別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪西成 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西成 9-1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　中西　賢一   TEL.
鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西成区津守３丁目１８９番１
｢津守３－６－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,281  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:3		 工場

 中規模の工場と倉庫
が建ち並ぶ工業地域
 西8m市道 水道、ガス、下水 西天下茶屋

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  63.0 ｍ、規模　　     1,260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 西天下茶屋駅西方

1.0km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動はなく、当面はほぼ現状のままで推移するものと思料される。ネット通販等の流通関連の
設備投資は旺盛であるが、工場用地についても需要は強含んでおり地価は上昇傾向にて推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層の倉庫の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、大阪臨海部を中心とする工業地域である。需要者の中心は中小工場、倉庫の取得を目的とする事
業者等が大半を占める。物流施設用地の需要は強いが、工場用地についても、業績好調な企業の用地取得意欲により需
要は強含んでおり、工専地域を中心として事業的な観点、総額的な観点等から高値買いと思われる取引も継続して発生
している。地価水準は規模により様々なものが多く、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、工業専用地域で中規模程度の自用の工場、倉庫等が建ち並んでおり、収益用不動産としての収益に見合っ
た取引・賃貸は殆ど見られない。よって、取引の中心は自用目的であり、収益価格は相対的に精度が劣るため、本件で
は比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評
価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住之江 9-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     86,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[111.1]		 [100.0]
100		 83,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流施設用地の需要は強い。工場用地につい
ても原材料高、為替レート等先行き不透明な
要因はあるが用地取得需要は堅調で、地価は
強含んでいる。

工場、倉庫等が多く用途転換も見られず、今
後もこの傾向は続くものと推測される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西成 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０８

-31		 大阪市大正区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西15m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
b ２０６

-16		 大阪市大正区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東21.9m市
道、中間画地
工専

(70,200)
c ２０５

-29		 大阪市住之江区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北40m道路、
西20m、南20m、
三方路
工専

(70,200)
d ２０８

-25		 大阪市港区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東1m私道、
無道路地
工専

(60,200)
e ２０７

-28		 大阪市平野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,581  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
86,905 		 100
[  97.2]
89,408 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
89,400 
b (　     41,196) 
102,990  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
106,080 		 100
[ 124.4]
85,273 
85,300 
c (　           ) 
77,100  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.3]
108,219 		 100
[ 124.4]
86,993 
87,000 
d (　           ) 
105,859  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
106,388 		 100
[ 123.5]
86,144 
86,100 
e (　           ) 
80,810  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
81,295 		 100
[  99.8]
81,458 
81,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,500 円／㎡]  



大阪西成 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,083,626 
2,236,646 
7,846,980 
4,309,760 
3,537,220 		 （　0.9527）
3,369,909 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     76,588,841 円　　　　（　     59,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西成 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 768.00 Ｓ1 768.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   1,281 ㎡     20.0 m x   63.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫１棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しを想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 倉庫
768.00 
100.0 
768.00 
1,146 
880,128 		 6.0  5,280,768 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
768.00 
100.0 
768.00 

880,128 		 5,280,768 
0 
⑨年額支払賃料        880,128 円　×　12ヶ月　＝　      10,561,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     768.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,561,536 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       528,077 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,033,459 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,280,768 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,167 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,083,626 円　　　　（　         7,872 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２０４賃
　　　　-19		 708  
(     707) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
1,098 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,152 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,146 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２０４賃
　　　　-20		 1,232  
(   1,199) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,257 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西成 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 291,200 円  　　　　     72,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 316,846 円  　　　       10,561,536　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      864,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      618,800 円  　　　　     72,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        72,800 円  　　　　     72,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,800 円  　　　　     72,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,236,646 円　（　　　　　　         1,746 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  92,000 円／㎡　×　     768.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0592     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 60 ％　＋　0.0669 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,309,760 円  
（　　　　　         3,364 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,083,626 円      
②総費用 2,236,646 円      
③純収益　①－② 7,846,980 円      
④建物等に帰属する純収益 4,309,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,537,220 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,369,909 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,631 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     76,588,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西成 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西成区津守三丁目１８９番１
 1200005116974-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪西成 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西成 9-1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　太田　徳治   TEL.
鑑定評価額 110,000,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 65,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西成区津守３丁目１８９番１
｢津守３－６－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,281  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:3		 工場

 中規模の工場と倉庫
が建ち並ぶ工業地域
 西8m市道 水道、ガス、下水 西天下茶屋

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層工場、倉庫の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  63.0 ｍ、規模　　     1,260 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 西天下茶屋駅西方

1.0km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 人手不足対応の省力化、建設、研究開発投資等、業種・規模の格差はあるが、脱炭素・デジタル化、生産拠点の
多元化、ネット通販・物流需要等を背景に場所的選好性の稀薄化もみられ、当面安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層倉庫の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港湾区域一帯に及ぶ。交通インフラへのアクセス良好で、規模、利用効率に応じて各種業務関連の施設需
要がある。先行きの与信コスト、自主廃業、国際分業等の動向に注視を要するが、稀少性、賃料比、採算的観点から工
業・工専用地を含む底堅い取引が見込まれる。幹線沿いの事業用借地を含む物流センターや路面店舗開発も進んでいる
ほか、賃貸市場も堅調で、業績好調な地縁事業者の資金コストが低下する一方、物流倉庫系用地の不足感が依然強い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺では工場・倉庫・配送センター等の賃貸物件も併存し、賃料は規模や設備品等により格差がみられる。先行きの金
利・為替動向にも留意を要するが、生産コストの削減も急がれるなか、業務利便性、事業採算性を重視した自己使用目
的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、
収益価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住之江 9-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     86,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[108.1]		 [100.0]
100		 86,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     81,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 実体経済は当面下振れ要因が多い状態が続く
が、過剰流動性を背景に流通業務系の需要が
顕現するなか、新陳代謝が進まず素地供給は
限定的である。

金融主導の水面下での動きが多く、一定の地
縁事業者を中心に実需は堅調である。生産コ
スト高や世界経済の減速懸念、一部国内回帰
の動きもある。

要因変動は特にない。資金のシフト・偏在リ
スクを背景に、相当規模の施設用地について
は立地稀少性から買上がりの傾向も認められ
る。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西成 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０６

-16		 大阪市大正区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東21.9m市
道、中間画地
工専

(70,200)
b ２０５

-29		 大阪市住之江区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北40m道路、
西20m、南20m、
三方路
工専

(70,200)
c ２０８

-31		 大阪市大正区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西15m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
d ２０８

-30		 大阪市大正区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北8m道路、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     41,196) 
102,990  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
106,080 		 100
[ 124.2]
85,411 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
85,400 
b (　           ) 
77,100  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.3]
108,219 		 100
[ 120.1]
90,107 
90,100 
c (　           ) 
81,581  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
86,905 		 100
[  87.1]
99,776 
99,800 
d (　           ) 
87,849  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
105,522 		 100
[ 130.9]
80,613 
80,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,000 円／㎡]  



大阪西成 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,395,447 
2,289,346 
8,106,101 
4,371,680 
3,734,421 		 （　0.9527）
3,557,783 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     80,858,705 円　　　　（　     63,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西成 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 768.00 Ｓ1 768.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   1,281 ㎡     20.0 m x   63.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 倉庫
768.00 
100.0 
768.00 
1,163 
893,184 		 4.0  3,572,736 
2.0  1,786,368 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
768.00 
100.0 
768.00 

893,184 		 3,572,736 
1,786,368 
⑨年額支払賃料        893,184 円　×　12ヶ月　＝　      10,718,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     768.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,718,208 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       535,910 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,182,298 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,572,736 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,941 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,786,368 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　         179,208 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,395,447 円　　　　（　         8,115 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２０４賃
　　　　-17		 953  
(     927) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,199 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,187 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,163 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１６賃
　　　　-10		 1,189  
(   1,166) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,174 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西成 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 356,000 円  　　　　     71,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 321,546 円  　　　       10,718,208　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      864,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      605,200 円  　　　　     71,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        71,200 円  　　　　     71,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,200 円  　　　　     71,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,289,346 円　（　　　　　　         1,787 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 55 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  90,000 円／㎡　×　     768.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 55 ％　＋　0.0669 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,371,680 円  
（　　　　　         3,413 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,395,447 円      
②総費用 2,289,346 円      
③純収益　①－② 8,106,101 円      
④建物等に帰属する純収益 4,371,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,734,421 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,557,783 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,777 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     80,858,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西成 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西成区津守三丁目１８９番１
 1200005116974-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考