別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪西成 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西成 5-1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　太田　徳治   TEL.
鑑定評価額 176,000,000 円  １㎡当たりの価格 414,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西成区鶴見橋１丁目４４番３
｢鶴見橋１－３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 426  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
2.5:1		 銀行

ＲＣ3F1B		 店舗事務所ビルに病
院等が混在する路線
商業地域		 東27m国道、三方路 水道、ガス、下水 花園町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       429 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 花園町駅近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 インバウンド需要の増勢に基因する店舗やホテルの稼働率が急回復するなか、開発適地の需給逼迫感が依然強く
、立地稀少性から内外投資資金の流入が続く。建築コスト転嫁の期待性も加味して採算地価は強含みである。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    451,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    345,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近傍各駅周辺の沿道商業地域。高度利用が可能で投資用物件の開発を企図した法人、投資家の需要が集中
する傾向が強く、商業機能や街並みの更新が期待される状況にある。内外取引利回りは維持ないしなお下向きとみられ
るが、投資適格の収益物件についてもエンドに収まらず、金利差狙いで高止まりといった動きが常態化している。円安
基調が続き、中国系富裕層の投資意欲が依然旺盛で、往来の再開を受けて投資規模が拡大する機運が高まっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は中長期的観点から店舗兼共同住宅を想定して求めたが、その建築コストが賃料を介して収益性に反映される
部分には限界があること、並びに賃貸市場において需要者の支払可能賃料に総額的制約があり、資産価値に見合った賃
料を徴収できないことなどから、低位に求められたと判断する。よって、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益
価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住吉 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    495,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[136.2]		 [108.0]
100		 413,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    388,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済秩序の変動が生じ、与信の絞り込み懸念
、金利・為替動向にも留意を要するが、過剰
流動性が継続し、採算に乗る業物の流通性は
良好である。

沿道開発案件は賃貸収益性の判断から路面店
の誘致も多い。ホテル等の売り物件は少なく
、高稼働率を見越し賃貸マンションが民泊系
に転化している。

変動はない。店舗賃料は底堅く、用途の可変
性を有する面大地の効用は依然として高く、
供給は限られる。採算割れの投機的取引は停
滞気味である。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西成 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０５

-2		 大阪市西成区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m国道、
東4m、南8m、
三方路
商業

(100,400)
b ２１２

-49		 大阪市西成区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北25.5m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c ２１２

-25		 大阪市西成区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27.2m国
道、中間画地
商業

(100,400)
d ２１７

-2		 大阪市東住吉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m府道、
東8m、角地
準住居

(100,300)
e ２１３

-28		 大阪市住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25m府道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
319,912  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
315,469 		 100
[  83.8]
376,455 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
407,000 
b (　           ) 
245,763  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
268,576 		 100
[  65.5]
410,040 
443,000 
c (　           ) 
381,917  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
402,922 		 100
[  87.4]
461,009 
498,000 
d (　           ) 
287,900  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
285,077 		 100
[  71.0]
401,517 
434,000 
e (　           ) 
529,489  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
540,608 		 100
[ 122.0]
443,121 
479,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    451,000 円／㎡]  



大阪西成 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,980,893 
9,471,430 
36,509,463 
29,877,500 
6,631,963 		 （　0.9321）
6,181,653 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    147,182,214 円　　　　（　    345,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西成 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 277.00 ＲＣ9 2,206.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   426 ㎡     33.8 m x   13.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：フロアー貸しの店舗、３～９階：ワンルームタイプ・平均専有面積約２５㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  82.1 ％
の理由		 この種の高層施設としては概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
316.67 
58.2 
184.42 
2,971 
547,912 		 4.0  2,191,648 
2.0  1,095,824 

 2～ 2		 店舗、事務所
277.07 
86.9 
240.72 
2,210 
531,991 		 4.0  2,127,964 
2.0  1,063,982 

 3～ 9		 住宅
211.68 
93.6 
198.14 
2,090 
414,113 		 0.0  0 
1.0  414,113 
地下
  ～ 1		 受水槽等
112.92 
 
 
 
 		    
   
塔屋
  ～  
18.00 
 
 
 
 		    
   

計
2,206.42 
82.1 
1,812.12 

3,978,694 		 4,319,612 
5,058,597 
⑨年額支払賃料      3,978,694 円　×　12ヶ月　＝　      47,744,328 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,812.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,744,328 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,934,746 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,249,582 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,319,612 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,740 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,058,597 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         691,571 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,980,893 円　　　　（　       107,936 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２０４賃
　　　　-14		 2,774  
(   2,678) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
3,015 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,054 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,971 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２０５賃
　　　　-1		 2,560  
(   2,508) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
3,092 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西成 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,375,000 円  　　　　    475,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,475,530 円  　　　       49,184,328　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      633,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,037,500 円  　　　　    475,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       475,000 円  　　　　    475,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       475,000 円  　　　　    475,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,471,430 円　（　　　　　　        22,233 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 475,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   2,206.42 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,877,500 円  
（　　　　　        70,135 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,980,893 円      
②総費用 9,471,430 円      
③純収益　①－② 36,509,463 円      
④建物等に帰属する純収益 29,877,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,631,963 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,181,653 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,511 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    147,182,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     345,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西成 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西成区鶴見橋一丁目４４番３
 1200005117740-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪西成 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪西成 5-1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　翁長　正勝   TEL.
鑑定評価額 176,000,000 円  １㎡当たりの価格 412,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市西成区鶴見橋１丁目４４番３
｢鶴見橋１－３－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 426  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
2.5:1		 銀行

ＲＣ3F1B		 店舗事務所ビルに病
院等が混在する路線
商業地域		 東27m国道、三方路 水道、ガス、下水 花園町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       429 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 花園町駅近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動はなく、当面、現状の商環境を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準については
、コロナ禍もひと段落を迎えインバウンド復調などから、今後も上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    443,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    312,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当区及びその周辺区の幹線道路沿いに店舗や店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。需要者は法人、不動
産業者のほか投資家による競合も見込まれる。市場の需給動向は、コロナ禍もひと段落し、訪日外国人の増加などイン
バウンド復調などがみられ市況は回復しており、不動産投資が活発な様相を呈している。中心価格帯としては、取引に
はばらつきがあり、当該地域内での中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、店舗事務所ビルに病院等が混在する路線商業地である。比準価格については、価格牽連性を有する周辺路
線商業地の取引事例から適正に試算し得た。収益価格は、需要者が重視する価格ではあるが、想定要素を多く含み試算
価格の安定性にやや難がある。よって、比準価格を重視しつつも収益性を重視する商業地にも鑑みて収益価格を関連付
け、前年代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住吉 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    495,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[135.7]		 [108.0]
100		 414,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    388,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区もコロナ禍はひと段落し、訪日観光客数
が増加するなど景気は回復傾向にあり、不動
産の需給動向は強含んでおり、地価は上昇幅
を拡大している。

駅至近の商業地で希少性が高い。地価はイン
バウンド復調などがみられ上昇幅を拡大して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪西成 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０５

-2		 大阪市西成区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m国道、
東4m、南8m、
三方路
商業

(100,400)
b ２０７

-18		 大阪市東住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西25m府道、
北4.6m、角地
２住居

(100,300)
c ２０３

-4		 大阪市住之江区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西27.4m国
道、
南西5.5m、
角地
商業
特別用途地区
(100,400)
d ２１３

-28		 大阪市住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25m府道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
319,912  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
315,469 		 100
[  77.1]
409,169 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
442,000 
b (　           ) 
329,137  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
318,479 		 100
[  77.0]
413,609 
447,000 
c (　           ) 
287,930  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
281,897 		 100
[  71.1]
396,480 
428,000 
d (　           ) 
529,489  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
540,608 		 100
[ 125.1]
432,141 
467,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    443,000 円／㎡]  



大阪西成 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,307,361 
9,449,762 
35,857,599 
29,877,500 
5,980,099 		 （　0.9321）
5,574,050 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    132,715,476 円　　　　（　    312,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪西成 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 277.00 ＲＣ9 2,206.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   426 ㎡     33.8 m x   13.0 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：フロアー貸しの店舗、３～９階：ワンルームタイプ・平均専有面積約２５㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  82.1 ％
の理由		 この種の高層施設としては概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
316.67 
58.2 
184.42 
2,952 
544,408 		 4.0  2,177,632 
2.0  1,088,816 

 2～ 2		 店舗、事務所
277.07 
86.9 
240.72 
2,205 
530,788 		 4.0  2,123,152 
2.0  1,061,576 

 3～ 9		 住宅
211.68 
93.6 
198.14 
2,050 
406,187 		 0.0  0 
1.0  406,187 
地下
  ～ 1		 受水槽等
112.92 
 
 
 
 		    
   
塔屋
  ～  
18.00 
 
 
 
 		    
   

計
2,206.42 
82.1 
1,812.12 

3,918,505 		 4,300,784 
4,993,701 
⑨年額支払賃料      3,918,505 円　×　12ヶ月　＝　      47,022,060 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,812.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,022,060 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,876,965 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,585,095 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,300,784 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,567 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,993,701 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         682,699 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,307,361 円　　　　（　       106,355 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２０５賃
　　　　-1		 2,560  
(   2,508) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
2,943 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,035 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,952 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２０５賃
　　　　-8		 2,689  
(   2,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
3,127 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪西成 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,375,000 円  　　　　    475,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,453,862 円  　　　       48,462,060　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      633,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,037,500 円  　　　　    475,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       475,000 円  　　　　    475,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       475,000 円  　　　　    475,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,449,762 円　（　　　　　　        22,183 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 475,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   2,206.42 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,877,500 円  
（　　　　　        70,135 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,307,361 円      
②総費用 9,449,762 円      
③純収益　①－② 35,857,599 円      
④建物等に帰属する純収益 29,877,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,980,099 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,574,050 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,085 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    132,715,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     312,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪西成 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市西成区鶴見橋一丁目４４番３
 1200005117740-0000
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備考