別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪西成 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西成 9-3 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　太田　徳治   TEL.
鑑定評価額 48,200,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西成区南津守３丁目５７番１６
｢南津守３－２－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:4		 工場

 中小規模工場のほか
、住宅等も混在する
工業地域		 東8m市道、背面道 水道、ガス、下水 岸里

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の工場、事務所兼共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道　 交通

施設		 岸里駅南西方

1.0km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 人手不足対応の省力化、建設、研究開発投資等、業種・規模の格差はあるが、脱炭素・デジタル化、生産拠点の
多元化、ネット通販・物流需要等を背景に場所的選好性の稀薄化もみられ、当面安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の工場、事務所兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港湾区域一帯に及ぶ。交通インフラへのアクセス良好で、規模、利用効率に応じて各種業務関連の施設需
要がある。先行きの与信コスト、自主廃業、国際分業等の動向に注視を要するが、稀少性、賃料比、採算的観点から工
業・工専用地を含む底堅い取引が見込まれる。幹線沿いの事業用借地を含む物流センターや路面店舗開発も進んでいる
ほか、賃貸市場も堅調で、業績好調な地縁事業者の資本コストが低下する一方、物流倉庫系用地の不足感が依然強い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 従来業務系主体、居住には不向きで、周辺では工場・倉庫・配送センター等の賃貸物件も併存し、賃料は規模や設備品
等により格差がみられる。経済秩序の変動が生じ、生産コストの削減も急がれるなか、業務利便性、事業採算性を重視
した自用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を
標準とし、収益価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪西淀川 9-2             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    140,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [102.0]
100		 146,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    141,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 実体経済は当面下振れ要因が多い状態が続く
が、過剰流動性を背景に流通業務系の需要が
顕現するなか、新陳代謝が進まず素地供給は
限定的である。

金融主導の水面下での動きが多く、一定の地
縁事業者を中心に実需は堅調である。生産コ
スト高や世界経済の減速懸念、一部国内回帰
の動きもある。

要因変動は特にない。資金のシフト・偏在リ
スクを背景に、相当規模の施設用地について
は立地稀少性から買上がりの傾向も認められ
る。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西成 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０６

-16		 大阪市大正区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東21.9m市
道、中間画地
工専

(70,200)
b ２０５

-29		 大阪市住之江区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北40m道路、
西20m、南20m、
三方路
工専

(70,200)
c ２０８

-31		 大阪市大正区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西15m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
d ２０８

-30		 大阪市大正区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北8m道路、
中間画地
工業

(60,200)
e ２１０

-29		 大阪市西淀川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     41,196) 
102,990  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
106,080 		 100
[  74.8]
141,818 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
145,000 
b (　           ) 
77,100  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.3]
108,219 		 100
[  72.5]
149,268 
152,000 
c (　           ) 
81,581  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
86,905 		 100
[  52.7]
164,905 
168,000 
d (　           ) 
87,849  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
105,522 		 100
[  78.3]
134,766 
137,000 
e (　           ) 
145,313  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
148,219 		 100
[  90.9]
163,057 
166,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    154,000 円／㎡]  



大阪西成 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,897,303 
1,942,933 
7,954,370 
6,383,080 
1,571,290 		 （　0.9519）
1,495,711 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     34,783,977 円　　　　（　    105,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西成 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場、事務所兼共同住宅 198.00 Ｓ3 594.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡      9.3 m x   35.6 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロアー貸しの工場兼事務所、２～３階：ファミリータイプ・平均専有面積約４５㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  91.8 ％
の理由		 この種の低層施設としては概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 工場、事務所
198.00 
89.9 
178.00 
1,478 
263,084 		 3.0  789,252 
2.0  526,168 

 2～ 3		 住宅
198.00 
92.7 
183.50 
1,520 
278,920 		 1.0  278,920 
2.0  557,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
594.00 
91.8 
545.00 

820,924 		 1,347,092 
1,641,848 
⑨年額支払賃料        820,924 円　×　12ヶ月　＝　       9,851,088 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     545.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,851,088 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       845,687 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,725,401 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,347,092 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,393 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,641,848 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         159,509 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,897,303 円　　　　（　        29,992 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１６賃
　　　　-12		 1,175  
(   1,151) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 67.0]		 100
[100.0]
1,525 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,508 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,478 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２０４賃
　　　　-16		 1,048  
(   1,029) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 67.0]		 100
[100.0]
1,490 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西成 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 489,500 円  　　　　     97,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 317,133 円  　　　       10,571,088　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      108,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      832,100 円  　　　　     97,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        97,900 円  　　　　     97,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        97,900 円  　　　　     97,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,942,933 円　（　　　　　　         5,888 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 97,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     594.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,383,080 円  
（　　　　　        19,343 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,897,303 円      
②総費用 1,942,933 円      
③純収益　①－② 7,954,370 円      
④建物等に帰属する純収益 6,383,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,571,290 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,495,711 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,532 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,783,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     105,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西成 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西成区南津守三丁目５７番１６
 1200005148832-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪西成 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西成 9-3 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　健爾   TEL.
鑑定評価額 48,200,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西成区南津守３丁目５７番１６
｢南津守３－２－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:4		 工場

 中小規模工場のほか
、住宅等も混在する
工業地域		 東8m市道、背面道 水道、ガス、下水 岸里

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の工場、事務所兼共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道　 交通

施設		 岸里駅南西方

1.0km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した住工混在地域で、環境の変化に寄与するような要因はないため現状のまま推移する。都心部との位置関
係に優れ、労働力確保が期待できる工業地への需要は力強いため地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の工場、事務所兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    111,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西成区を中心に大阪市内の隣接区等における工業地域及び工業系混在地域である。想定される需要者は当
該圏内に地縁性のある事業者が中心になると考えられ、混在地域であることから住宅開発を目的とする不動産業者も考
え得る。大消費地に近く、労働力の確保に優位性のある工業地の需給は逼迫していることから地価は引き続き上昇傾向
で推移している。工業地の取引される規模等は多種多様で、中心価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法で採用した事例は同一需給圏内の工業地域等に存するものであり、比準価格は近時の市場実態を適切に
示している。収益価格は建物の建設と賃貸を想定した理論的な価格であるが、想定要素を多分に含み、規模の点から自
用目的の取引が中心になることも考慮すると規範性の相対的劣位は否めない。従って、規範性の高い比準価格を標準と
し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪西淀川 9-2             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    140,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [102.0]
100		 146,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    141,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 労働力を確保しやすい区内中小工場地に対す
る需要は引き続き堅調であり、強気な投資意
欲も相俟って、工業地の地価は上昇傾向で推
移している。

雑多な地域であるが、大消費地等との位置関
係の優位性を背景に、地価水準に対する費用
対効果も十分に認められるため地価の上昇幅
は拡大している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西成 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１２

-53		 大阪市西成区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
b ２１２

-55		 大阪市西成区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西15m府道、
中間画地
準工

(70,200)
c ２１２

-38		 大阪市西成区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7.3m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
d ２１７

-43		 大阪市住之江区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西14.7m市道、
中間画地
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
174,959  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
183,007 		 100
[ 111.6]
163,985 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
167,000 
b (　           ) 
162,538  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
160,626 		 100
[ 110.3]
145,626 
149,000 
c (　           ) 
183,127  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
196,312 		 100
[ 110.5]
177,658 
181,000 
d (　           ) 
160,065  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
171,383 		 100
[ 115.5]
148,384 
151,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    162,000 円／㎡]  



大阪西成 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,431,402 
2,021,725 
8,409,677 
6,721,800 
1,687,877 		 （　0.9512）
1,605,509 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     36,488,841 円　　　　（　    111,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西成 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場、事務所兼共同住宅 198.00 Ｓ3 594.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡      9.3 m x   35.6 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は工場兼事務所、２階以上の住宅部分はファミリータイプ（平均専有面積約４５㎡）の工場、事務所兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  91.8 ％
の理由		 同種、同規模の建物から標準的と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 工場、事務所
198.00 
89.9 
178.00 
1,612 
286,936 		 6.0  1,721,616 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
198.00 
92.7 
183.50 
1,570 
288,095 		 1.0  288,095 
2.0  576,190 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
594.00 
91.8 
545.00 

863,126 		 2,297,806 
1,152,380 
⑨年額支払賃料        863,126 円　×　12ヶ月　＝　      10,357,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     545.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,357,512 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       886,201 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,191,311 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,297,806 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,140 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,152,380 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         218,399 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     60,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           552 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,431,402 円　　　　（　        31,610 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１４賃
　　　　-7		 1,560  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.4]		 100
[100.0]
1,635 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,612 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２０９賃
　　　　-8		 1,172  
(   1,158) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 81.0]		 100
[100.0]
1,608 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西成 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 510,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 332,325 円  　　　       11,077,512　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      108,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      867,000 円  　　　　    102,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,021,725 円　（　　　　　　         6,126 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     594.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,721,800 円  
（　　　　　        20,369 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,431,402 円      
②総費用 2,021,725 円      
③純収益　①－② 8,409,677 円      
④建物等に帰属する純収益 6,721,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,687,877 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,605,509 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,865 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,488,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     111,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西成 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西成区南津守三丁目５７番１６
 1200005148832-0000
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備考