別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪住吉 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪住吉 -16 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　富田　浩二   TEL.
鑑定評価額 54,700,000 円  １㎡当たりの価格 237,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市住吉区長居西１丁目１０番３
｢長居西１－１１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅兼倉庫

ＲＣ3F1B		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 長居

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 長居駅北西方

630m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は戸建住宅、中低層共同住宅が多く、駐車場等も見られる混在住宅地域であるが、地域要因に格別の変
動要因はなく、当分の間は現状維持と予測する。なお、地価水準は上昇傾向になると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    244,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南海本線、南海高野線、ＪＲ阪和線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ御堂筋線沿線の概ね住吉区、隣接区内の住
宅地域である。近隣地域は、社会的環境が普通の混在住宅地域であり、需要は堅調である。需要者の中心は、住吉区内
居住の一次取得者又は二次取得者である。市場においては、土地取引件数は概ね横ばいであるが、売り希望価格、成約
価格は上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で４，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の標準的使用は中低層住宅地で、市場参加者は快適性及び利便性を重視する自己の居住用目的の一般所得者が
中心である。市場性の観点に着目した比準価格は実証的であるが、収益性の観点に着目した収益価格は居住の快適性等
を指向する住宅地域に存するため低位な価格となった。従って、比準価格を重視し、収益価格は比較考量して、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住吉 -9                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    269,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[103.0]		 100
[118.3]		 [104.0]
100		 236,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    231,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 我が国の景気は緩やかに回復し、インバウン
ド（訪日外国人）需要は好調のため、物価上
昇基調の影響はあるが、不動産市場は上昇傾
向にある。

住吉区は人口減少率が周辺区よりやや小さく
、地価は上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪住吉 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０４

-32		 大阪市住吉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東6m、角地
２中専

(80,200)
b ２０４

-39		 大阪市住吉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西8.5m市道、
北東5.5m、
角地
１住居

(100,200)
c ２０７

-1		 大阪市住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東5.5m市道
、南西5.5m、
角地
１住居

(100,200)
d ２１６

-17		 大阪市住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
e ２１６

-30		 大阪市住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
218,066  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
205,646 		 100
[  89.0]
231,063 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
240,000 
b (　           ) 
246,744  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.1]
227,972 		 100
[  96.6]
235,996 
245,000 
c (　           ) 
210,084  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
205,530 		 100
[  88.2]
233,027 
242,000 
d (　           ) 
239,894  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
242,053 		 100
[ 100.7]
240,370 
250,000 
e (　           ) 
223,724  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
216,410 		 100
[  91.8]
235,741 
245,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    244,000 円／㎡]  



大阪住吉 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を適切に把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,335,498 
1,399,078 
5,936,420 
4,305,300 
1,631,120 		 （　0.9753）
1,590,831 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     36,155,250 円　　　　（　    157,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪住吉 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 129.00 Ｓ3 387.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   231 ㎡     10.9 m x   21.3 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階の住宅はファミリータイプ（平均専有面積約５５㎡）を想定する。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 類似建設事例の標準的な有効率と判断する。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
129.00 
85.0 
109.65 
1,877 
205,813 		 1.0  205,813 
2.0  411,626 

 2～ 3		 住宅
129.00 
85.0 
109.65 
1,896 
207,896 		 1.0  207,896 
2.0  415,792 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
387.00 
85.0 
328.95 

621,605 		 621,605 
1,243,210 
⑨年額支払賃料        621,605 円　×　12ヶ月　＝　       7,459,260 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     328.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,459,260 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       372,963 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,086,297 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           621,605 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,905 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,243,210 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         243,296 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,335,498 円　　　　（　        31,755 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１３賃
　　　　-1		 1,653  
(   1,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
2,000 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,963 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,896 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２１７賃
　　　　-6		 2,358  
(   2,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,998 
c ２１７賃
　　　　-9		 2,360  
(   2,287) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[126.0]		 100
[ 99.0]
1,892 
大阪住吉 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 339,000 円  　　　　     67,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 223,778 円  　　　        7,459,260　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      576,300 円  　　　　     67,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,800 円  　　　　     67,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,800 円  　　　　     67,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,399,078 円　（　　　　　　         6,057 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     387.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,305,300 円  
（　　　　　        18,638 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,335,498 円      
②総費用 1,399,078 円      
③純収益　①－② 5,936,420 円      
④建物等に帰属する純収益 4,305,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,631,120 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,590,831 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,887 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,155,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     157,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪住吉 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市住吉区長居西一丁目１０番３
 1207000286867-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪住吉 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪住吉 -16 大阪府 大阪第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　健爾   TEL.
鑑定評価額 54,700,000 円  １㎡当たりの価格 237,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市住吉区長居西１丁目１０番３
｢長居西１－１１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅兼倉庫

ＲＣ3F1B		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 長居

630m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道　		 交通

施設		 長居駅北西方

630m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した住宅地域であり、当面現状のまま推移すると思われる。住環境や利便性に優位性のある住宅地に対する
実需は旺盛であり、地価は当面上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    246,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として住吉区北部から中部にかけての住宅地域である。需要者は当該地域の地価水準や標準的な画地規
模等を考慮すると、二次取得者層が中心になると考えられる。長居駅周辺の住宅地需要は従来堅調で、供給も限定的で
あることから地価は上昇傾向が続いている。二次取得者層は所得環境が良好で、選好性も属人性が強いため、総額での
中心価格帯の把握は非常に困難となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 良好な利便性から共同住宅も混在しているが、家賃が総額で頭打ちになりやすい共同住宅を想定した収益価格は比準価
格に比して低位に試算された。比準価格の試算で採用した事例は同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場性を反
映しており、規範性が高い。住環境を重視した自用目的の需要が中心となる地域であることを考慮して、比準価格を標
準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大阪住吉 -9                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    269,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[103.0]		 100
[118.3]		 [104.0]
100		 236,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    231,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 従来当区内の住宅需要は堅調で、これに各種
政策効果等も相俟って、区内でも強弱の差は
あるものの、住宅地の地価は総じて上昇傾向
で推移している。

利便性や住環境に優れ、需要選好性が高い「
長居」駅徒歩圏内にあり、従前の堅調な住宅
実需に強気な投資需要も相俟って地価は上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大阪住吉 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２１３

-15		 大阪市住吉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m私道、
東3.3m、
二方路
１中専

(80,200)
b ２１３

-24		 大阪市住吉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.5m市道
、中間画地
２中専

(70,200)
c ２１３

-25		 大阪市住吉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
１住居

(90,200)
d ２０４

-24		 大阪市住吉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2m私道、
中間画地
２中専

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
256,838  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
257,090 		 100
[ 107.8]
238,488 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
248,000 
b (　           ) 
178,971  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
176,365 		 100
[  75.7]
232,979 
242,000 
c (　           ) 
276,222  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
269,582 		 100
[ 115.5]
233,404 
243,000 
d (　           ) 
189,184  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
190,887 		 100
[  80.1]
238,311 
248,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    246,000 円／㎡]  



大阪住吉 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,761,024 
1,447,051 
6,313,973 
4,606,800 
1,707,173 		 （　0.9746）
1,663,811 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     38,693,279 円　　　　（　    168,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪住吉 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 129.00 ＬＳ3 387.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   231 ㎡     10.9 m x   21.3 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約５５㎡のファミリー向け住宅。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種、同規模の建物から標準的と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
129.00 
85.0 
109.65 
2,033 
222,918 		 1.0  222,918 
1.0  222,918 

 2～ 3		 住宅
129.00 
85.0 
109.65 
2,033 
222,918 		 1.0  222,918 
1.0  222,918 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
387.00 
85.0 
328.95 

668,754 		 668,754 
668,754 
⑨年額支払賃料        668,754 円　×　12ヶ月　＝　       8,025,048 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     328.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,025,048 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       401,252 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,623,796 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           668,754 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,353 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          668,754 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         130,875 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,761,024 円　　　　（　        33,598 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２１６賃
　　　　-15		 1,845  
(   1,845) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 100
[ 90.9]		 100
[100.0]
2,034 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,070 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,033 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２１３賃
　　　　-2		 1,797  
(   1,729) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 94.5]		 100
[100.0]
2,113 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪住吉 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 349,000 円  　　　　     69,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 240,751 円  　　　        8,025,048　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      124,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      593,300 円  　　　　     69,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,800 円  　　　　     69,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,800 円  　　　　     69,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,447,051 円　（　　　　　　         6,264 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     387.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0660     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,606,800 円  
（　　　　　        19,943 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,761,024 円      
②総費用 1,447,051 円      
③純収益　①－② 6,313,973 円      
④建物等に帰属する純収益 4,606,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,707,173 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,663,811 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,203 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,693,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     168,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪住吉 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市住吉区長居西一丁目１０番３
 1207000286867-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考