令和6年1月15日　提出 大阪東住吉 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪東住吉 -12 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　中西　賢一   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市東住吉区公園南矢田２丁目２５番２外 ｢公園南矢田２－１１－６｣ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、作業所、 農地等が混在する住 宅地域 北10m市道 水道、ガス、下水 矢田 930m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北１０ｍ 市道 交通 施設 矢田駅南西方 930m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 農地が介在する住宅地域であるが、需要は近年底堅さを増してきている。現状、周辺農地の宅地化はあまり進展 しておらず、地域要因に特段の変動はない。概ね現況のまま、地価は横ばい傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当区南部の矢田地区内にあって、近鉄南大阪線「矢田」駅勢圏内の住宅地域である。外部からの流入が 少なく、地縁的選好性が強い地域であり、主たる需要者は、当該地区内の概ね３０歳代以下の地縁のある一次取得者で ある。未開発の農地が多い地域であり、宅地開発はあまり進展していないが、需要は底堅さを増してきている。新築戸 建では２，５００万円～３，０００万円が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺環境、画地規模、事業収支の観点から共同住宅の想定は現実的ではなく、収益還元法の適用は断念した。標準地に おいて、需要者は収益性ではなく、居住快適性や利便性を考慮して意思決定をしていると考えられる。また、比準価格 は、同一需給圏内の類似地域に存する、現実に市場にて成約した取引事例に基づいており、実証的な価格であると認め られる。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪東住吉 -5              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 99.8] [100.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東住吉区は人口微増傾向、世帯数は増加傾向 にある。需要は当区北部及び中部は堅調であ るものの、大和川に近い地域は弱含んでいる 。 農地が比較的多い住宅地域であり、価格形成 に影響を与える地域要因の変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％