鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
大阪住吉 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪住吉 -3

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　清水　幸一

TEL.

鑑定評価額

168,000,000 円

１㎡当たりの価格

263,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月29日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市住吉区我孫子２丁目４３番３外｢我孫子２－８－１０｣				②地積　(㎡)	637 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	不整形 1:1.5	共同住宅ＲＣ6	中層のマンション等が建ち並ぶ共同住宅地域	南西15m市道	水道、ガス、下水	我孫子町 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

我孫子町駅北東方

320m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中層共同住宅の立地性を有する住宅地域で、当面、現況を維持して推移するものと予測する。生活利便性は良好
で、マンション開発素地としての安定した需要を背景に、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 270,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 233,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ阪和線、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ御堂筋線等の各駅勢圏の住吉区及び隣接区の住宅地域である。需要
者は大阪市南部に地縁を有する住宅取得者、開発適地ではデベロッパーや建売業者等が中心である。大阪都心への接近
性や住環境が選好され、市場では堅調な需要が認められる。専有面積６０～７０㎡の新築分譲マンションで、３０００
万円台後半から４０００万円台前半が中心価格帯と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中層マンション等が建ち並ぶ共同住宅を中心とする地域である。当該近隣地域の標準的画地においては、分譲マンショ
ン用地として開発法の適用を行ったが、開発スケジュールや各種想定要素の介入は否めず、各事例の軽重を加味して決
定した比準価格の信頼性が高い。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、開発法による価格を関連付け、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪住吉 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 269,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[103.0]

100
[101.9]

[100.0]
100

263,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    256,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住吉区の人口は微減、世帯数は増加、新設着
工戸数は前年同期比横這いにて推移しており
、住宅地選好性の高い北部を中心に地価動向
は強含みである。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪住吉 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１３ -38	大阪市住吉区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東8m市道、南西6m、角地		２中専 (80,200)
b	２１３ -31	大阪市住吉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m府道、中間画地		２住居 (90,298)
c	２１３ -25	大阪市住吉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居 (90,200)
d	２１６ -8	大阪市住吉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		２中専 (70,200)
e	２０１ -13	大阪市住吉区		貸家建付地	（　）	不整形	北4.4m市道、中間画地		２中専 (70,176)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 252,591	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	254,342	100 [ 96.9]	262,479	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	262,000
b	(　 ) 250,297	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	254,051	100 [ 93.6]	271,422		271,000
c	(　 ) 276,222	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	269,582	100 [ 99.0]	272,305		272,000
d	(　 ) 297,068	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	288,213	100 [ 105.0]	274,489		274,000
e	(　 ) 284,241	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	303,390	100 [ 107.8]	281,438		281,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

大阪住吉 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲型マンションが最有効で、収益物件には馴染まないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション適地のため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
508,265,449	359,751,105	12	545,000	1,106.10	260,000	1,322.10
⑧開発法による価格	148,514,344 円　　　　（　 233,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪住吉 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
637 ㎡	㎡		㎡		㎡	637.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
364.60 ㎡	1,322.10 ㎡	1,151.60 ㎡	170.50 ㎡	1,106.10 ㎡	ＲＣ・5F ( 15 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 57.2 ％）	（ 207.6 ％）	（ 180.8 ％）	（ 26.8 ％）	（ 83.66 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	21.0 ｍ 31.7 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

545,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 545,000 円／㎡　　×　　 1,106.10 ㎡　　＝　　　　 602,824,500 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 602,824,500 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 260,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 267,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 267,800 円／㎡　　×　　　 1,322.10 ㎡　　＝　　　　 354,058,380 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 602,824,500 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 60,282,450 円

支出合計　④+⑤+⑥

414,340,830 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	48,225,960 円	( 8 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 42,255,586 円
	販売総額(2期)	434,033,640 円	( 72 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 366,194,182 円
	販売総額(3期)	120,564,900 円	( 20 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 99,815,681 円
収入合計		－	－	－	－	508,265,449 円
支出	建築工事費(1期)	35,405,838 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 33,454,976 円
	建築工事費(2期)	35,405,838 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 31,613,873 円
	建築工事費(3期)	283,246,704 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 238,975,244 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	36,169,470 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 34,176,532 円
	販売管理費(2期)	24,112,980 円	( 40 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 21,530,480 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	359,751,105 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	508,265,449 円　　－　　　　　　 359,751,105 円　　＝　　　　　 148,514,344 円 233,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

大阪住吉 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市住吉区我孫子二丁目４３番３	1207000236756-0000
2	大阪市住吉区我孫子二丁目４４番３	1207000236759-0000
3	大阪市住吉区我孫子二丁目４４番４	1207000236760-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
大阪住吉 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大阪住吉 -3

大阪府

大阪第２

氏名

不動産鑑定士　太田　徳治

TEL.

鑑定評価額

167,000,000 円

１㎡当たりの価格

262,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大阪市住吉区我孫子２丁目４３番３外｢我孫子２－８－１０｣				②地積　(㎡)	637 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	不整形 1:1.5	共同住宅ＲＣ6	中層のマンション等が建ち並ぶ共同住宅地域	南西15m市道	水道、ガス、下水	我孫子町 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

我孫子町駅北東方

320m

法令

規制

２中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

広路沿いの共同住宅地域であり、開発適地の需給逼迫感が依然強い。用地取得競争の激化、高値競合が見込まれ
、建築コスト高止まりの情勢から仕入採算価格の先行き調整懸念もあるが、当面安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 230,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は近傍各駅周辺の住宅・混在地域一帯。交通至便で中堅デベロッパーを中心に多様な業種からの底堅い需要
が見込まれる。近年のマンション偏重傾向は将来像を含めると不透明性があるが、幹線道路の背後に展開し、画地条件
に応じて中層、多目的利用が可能な地域として用途の可変性が認められる。経済秩序の変動が生じ、事業採算性の検証
は今後より厳しくなると考えられるが、類似沿道地域と比較して認知度や市街地形成の将来性、競争力に遜色はない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判断したため、収益価格は試算しない。事業採算性を重視した開発利潤目
的での取引が想定され、取引価格及び仕入採算価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるが、開
発法によって求められた価格はその算出過程に想定要素が多いことから、比準価格を標準とし、開発法による価格を関
連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大阪住吉 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 269,000 円／㎡

[102.6]
100

100
[103.0]

100
[102.3]

[100.0]
100

262,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減傾向。過剰流動性、資産効果、相
続対策等を背景に需要が強含み、上げ一服感
もみられるなか、地価は高止まり、上昇基調
で推移している。

素地供給が限定的である一方、沿道環境に優
れた面大地の効用は依然として高く、建築コ
スト転嫁の期待性も加味して採算地価は強含
みである。

要因変動は特にないが、立地稀少性から開発
需要が集中する傾向が強く、画地規模、利用
効率に応じて採算に乗る業物の流動性は良好
である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大阪住吉 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１３ -38	大阪市住吉区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東8m市道、南西6m、角地		２中専 (80,200)
b	２１３ -31	大阪市住吉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m府道、中間画地		２住居 (90,298)
c	２１６ -30	大阪市住吉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居 (90,200)
d	２１３ -25	大阪市住吉区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 252,591	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	254,342	100 [ 92.0]	276,459	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	276,000
b	(　 ) 250,297	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	254,051	100 [ 91.8]	276,744		277,000
c	(　 ) 223,724	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	216,410	100 [ 79.0]	273,937		274,000
d	(　 ) 276,222	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	269,582	100 [ 102.8]	262,239		262,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

大阪住吉 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションと判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
512,928,435	366,109,181	12	550,000	1,106.10	265,000	1,322.10
⑧開発法による価格	146,819,254 円　　　　（　 230,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大阪住吉 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
637 ㎡	㎡		㎡		㎡	637.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
364.60 ㎡	1,322.10 ㎡	1,151.60 ㎡	170.50 ㎡	1,106.10 ㎡	ＲＣ・5F ( 15 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 57.2 ％）	（ 207.6 ％）	（ 180.8 ％）	（ 26.8 ％）	（ 83.66 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	21.0 ｍ 31.7 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

550,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 550,000 円／㎡　　×　　 1,106.10 ㎡　　＝　　　　 608,355,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 608,355,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 265,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 272,950 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 272,950 円／㎡　　×　　　 1,322.10 ㎡　　＝　　　　 360,867,195 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 608,355,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 60,835,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

421,702,695 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	48,668,400 円	( 8 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 42,643,252 円
	販売総額(2期)	438,015,600 円	( 72 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 369,553,762 円
	販売総額(3期)	121,671,000 円	( 20 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 100,731,421 円
収入合計		－	－	－	－	512,928,435 円
支出	建築工事費(1期)	36,086,720 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 34,098,342 円
	建築工事費(2期)	36,086,720 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 32,221,832 円
	建築工事費(3期)	288,693,756 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 243,570,922 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	36,501,300 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 34,490,078 円
	販売管理費(2期)	24,334,200 円	( 40 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 21,728,007 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	366,109,181 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	512,928,435 円　　－　　　　　　 366,109,181 円　　＝　　　　　 146,819,254 円 230,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

大阪住吉 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大阪市住吉区我孫子二丁目４３番３	1207000236756-0000
2	大阪市住吉区我孫子二丁目４４番３	1207000236759-0000
3	大阪市住吉区我孫子二丁目４４番４	1207000236760-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考