別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪淀川 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪淀川 5-7 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　原口　友良   TEL.
鑑定評価額 229,000,000 円  １㎡当たりの価格 945,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市淀川区西中島５丁目７番１４
｢西中島５－７－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ11		 高層の事務所、共同
住宅等が混在する商
業地域		 北16m市道 水道、ガス、下水 新大阪

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 新大阪駅南方

430m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新大阪エリア内の商業地域で、新大阪駅周辺の投資意欲も高く、オフィス空室率も改善し、地価は上昇傾向で推
移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    738,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は淀川区及び周辺区の事務所ビル、高層共同住宅等が立地する商業地域である。需要者は、自社ビルやテナ
ントビル等としての利用を目的とする事業者や投資家等が想定される。雇用環境等改善しているものの、物価高や海外
経済減速などの影響もあり、先行き不透明な日本経済ではあるが、新大阪エリア商業地の投資意欲は高く、地価は上昇
傾向である。規模、利用形態等により価格にバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 高層の事務所、共同住宅が混在する商業地域にあり、収益価格は重視すべきであるが、土地の供給が限定的であり、自
用目的のほか共同住宅用地等の需要も競合しており、一方、比準価格は類似地域の取引事例を広域的に収集・採用して
おり説得力は高い。したがって、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪淀川 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,060,000 円／㎡		 [112.6]
100		 100
[108.2]		 100
[227.7]		 [100.0]
100		 941,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    870,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は、雇用環境等改善しているものの
、物価高や海外経済減速などの影響により、
先行き不透明な状況であり、淀川区の状況も
概ね同様である。

高層の事務所、共同住宅の建ち並ぶ熟成した
商業地域で、新大阪エリアの需要は多く、地
価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　+140.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪淀川 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０４

-204		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.3m市道、
南6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,438)
b ３０４

-205		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c ３１４

-206		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東16m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ３１５

-16		 大阪市淀川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東25m府道、
中間画地
商業

(100,600)
e ３０２

-34		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東25m市道、
西8m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
861,422  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.4]
805,476 		 100
[  79.2]
1,017,015 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,020,000 
b (　           ) 
706,829  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
759,134 		 100
[  71.7]
1,058,764 
1,060,000 
c (　           ) 
1,038,262  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,193,455 		 100
[  84.5]
1,412,373 
1,410,000 
d (　           ) 
1,030,428  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,082,980 		 100
[  83.7]
1,293,883 
1,290,000 
e (　           ) 
919,485  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
911,604 		 100
[  71.2]
1,280,343 
1,280,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.71 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,020,000 円／㎡]  



大阪淀川 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,985,135 
10,742,461 
37,242,674 
29,999,200 
7,243,474 		 （　0.9364）
6,782,789 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    178,494,447 円　　　　（　    738,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪淀川 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 160.60 ＲＣ13 1,854.09
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   242 ㎡     13.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階以上事務所の部分貸しを想定した。 ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 同類型の標準的な有効率から判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
102.33 
78.7 
80.55 
3,483 
280,556 		 6.0  1,683,336 
3.0  841,668 

 2～13		 事務所　
145.98 
79.3 
115.72 
2,679 
310,014 		 4.0  1,240,056 
4.0  1,240,056 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,854.09 
79.2 
1,469.19 

4,000,724 		 16,564,008 
15,722,340 
⑨年額支払賃料      4,000,724 円　×　12ヶ月　＝　      48,008,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,469.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,008,688 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,400,434 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,608,254 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,564,008 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         157,358 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       15,722,340 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       2,219,523 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,985,135 円　　　　（　       198,286 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３０２賃
　　　　-6		 2,619  
(   2,502) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,910 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,821 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,679 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ３１４賃
　　　　-6		 3,035  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]
2,731 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪淀川 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,435,000 円  　　　　    487,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,440,261 円  　　　       48,008,688　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,753,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,139,500 円  　　　　    487,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       487,000 円  　　　　    487,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       487,000 円  　　　　    487,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,742,461 円　（　　　　　　        44,390 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 487,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,854.09 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,999,200 円  
（　　　　　       123,964 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,985,135 円      
②総費用 10,742,461 円      
③純収益　①－② 37,242,674 円      
④建物等に帰属する純収益 29,999,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,243,474 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,782,789 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,028 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    178,494,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     738,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪淀川 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市淀川区西中島五丁目７番１４
 1203000122912-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪淀川 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪淀川 5-7 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　山岡　博   TEL.
鑑定評価額 228,000,000 円  １㎡当たりの価格 944,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 700,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市淀川区西中島５丁目７番１４
｢西中島５－７－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ11		 高層の事務所、共同
住宅等が混在する商
業地域		 北16m市道 水道、ガス、下水 新大阪

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 新大阪駅南方

430m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層事務所ビル、共同住宅等が混在する商業地域である。事務所需要も緩やかに回復してきているほか、大阪都
心への近接性により、マンション等の住宅用途の需要は根強く、地価は上昇傾向での推移を予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    995,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    845,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、淀川区の新大阪駅周辺、大阪市中心区及びその周辺の高度商業地域や、共同住宅や事務所等が立地する
駅徒歩圏の商業地域である。主な需要者は、資金力のある事業会社、不動産投資法人等である。新大阪周辺エリアは、
オフィス需要の緩やかな回復が見られ、また、都心への接近性によりマンション等の住宅需要も根強いことから、当地
域の地価も回復してきている。規模や立地条件により、地価に開差が見られ、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似の商業地域における実際の取引事例から求められた市場性を反映した実証的な価格である。一方、収
益価格は、想定項目が多くやや精度が劣るが、土地の収益性を反映した理論的な価格で、需要者は市場性のほか、収益
性の観点も考慮して意思決定を行うため、検証手段として有用性を有する。よって、本件では、市場性を反映した比準
価格を中心に、収益価格をも比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪淀川 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,060,000 円／㎡		 [112.6]
100		 100
[108.2]		 100
[227.7]		 [100.0]
100		 941,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    870,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の緩やかな回復等により、事務所需要も
回復しつつあるなど、新大阪駅周辺の商業地
需要は堅調に推移している。


新規供給の増加に伴い上昇した空室率も下落
するなど、オフィスの需給バランスも改善し
、根強い住宅需要もある等、地価は上昇で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　+140.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪淀川 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０４

-204		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.3m市道、
南6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,438)
b ３０４

-203		 大阪市淀川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
南6m、二方路
商業

(90,360)
c ３０４

-205		 大阪市淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
d ３０８

-25		 大阪市東淀川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
861,422  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.4]
805,476 		 100
[  79.2]
1,017,015 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,020,000 
b (　           ) 
438,468  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
447,833 		 100
[  53.8]
832,403 
832,000 
c (　           ) 
706,829  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
759,134 		 100
[  71.7]
1,058,764 
1,060,000 
d (　           ) 
518,179  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
531,133 		 100
[  58.1]
914,170 
914,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    995,000 円／㎡]  



大阪淀川 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,408,296 
11,326,032 
40,082,264 
31,785,600 
8,296,664 		 （　0.9364）
7,768,996 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    204,447,263 円　　　　（　    845,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪淀川 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所 160.60 ＲＣ13 1,854.09
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   242 ㎡     13.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗　２～１３階：事務所の部分貸し想定 ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
102.33 
78.7 
80.55 
3,900 
314,145 		 6.0  1,884,870 
3.0  942,435 

 2～13		 事務所
145.98 
79.3 
115.72 
2,923 
338,250 		 6.0  2,029,500 
3.0  1,014,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,854.09 
79.2 
1,469.19 

4,373,145 		 26,238,870 
13,119,435 
⑨年額支払賃料      4,373,145 円　×　12ヶ月　＝　      52,477,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,469.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,477,740 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,148,664 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,329,076 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,238,870 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         246,645 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       13,119,435 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       1,832,575 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,408,296 円　　　　（　       212,431 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３１３賃
　　　　-203		 2,360  
(   2,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,980 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,046 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,923 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ３０８賃
　　　　-106		 2,381  
(   2,314) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,112 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪淀川 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,580,000 円  　　　　    516,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,574,332 円  　　　       52,477,740　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,753,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,386,000 円  　　　　    516,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       516,000 円  　　　　    516,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       516,000 円  　　　　    516,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,326,032 円　（　　　　　　        46,802 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9364    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 516,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   1,854.09 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,785,600 円  
（　　　　　       131,345 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,408,296 円      
②総費用 11,326,032 円      
③純収益　①－② 40,082,264 円      
④建物等に帰属する純収益 31,785,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,296,664 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,768,996 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,103 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    204,447,263 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     845,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪淀川 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市淀川区西中島五丁目７番１４
 1203000122912-0000
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