別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
大阪阿倍野 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪阿倍野 5-4 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　山内　正己   TEL.
鑑定評価額 4,180,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市阿倍野区阿倍野筋１丁目３８番１外
｢阿倍野筋１－３－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,652)
不整形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ9		 百貨店、事務所店舗
ビルが建ち並ぶ高度
商業地域		 西40m府道、三方路 水道、ガス、下水 大阪阿部野橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ府道 交通

施設		 大阪阿部野橋駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域を含む、あべのターミナルエリアでは百貨店、店舗・事務所ビル等が集積する高度商業地域が形成されて
いる。インバウンド需要の急速な回復によって、繁華性を取り戻しており、地価の回復が進んでいる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大阪市内の商業集積エリアで、百貨店、店舗ビル等が建ち並ぶ高度商業地域であるが、需要者は資金力
豊富なファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ、機関投資家、総合ディベロッパー等が想定されるため、その範囲は広域に及ぶ。不動
産投資需要は堅調であるが既存収益物件が好まれ、投資適格性を有する既存収益物件は希少である。尚、取引の価格帯
の幅が広範に亘るため、市場での需要の中心となる総額としての価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある取引事例から求めており、各々事情を含み個別性が強いものの市場性を
反映した価格である。また、収益価格は将来予測や想定建物の精度に限度があるものの、想定される需要者の属性から
は収益性を反映した価格は重視すべきである。よって比準価格の実証性を精査しつつ、収益価格を関連付けて、周辺地
域の標準地の価格との均衡性にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　阿倍野（府） 5-4           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,350,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みがみられるが、緩やか
に回復している。ただし、物価上昇、中東情
勢、金融資本市場の変動等の影響に十分注意
する必要がある。

新型コロナの影響による集客減がテナントの
売上高に大きく影響していたが、インバウン
ド需要の回復に伴って、地価の回復が進んで
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％ +5.1 ％
３　試算価格算定内訳 大阪阿倍野 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１０２

-14		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m市道、
北1.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b 西１１４

-1		 大阪市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c 北１０８

-1		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西39.5m府道、
東8m、
南10.9m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d 中央１０１

-3		 大阪市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西23.6m市道、
南6.2m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,245,015  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 103.0]
2,313,073 		 100
[  74.4]
3,108,969 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.9

行政　　   -7.0

その他　    0.0

　　　[ 101.3]
　　　　 100
3,150,000 
b (　           ) 
2,116,548  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,434,030 		 100
[  63.6]
3,827,091 
3,880,000 
c (　           ) 
2,231,043  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
2,369,249 		 100
[  61.4]
3,858,712 
3,910,000 
d (　           ) 
2,175,830  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,258,719 		 100
[  74.4]
3,035,913 
3,080,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,550,000 円／㎡]  



大阪阿倍野 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

397,704,370 
137,085,313 
260,619,057 
143,704,000 
116,915,057 		 （　0.9436）
110,321,048 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  3,558,743,484 円　　　　（　  3,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪阿倍野 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 949.00 ＲＣ9F1B 8,663.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   652 ％   1,187 ㎡     27.4 m x   35.8 m  前面道路：府道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階：平面式（自走式）駐車場、１～３階：店舗、４～９階：事務所（フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  69.0 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
  ～ 1		 駐車場
949.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
900.00 
62.2 
560.00 
12,100 
6,776,000 		 10.0  67,760,000 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
949.00 
72.1 
684.30 
5,300 
3,626,790 		 10.0  36,267,900 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
949.00 
82.1 
779.20 
3,781 
2,946,155 		 6.0  17,676,930 
0.0  0 

 8～ 9		 事務所
560.00 
83.6 
468.00 
3,650 
1,708,200 		 6.0  10,249,200 
0.0  0 

計
8,663.00 
69.0 
5,981.40 

29,230,600 		 231,501,920 
0 
⑨年額支払賃料     29,230,600 円　×　12ヶ月　＝　     350,767,200 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   5,981.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　      65,316,888 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       416,084,088 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       9,240,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　    29,772,686 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 395,551,402 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       231,501,920 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,152,968 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     397,704,370 円　　　　（　       335,050 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１１４賃
　　　　-7		 3,952  
(   3,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,952 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,781 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b 中央１０９賃
　　　　-1		 3,718  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,718 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪阿倍野 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 15,180,000 円  　　　　  2,530,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 63,798,613 円  　　　      425,324,088　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   31,541,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   21,505,000 円  　　　　  2,530,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,530,000 円  　　　　  2,530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,530,000 円  　　　　  2,530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     137,085,313 円　（　　　　　　       115,489 円／㎡）　　（経費率　　  34.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,530,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 278,000 円／㎡　×　   8,663.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 143,704,000 円  
（　　　　　       121,065 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 397,704,370 円      
②総費用 137,085,313 円      
③純収益　①－② 260,619,057 円      
④建物等に帰属する純収益 143,704,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 116,915,057 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 110,321,048 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       92,941 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,558,743,484 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪阿倍野 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市阿倍野区阿倍野筋一丁目３８番１
 1207000317216-0000
2 　大阪市阿倍野区阿倍野筋一丁目３８番２
 1207000317217-0000
3 　大阪市阿倍野区阿倍野筋一丁目４３番１
 1207000317231-0000
4 　大阪市阿倍野区阿倍野筋一丁目４３番７
 1207000317235-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
大阪阿倍野 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大阪阿倍野 5-4 大阪府 大阪第１ 氏名  不動産鑑定士　由里　正博   TEL.
鑑定評価額 4,180,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大阪市阿倍野区阿倍野筋１丁目３８番１外
｢阿倍野筋１－３－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,187  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,652)
不整形
1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ9		 百貨店、事務所店舗
ビルが建ち並ぶ高度
商業地域		 西40m府道、三方路 水道、ガス、下水 大阪阿部野橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ府道 交通

施設		 大阪阿部野橋駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 　当地域を含む阿倍野ターミナルエリアは百貨店や店舗ビル等が集積する高度商業地域を形成している。コロナ
禍以前の繁華性をほぼ取り戻しており、人流等の急速な回復により地価は堅調に推移する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,950,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は阿倍野区及び周辺区の百貨店、店舗付事務所ビル等が集積する高度商業地域であり、主たる需要者とし
ては資金力豊富なファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ、機関投資家等が考えられる。外出自粛要請等の解除により、人流の急速な
回復が見られるなど、商業集積性・集客性の高い希少性を有するエリアに対する既存収益物件の投資需要は引き続き堅
調である。中心価格帯は、取引当事者や案件の個別性が強く、一概に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った価格であり実証性に優れる。収益価格は賃
貸市場動向を分析し、各数値の査定を適切に行い、不動産の収益性に着目した理論的な価格であり、本件のような高度
商業地域においては考慮すべき価格である。以上より、本件では実証的である比準価格を重視し、収益価格を比較考量
し、周辺地域の標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　阿倍野（府） 5-4           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,350,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ポストコロナの下で、景気持ち直し期待が高
まるも、世界的な金融引締め等が続く中、物
価上昇や金融資本市場の変動等に留意する必
要がある。

国内外の観光需要等の回復を受け、人流は急
速に回復しており、地価は上昇基調となって
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.3 ％ +5.1 ％
３　試算価格算定内訳 大阪阿倍野 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 北１１２

-6		 大阪市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西17m市道、
北5.2m、角地
商業

(100,400)
b 北１０２

-21		 大阪市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c 北１１６

-3		 大阪市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27.2m市道、
東5.5m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d 中央１０１

-6		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北49m国道、
南8m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e 中央１１６

-12		 大阪市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21.5m市道、
東12.7m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,507,134  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,507,134 		 100
[  95.4]
3,676,241 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.9

行政　　   -7.0

その他　    0.0

　　　[ 101.3]
　　　　 100
3,720,000 
b (　           ) 
3,580,651  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,688,071 		 100
[ 102.9]
3,584,131 
3,630,000 
c (　           ) 
3,851,225  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
4,092,530 		 100
[ 112.9]
3,624,916 
3,670,000 
d (　           ) 
3,725,125  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,797,458 		 100
[ 100.7]
3,771,061 
3,820,000 
e (　           ) 
3,993,648  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,107,752 		 100
[ 114.0]
3,603,291 
3,650,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,700,000 円／㎡]  



大阪阿倍野 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

404,112,017 
137,912,068 
266,199,949 
151,088,000 
115,111,949 		 （　0.9436）
108,619,635 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  3,503,859,194 円　　　　（　  2,950,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大阪阿倍野 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 949.00 ＲＣ9F1B 8,663.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   652 ％   1,187 ㎡     27.4 m x   35.8 m  前面道路：府道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階：平面式（自走式）駐車場、１～３階：店舗、４～９階：事務所を想定した。 ⑦有効率　  69.0 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
  ～ 1		 駐車場
949.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
900.00 
62.2 
560.00 
12,300 
6,888,000 		 10.0  68,880,000 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
949.00 
72.1 
684.30 
5,800 
3,968,940 		 10.0  39,689,400 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
949.00 
82.1 
779.20 
3,600 
2,805,120 		 6.0  16,830,720 
0.0  0 

 8～ 9		 事務所
560.00 
83.6 
468.00 
3,600 
1,684,800 		 6.0  10,108,800 
0.0  0 

計
8,663.00 
69.0 
5,981.40 

29,415,960 		 235,799,280 
0 
⑨年額支払賃料     29,415,960 円　×　12ヶ月　＝　     352,991,520 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   5,981.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　      65,316,888 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の標準的な共益費単価を採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       9,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       418,308,408 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       9,240,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　    25,652,904 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 401,895,504 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       235,799,280 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,216,513 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     404,112,017 円　　　　（　       340,448 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 中央１１４賃
　　　　-8		 3,647  
(   3,629) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,647 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,618 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b 中央１０３賃
　　　　-5		 3,822  
(   3,756) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,569 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大阪阿倍野 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 15,960,000 円  　　　　  2,660,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 62,422,068 円  　　　      427,548,408　×　　　　  14.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   31,600,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   22,610,000 円  　　　　  2,660,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,660,000 円  　　　　  2,660,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,660,000 円  　　　　  2,660,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     137,912,068 円　（　　　　　　       116,185 円／㎡）　　（経費率　　  34.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,660,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 292,000 円／㎡　×　   8,663.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 151,088,000 円  
（　　　　　       127,286 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 404,112,017 円      
②総費用 137,912,068 円      
③純収益　①－② 266,199,949 円      
④建物等に帰属する純収益 151,088,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 115,111,949 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 108,619,635 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       91,508 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,503,859,194 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,950,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大阪阿倍野 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大阪市阿倍野区阿倍野筋一丁目３８番１
 1207000317216-0000
2 　大阪市阿倍野区阿倍野筋一丁目３８番２
 1207000317217-0000
3 　大阪市阿倍野区阿倍野筋一丁目４３番１
 1207000317231-0000
4 　大阪市阿倍野区阿倍野筋一丁目４３番７
 1207000317235-0000
5 　
6 　
7 　
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50 　
備考