令和6年1月15日　提出 大阪西成 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪西成 -1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　井上　雅貴   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 193,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市西成区玉出中２丁目２４番２ ｢玉出中２－７－７｣ ②地積 　(㎡) 84   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,300) 準防 （その他） (90,276) 1:2.5 住宅 Ｓ3 一般住宅、店舗併用 住宅等が混在する住 宅地域 南4.6m市道 水道、ガス、下水 玉出 140m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．６ ｍ市道 交通 施設 玉出駅北東方 140m 法令 規制 １住居 (90,276) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅地域として熟成しており、地域に特段の変動要因は認められず、当面現状のまま推移するものと予測す る。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西成区及びその周辺区の住宅地域である。地下鉄四つ橋、南海本線の２路線の利用が可能な立地であるが 、これら２路線に囲繞される、標準地を含む地域の範囲は狭い。最寄駅、都心への近接性から利便性の高さが見直され 、底堅い需要が見込まれる一方、建築費高騰による総額が嵩み、エンドユーザーの需要が減退する面も見受けられる。 中心となる価格帯は、土地のみで１，５００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は西成区内の地域的特性の類似した多数の取引事例を収集・選択し、適切に要因比較を行った。画地条件・街 路条件から共同住宅の建設を想定することは困難であり、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は求 め得なかったが、本件においては、市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪住之江 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    215,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [104.0] 100 [114.5] [104.0] 100 192,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安、資源高に起因する物価上昇傾向にある 反面、コロナ諸規制の緩和から、不動産市場 全体に対する需要の回復傾向が認められる。 最寄駅に近く都心への接近性に優れる立地条 件から、需要が高まる反面、建築費の高騰か ら総額が嵩み、需要者が限定される面も見受 けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％