令和6年1月15日　提出 大阪西成 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪西成 -4 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　中西　賢一   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市西成区橘１丁目９番３１外 ｢橘１－１１－６｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅や共 同住宅を中心とする 住宅地域 南5m私道 水道、ガス、下水 天下茶屋 590m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ私 道　 交通 施設 天下茶屋駅北西方 590m 法令 規制 １住居 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するものと思われる。最寄駅である天下茶屋駅は２線の利 用が可能である等、利便性が高く需要は強含んでおり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、地下鉄四つ橋線、同堺筋線、南海本線等の沿線で、西成区を中心とする住宅地の圏域である。特 に当区北中部の住宅地域との価格牽連性が高い。需要者の中心は地縁性を有する一次取得者であり、その優れた交通利 便性から、戸建住宅に対する実需は強含んでおり、地価は上昇傾向で推移している。中心価格帯は、土地のみで２，０ ００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さい戸建住宅中心の住宅地域であるため、共同住宅の建設を想定することは現実的ではなく、収益価格を 求めることはできなかった。一方、比準価格は類似地域内において収集したる多数の取引事例の内、要因比較が可能な 適切な事例を採用し求められたものであり信頼性、規範性は高い。よって、比準価格を採用し、単価と総額との関連に も留意し、類似する周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    180,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西成（府） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は減少傾向にあるが、インバウンド の復調等を背景として、投資需要は復調して おり、実需と相まって地価は強含み傾向で推 移している。 良好な利便性を背景として住宅に対する実需 の他、投資意欲も盛り返している。その他、 価格形成に直接影響を及ぼすような変動は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％ +2.7 ％