別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪住吉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪住吉 5-1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　健爾   TEL.
鑑定評価額 238,000,000 円  １㎡当たりの価格 586,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市住吉区苅田５丁目４５番
｢苅田５－１９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 406  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ5		 中層の店舗併用住宅
等が集まる駅前の商
業地域		 西36m府道 水道、ガス、下水 あびこ近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       414 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ府道 交通

施設		 あびこ駅近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿い、かつ駅に近接した繁華な商業地域で、当面現状のまま推移すると予測する。各種政策効果の継続
等を背景に、当区内の商業地の希少性も相俟って地価の上昇傾向は当面続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    610,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    523,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は住吉区及び隣接区等における商業地域である。典型的な需要者は店舗等の出店を計画する事業法人や収益
物件の開発等を目的とする不動産業者等が想定される。当該地域は繁華性が高く、高度利用の進んだ駅前商業地域で、
その希少性と力強い投資意欲に牽引されて、地価は上昇傾向で推移している。想定される需要者の属性は多種多様で、
規模等にばらつきが大きいことから市場の中心価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格については、想定建物に住宅部分を含んでおり、家賃負担能力の限界の点で価格と相関性の高い賃料を得るこ
とが困難であるため、比準価格と比べてやや低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の商業地域等の事例を
採用しており、規範性が高い。従って、本件では、規範性が相対的に高い比準価格を標準としつつ、収益価格を比較考
量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住吉 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    495,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 [100.0]
100		 585,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    559,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和の継続等の政策効果を背景に投資意
欲は依然強気で、利便性や繁華性が優位にあ
る商業地の希少性も相俟って、地価は総じて
上昇している。

希少な駅前商業地域で、マンションや商業施
設用地への需要も金融緩和の継続を背景とし
て強気であるため地価の上昇幅は拡大してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪住吉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１３

-28		 大阪市住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25m府道、
中間画地
近商

(90,300)
b ２１２

-25		 大阪市西成区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27.2m国
道、中間画地
商業

(100,400)
c ２０５

-30		 大阪市西成区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西26m国道、
北8m、角地
商業

(100,600)
d ２１１

-6		 大阪市住吉区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東23.6m府道、
南7.9m、角地
商業

(100,400)
e ２０２

-12		 大阪市東住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東25m市道、
南6m、角地
１住居

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
529,489  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
540,608 		 100
[  88.4]
611,548 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
612,000 
b (　           ) 
381,917  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
402,922 		 100
[  67.0]
601,376 
601,000 
c (　           ) 
526,153  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
519,639 		 100
[  82.7]
628,342 
628,000 
d (　           ) 
329,525  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.7]
341,878 		 100
[  55.2]
619,344 
619,000 
e (　           ) 
336,884  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
320,213 		 100
[  54.5]
587,547 
588,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    610,000 円／㎡]  



大阪住吉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,694,709 
11,121,087 
37,573,622 
28,239,600 
9,334,022 		 （　0.9332）
8,710,509 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    212,451,439 円　　　　（　    523,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪住吉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 362.15 ＲＣ7 1,798.39
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   406 ㎡     17.5 m x   23.3 m  前面道路：府道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １及び２階は店舗、３階以上の住宅部分は単身者向けタイプ（平均専有面積約３２㎡）の店舗付共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同種、同規模の建物から標準的と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
691.94 
77.6 
536.65 
3,526 
1,892,228 		 8.0  15,137,824 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
221.29 
87.6 
193.92 
2,340 
453,773 		 1.0  453,773 
1.0  453,773 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,798.39 
83.8 
1,506.25 

4,161,093 		 17,406,689 
2,268,865 
⑨年額支払賃料      4,161,093 円　×　12ヶ月　＝　      49,933,116 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,506.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,933,116 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,496,656 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,976,460 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,406,689 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         165,364 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,268,865 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         552,435 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     45,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           450 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,694,709 円　　　　（　       119,938 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１６賃
　　　　-8		 2,695  
(   2,695) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 73.6]		 100
[100.0]
3,662 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,526 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２１６賃
　　　　-9		 3,098  
(   3,018) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.3]		 100
[100.0]
3,431 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪住吉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,330,000 円  　　　　    466,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,028,387 円  　　　       50,473,116　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      869,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,961,000 円  　　　　    466,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       466,000 円  　　　　    466,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       466,000 円  　　　　    466,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,121,087 円　（　　　　　　        27,392 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 466,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 247,000 円／㎡　×　   1,798.39 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,239,600 円  
（　　　　　        69,556 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,694,709 円      
②総費用 11,121,087 円      
③純収益　①－② 37,573,622 円      
④建物等に帰属する純収益 28,239,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,334,022 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,710,509 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,454 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    212,451,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     523,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪住吉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市住吉区苅田五丁目４５番
 1207000248877-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪住吉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪住吉 5-1 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　高島　博   TEL.
鑑定評価額 238,000,000 円  １㎡当たりの価格 586,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市住吉区苅田５丁目４５番
｢苅田５－１９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 406  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ5		 中層の店舗併用住宅
等が集まる駅前の商
業地域		 西36m府道 水道、ガス、下水 あびこ近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       414 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ府道　 交通

施設		 あびこ駅近接

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅近接に位置する幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変動はなく今後も現状を維持すると思料す
る。高い繁華性及び稀少性を背景に需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    606,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    467,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は住吉区及び大阪市等における繁華性の高い商業地域一円と判定される。主たる需要者は店舗等の出店を目
的とする事業法人のほか、投資用物件としての取得を目的とする不動産業者等が想定される。同一需給圏内において、
高い繁華性及び稀少性を有していることから、相応の市場選好性が認められる。市場の中心価格帯は、取引件数が相対
的に少ない上、市場参加者の属性、目的等が多岐にわたることから、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に存する商業地の取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は、対象不動産に係る需
要者が重視する価格ではあるが、想定要素を多く含み、賃料水準の適切な把握が困難という側面もある。よって、本件
では不動産市場で形成された取引価格に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡性に
も留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住吉 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    495,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 [100.0]
100		 585,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    559,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資源高等の影響により消費への下押し圧力は
残るものの、立地条件のよいエリアを中心と
して需要は堅調である。


価格形成に影響を与える地域要因の変動は認
められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪住吉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１３

-28		 大阪市住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西25m府道、
中間画地
近商

(90,300)
b ２０５

-30		 大阪市西成区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西26m国道、
北8m、角地
商業

(100,600)
c ２１１

-6		 大阪市住吉区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東23.6m府道、
南7.9m、角地
商業

(100,400)
d ２０２

-7		 大阪市生野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m府道、
北5.5m、
二方路
近商

(90,257)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
529,489  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
540,608 		 100
[  87.5]
617,838 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
618,000 
b (　           ) 
526,153  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
519,639 		 100
[  85.9]
604,935 
605,000 
c (　           ) 
329,525  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.7]
341,878 		 100
[  60.7]
563,226 
563,000 
d (　           ) 
337,334  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
338,326 		 100
[  55.2]
612,909 
613,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    606,000 円／㎡]  



大阪住吉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,940,710 
10,590,349 
35,350,361 
27,027,600 
8,322,761 		 （　0.9332）
7,766,801 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    189,434,171 円　　　　（　    467,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪住吉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 362.15 ＲＣ7 1,798.39
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   406 ㎡     17.5 m x   23.3 m  前面道路：府道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階：店舗、３～７階：平均面積３２㎡程度（単身者向け）の店舗付共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
691.94 
77.6 
536.65 
3,298 
1,769,872 		 6.0  10,619,232 
3.0  5,309,616 

 3～ 7		 住宅
221.29 
87.6 
193.92 
2,150 
416,928 		 1.0  416,928 
2.0  833,856 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,798.39 
83.8 
1,506.25 

3,854,512 		 12,703,872 
9,478,896 
⑨年額支払賃料      3,854,512 円　×　12ヶ月　＝　      46,254,144 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,506.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,254,144 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,312,707 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,481,437 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,703,872 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         120,687 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,478,896 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　       1,338,136 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     45,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           450 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,940,710 円　　　　（　       113,154 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２０１賃
　　　　-13		 2,559  
(   2,422) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
3,268 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,437 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,298 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２０１賃
　　　　-14		 2,825  
(   2,716) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
3,608 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪住吉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,230,000 円  　　　　    446,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,807,649 円  　　　       46,794,144　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      869,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,791,000 円  　　　　    446,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       446,000 円  　　　　    446,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       446,000 円  　　　　    446,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,590,349 円　（　　　　　　        26,085 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 446,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 236,000 円／㎡　×　   1,798.39 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,027,600 円  
（　　　　　        66,570 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,940,710 円      
②総費用 10,590,349 円      
③純収益　①－② 35,350,361 円      
④建物等に帰属する純収益 27,027,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,322,761 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,766,801 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,130 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    189,434,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     467,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪住吉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市住吉区苅田五丁目４５番
 1207000248877-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考