     143,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪鶴見 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市鶴見区今津南二丁目４番５
 1200000109032-0000
2 　大阪市鶴見区今津南二丁目４番１２
 1200000109035-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考