別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪東住吉 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東住吉 -4 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　幸一   TEL.
鑑定評価額 34,400,000 円  １㎡当たりの価格 255,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市東住吉区西今川３丁目１４番１３
｢西今川３－９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか共同
住宅も見られる住宅
地域		 北4.5m市道 水道、ガス、下水 今川

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       136 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４．５
ｍ市道		 交通

施設		 今川駅南東方

170m		 法令

規制		 １住居
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成しており、現況を維持して推移するものと予測する。駅接近性、生
活利便性に優れ、堅調な実需が見込め、地価は上昇傾向にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    183,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線、近鉄南大阪線、ＪＲ阪和線沿線で、東住吉区を中心とする住宅地域。主
たる需要者は圏内の居住者及び地縁を有する住宅取得者である。金利の先行き不透明感はあるものの、昨年末の金融緩
和維持を受け、市場では良好な資金調達環境から、住宅購入者の底堅い実需が見込める状況にある。従って、駅接近及
び生活利便性に優る住宅地需要は安定している。中心価格帯は、新築戸建住宅で３０００万円台後半と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅を主として、共同住宅も散見される住宅地域である。当該近隣地域の標準的画地においては、自用目的での取
引が中心であり、収益性よりも居住快適性を重視して売買等の意思決定が為されると考えられ、各事例の軽重を加味し
て決定した比準価格の信頼性が高い。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪東住吉 -7              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    264,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 [100.0]
100		 256,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    249,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東住吉区は、人口、世帯数は共に増加、新設
着工戸数は前年同期比減少傾向で推移する中
、住宅地選好性の高い北部を中心に地価動向
は強含みである。

地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪東住吉 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０４

-35		 大阪市東住吉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.4m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
b ２０２

-37		 大阪市東住吉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
２住居

(90,220)
c ２１７

-51		 大阪市東住吉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１住居

(90,200)
d ２１８

-17		 大阪市東住吉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
１住居

(90,300)
e ２１７

-47		 大阪市東住吉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
296,806  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 114.4]
262,040 		 100
[ 102.0]
256,902 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
257,000 
b (　           ) 
209,891  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
211,969 		 100
[  82.4]
257,244 
257,000 
c (　           ) 
241,926  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
240,968 		 100
[  91.2]
264,219 
264,000 
d (　           ) 
265,595  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
267,985 		 100
[ 103.8]
258,174 
258,000 
e (　           ) 
254,279  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
256,059 		 100
[  97.0]
263,978 
264,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +14.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    260,000 円／㎡]  



大阪東住吉 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,863,042 
919,543 
3,943,499 
2,852,450 
1,091,049 		 （　0.9746）
1,063,336 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     24,728,744 円　　　　（　    183,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪東住吉 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   135 ㎡      8.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約４０㎡のファミリータイプを想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種、同規模の賃貸用不動産としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,729 
132,269 		 1.0  132,269 
2.0  264,538 

 2～ 3		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
1,782 
144,342 		 1.0  144,342 
2.0  288,684 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
88.3 
238.50 

420,953 		 420,953 
841,906 
⑨年額支払賃料        420,953 円　×　12ヶ月　＝　       5,051,436 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,051,436 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       353,601 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,697,835 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           420,953 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,915 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          841,906 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         161,292 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,863,042 円　　　　（　        36,023 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２０７賃
　　　　-16		 2,120  
(   2,120) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,881 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,845 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,782 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２１８賃
　　　　-19		 1,772  
(   1,741) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,808 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪東住吉 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 222,500 円  　　　　     44,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 151,543 円  　　　        5,051,436　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      378,200 円  　　　　     44,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,500 円  　　　　     44,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,500 円  　　　　     44,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         919,543 円　（　　　　　　         6,811 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0641     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,852,450 円  
（　　　　　        21,129 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,863,042 円      
②総費用 919,543 円      
③純収益　①－② 3,943,499 円      
④建物等に帰属する純収益 2,852,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,091,049 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,063,336 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,877 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,728,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     183,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪東住吉 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市東住吉区西今川三丁目１４番１３
 1207000047999-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大阪東住吉 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪東住吉 -4 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　秋田　佳紀   TEL.
鑑定評価額 34,300,000 円  １㎡当たりの価格 254,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市東住吉区西今川３丁目１４番１３
｢西今川３－９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか共同
住宅も見られる住宅
地域		 北4.5m市道 水道、ガス、下水 今川

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       136 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 今川駅南東方

170m		 法令

規制		 １住居
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅の中に共同住宅等が見られる駅接近性に恵まれた住宅地域で、今後も現状を維持していくと予測する。
利便性に優れた住宅地域として、地価は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    261,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は近鉄南大阪線、地下鉄谷町線、ＪＲ阪和線等の沿線で、東住吉区を中心とする大阪市南部の住宅地域であ
る。需要者の中心は同一需給圏内に居住する個人の一次及び二次取得者であり、圏外からの転入は少ない。当該地域は
、交通利便性、居住の快適性が概ね確保された既成住宅地域であり、需要は安定している。取引の中心価格帯は、土地
は坪当り８５～９０万円前後、新築建売住宅は３５００～４０００万円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は最寄駅に近く賃貸マンション等の収益物件も多く見られるが、成熟した住宅地域であり、住宅地としての快
適性を重視する自己使用目的での取引が中心であるため、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認
められ、比準価格の規範性は高く、収益価格の地価形成への影響は相対的に小さい。したがって、市場性を反映した比
準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪東住吉 -7              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    264,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[107.1]		 [100.0]
100		 253,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    249,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内上位の高齢化傾向が続き、需要選好性の
違いから、地価動向は立地条件によるバラツ
キがみられる。


駅接近性が良好な住宅地域で、堅調な需要を
反映して地価は上昇傾向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪東住吉 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０４

-35		 大阪市東住吉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.4m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
b ２１７

-21		 大阪市東住吉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.4m市道
、中間画地
１住居

(90,300)
c ２１７

-26		 大阪市東住吉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.9m市道、
北2m、角地
２中専

(80,160)
d ２１７

-6		 大阪市東住吉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西6m、角地
１住居

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
296,806  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 114.4]
262,040 		 100
[  98.9]
264,954 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
265,000 
b (　           ) 
228,833  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
230,435 		 100
[  90.1]
255,755 
256,000 
c (　           ) 
250,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
244,417 		 100
[  89.4]
273,397 
273,000 
d (　           ) 
302,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
296,333 		 100
[  94.0]
315,248 
315,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +14.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    261,000 円／㎡]  



大阪東住吉 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,107,841 
972,302 
4,135,539 
3,031,930 
1,103,609 		 （　0.9746）
1,075,577 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     25,013,419 円　　　　（　    185,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪東住吉 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 ＬＳ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   135 ㎡      8.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ・平均専有面積約４０㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 この種の共同住宅としては概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
1,874 
143,361 		 1.0  143,361 
2.0  286,722 

 2～ 3		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
1,874 
151,794 		 1.0  151,794 
2.0  303,588 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
88.3 
238.50 

446,949 		 446,949 
893,898 
⑨年額支払賃料        446,949 円　×　12ヶ月　＝　       5,363,388 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,363,388 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       429,071 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,934,317 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           446,949 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,112 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          893,898 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         169,412 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,107,841 円　　　　（　        37,836 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２０２賃
　　　　-17		 1,953  
(   1,884) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,860 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,940 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,874 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２１７賃
　　　　-4		 2,391  
(   2,338) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,440 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪東住吉 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 236,500 円  　　　　     47,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 160,902 円  　　　        5,363,388　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      402,000 円  　　　　     47,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,300 円  　　　　     47,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,300 円  　　　　     47,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         972,302 円　（　　　　　　         7,202 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0641     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,031,930 円  
（　　　　　        22,459 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,107,841 円      
②総費用 972,302 円      
③純収益　①－② 4,135,539 円      
④建物等に帰属する純収益 3,031,930 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,103,609 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,075,577 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,967 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,013,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     185,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪東住吉 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市東住吉区西今川三丁目１４番１３
 1207000047999-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考