令和6年1月15日　提出 大阪東住吉 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪東住吉 -5 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　太田　徳治   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市東住吉区矢田１丁目２５番３１ ｢矢田１－２１－１４｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:4 住宅 Ｓ3 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 南8m市道 水道、ガス、下水 矢田 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 矢田駅北西方 460m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 介在農地を含む在来域ながら、公園通側の一部は短大、保育大があるなど密度が高く、相応の戸建需要が見込ま れる。人口動態と地域格差の拡大、経済秩序の変動も生じているが、地価は当面安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄、地下鉄、ＪＲ沿線で市南部域。大和川近辺の遠隔地で公営住宅や文教・高齢者施設が多く、周辺は 田畑が広がるなか露天利用が介在し、空家・空地の増加、人口減のエリアが随時顕在化してくる可能性を排除できない 。矢田南部エリアでは物流施設等の開発期待もあるが、局地的内向きで波及効果は限られる。近時は建売住宅の開発が 多数行われており、割安感などから別口の需要が見込まれるが、グロス価格抑制の動きから調整圧力も強まっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は周辺環境や画地規模、事業収支の観点からも共同住宅の想定は合理性に欠け、戸建住宅の賃貸市場も殆ど認め られないため、収益価格は試算しない。利便性、快適性を重視する既成住宅地域であることから、自己使用目的で取引 され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上 記のとおり決定した。なお、周辺類似の標準地等とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増。実体経済の下振れ要因が多いな か、過剰流動性、資産効果も相俟って住宅需 要が拡大し、地価は高止まり、上昇基調で推 移している。 低金利環境の容認、金余りの状況から堅調な 動きが続く。建築費高騰、実質購買力低下な どから戸建市場が内向きで活性化しない先行 き懸念もある。 変動は特にないが、画地条件による個別化の 動きが依然強い。業者の買取り転売が支配的 で、適時行き過ぎ修正もみられるが、物件ご とに選別される。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％