令和6年1月15日　提出 大阪鶴見 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪鶴見 -1 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　川崎　晃   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市鶴見区緑１丁目４５番２２ ｢緑１－４－２９｣ ②地積 　(㎡) 94   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 今福鶴見 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 今福鶴見駅北方 1.0km 法令 規制 １住居 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした既成住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。また 、良好な居住環境を背景に住宅需要は堅調であり、取引価格は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    252,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に鶴見区および隣接区内におけるＯｓａｋａＭｅｔｒｏ長堀鶴見緑地線沿線の住宅地域である。需要 者は一次取得者層や地域内の戸建分譲業者等である。当エリアは最寄り駅からやや距離があるものの、区画整然とした 良好な居住環境と、駅近くの物件と比較して、やや割安な価格帯から人気の高いエリアである。また、土地建物の総額 は約４，０００～４，５００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格は、規範性高い取引事例を豊富に収集、選択して求めた価格である。一方、対象地は画 地規模が小さく共同住宅の想定は困難であり、また戸建住宅の賃貸市場は未成熟であると判断したため、収益還元法の 適用は断念した。以上を踏まえて、本件では取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪鶴見 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    258,000 円／㎡ [106.6] 100 100 [101.0] 100 [112.3] [104.0] 100 252,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    238,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一般物価水準や建設費の上昇を反映し、地価 水準は上昇傾向にある。ただし、国民全体の 所得水準や長期金利の動向には注視が必要で ある。 区画整然とした既成住宅地域であり、最寄り 駅からやや距離があるものの、良好な居住環 境から人気が認められる。地域要因に特段の 変動はない。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％