令和6年1月15日　提出 大阪住吉 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大阪住吉 -17 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　富田　浩二   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大阪市住吉区苅田６丁目２３番１２ ｢苅田６－６－１１｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (80,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南西4m市道、北西側道 水道、ガス、下水 あびこ 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 あびこ駅東方 850m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であるが、地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間は現状維持 と予測する。なお、地価水準は上昇傾向になると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線、南海高野線、ＪＲ阪和線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ御堂筋線、近鉄南大阪線沿線の概ね住吉区 、隣接区内の住宅地域である。近隣地域は、街路条件のやや劣る戸建住宅地域であり、需要はほぼ安定的である。需要 者の中心は、住吉区内居住の一次取得者である。市場においては、土地取引件数は概ね横ばいであるが、売り希望価格 、成約価格は上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で３，５００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の標準的使用は戸建住宅地で、市場参加者は快適性及び利便性を重視する自己の居住用目的の一般所得者が中 心である。市場性の観点に着目した比準価格は実証的であるが、収益性の観点に着目した収益価格は試算しなかった。 従って、比準価格を採用して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪東住吉 -5              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 91.4] [104.0] 100 160,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 我が国の景気は緩やかに回復し、インバウン ド（訪日外国人）需要は好調のため、物価上 昇基調の影響はあるが、不動産市場は上昇傾 向にある。 住吉区は人口減少率が周辺区よりやや小さく 、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％