令和6年1月15日　提出 大阪淀川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪淀川 -3 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　原口　友良   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 233,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市淀川区野中南１丁目９番１２ ｢野中南１－３－１９｣ ②地積 　(㎡) 114   (         14)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,240) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 東4m私道 水道、ガス、下水 十三 840m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 十三駅北方 840m 法令 規制 １住居 (90,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域として熟成しており、しばらくはほぼ現状を維持するも のと思われる。地価は、需要が堅調で、上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    233,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、淀川区内に存する住宅地域で、阪急線沿線及びＯｓａｋａＭｅｔｒｏ御堂筋線沿線の住宅地との代替競 争関係が強い。主な需要者は、淀川区居住者であるが、周辺区等からの転入も見られる。雇用環境等改善しているもの の、物価高や海外経済減速などの影響もあり、先行き不透明な日本経済ではあるが、生活利便性等良好な住宅地で、需 要は堅調である。取引の中心価格帯は、標準地の画地規模程度の新築戸建住宅で３．５～４．５千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 十三駅の中心商業地にも比較的近く、周辺には賃貸用住宅も見られるものの、対象標準地は小規模画地で経済合理性を 有する共同住宅の想定が困難であり、戸建の賃貸市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。よって、 取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪淀川 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    252,000 円／㎡ [106.3] 100 100 [104.0] 100 [113.0] [102.0] 100 232,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    220,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は、雇用環境等改善しているものの 、物価高や海外経済減速などの影響により、 先行き不透明な状況であり、淀川区の状況も 概ね同様である。 駅徒歩圏内の住宅地域で需要は堅調で、地価 は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.9 ％  ％